Metodi di stima immobiliare: ecco come si calcola il valore dell'immobile
Alla base della valutazione corretta e sostenibile di un immobile vi sono diversi fattori importanti. Questi spaziano dalla scelta della corretta procedura di stima con gli strumenti di misurazione adeguati, alla conoscenza dei vari elementi che possono incidere negativamente sul prezzo e sul valore dell'immobile.
Qual è il valore del mio immobile?
È una domanda con cui i proprietari dovrebbero confrontarsi in modo approfondito al momento di vendere il loro immobile. Il prezzo d'offerta pubblicato nell'annuncio è la chiave per una vendita rapida ed efficace. Ma perché è così importante fissare un prezzo d'offerta adeguato? Un prezzo di vendita non troppo alto e conforme al mercato aumenta le vostre probabilità di vendere l'immobile con il massimo profitto possibile e senza perdite di denaro. Con prezzi d'offerta non realistici, si rischia invece di scoraggiare i potenziali acquirenti e di ritrovarsi con un immobile invenduto.
Ogni vendita efficace di un'abitazione inizia pertanto con una valutazione professionale dell'immobile. Dal momento che acquirenti e venditori spesso non sono d'accordo sul valore di un immobile e che la valutazione è influenzata da molti fattori, è consigliabile far effettuare la stima a un esperto. Una stima professionale consente di stabilire un prezzo d'offerta realistico, che rifletta in maniera reale e obiettiva l'ubicazione, lo stato e altre caratteristiche dell'immobile.
Ma quale metodo va applicato per ottenere il valore di mercato? La stima edonica online fornisce un valore affidabile o è meglio affidare la valutazione a un perito immobiliare? E quali sono i fattori che influiscono sul prezzo?
Per la stima immobiliare esistono metodi e modelli di valutazione diversi a seconda del tipo di oggetto. Come si stima il valore di un immobile?
Vi sono due opzioni diverse per procedere alla stima di un immobile: la valutazione online con metodo edonico e la stima di esperti eseguita da uno specialista in loco.
Il modello di prezzo edonico si basa su una banca dati che contiene le transazioni di un ampio numero di vendite effettivamente realizzate. Con questo metodo statistico del valore di riferimento, il valore dell'immobile è determinato da circa 20 caratteristiche specifiche dell'oggetto (tra cui la superficie abitativa e fondiaria, lo stato e il numero di locali) e da 50 criteri specifici per l'ubicazione. Nel caso di immobili standard, il modello edonico fornisce un risultato preciso confrontando i prezzi delle transazioni per oggetti simili. Data la sua precisione, le banche utilizzano la stima edonica quale metodo principale nella concessione di ipoteche per proprietà di abitazione. Il vantaggio di questo metodo è che risulta meno complesso e costoso. Lo svantaggio è l'elevata incertezza della stima nel caso di immobili che presentano caratteristiche particolari (tra cui immobili di lusso, oggetti per amatori, edifici molto vecchi e immobili con ampio terreno).
Un diverso approccio è quello della stima eseguita da un esperto, che effettua un sopralluogo presso l'immobile ed esamina attentamente i documenti rilevanti (quali registro fondiario e catasto). La valutazione del perito immobiliare tiene conto della struttura costruttiva, dello stato dell'immobile, dell'efficienza energetica e di una serie di altre caratteristiche. L'esperto documenta la valutazione in modo verificabile con una presa di posizione scritta.
Quali procedure di stima si applicano?
Nella pratica vengono adottati diversi metodi di stima. Quale metodo sia più adatto e quando, dipende essenzialmente dal tipo di immobile e dalla sua destinazione d'uso. Spesso si utilizza un mix di tali metodi, per poter prendere in considerazione quanti più aspetti possibili.
Il metodo edonico
Il metodo del valore di reddito
Il metodo del valore reale
Il metodo discounted cash flow (metodo DCF)
I vari metodi e approcci di stima consentono di determinare il valore venale dei rispettivi tipi di oggetto. A seconda del metodo di valutazione scelto, l'esperto calcola il valore venale determinando il valore di reddito (in base alle entrate) o il valore reale (in base ai costi di costruzione effettivi e al valore del terreno). Bisogna distinguere da ciò il valore fiscale risp. valore ufficiale, solitamente più basso, (riservato alla riscossione delle imposte sugli immobili) e il valore assicurato (per l'assicurazione stabili è valido solo il valore dell'edificio senza terreno).
Qual è il «giusto» prezzo d'offerta?
Basis jeder professionellen und erfolgreichen Verkaufsstrategie ist die Schätzung inklusive eines Berichts, erstellt durch einen qualifizierten Experten. Damit steigen die Chancen des Verkäufers erheblich, seine Immobilie zum bestmöglichen Preis und innert kürzester Zeit zu verkaufen.
Bei der Festlegung der Preisstrategie sind Verhandlungsspielraum und Preispsychologie zwei zentrale Themen. Ist der aufgeschlagene Verhandlungsspielraum zu hoch, verlängert sich die Verkaufszeit und es sinkt der tatsächlich erzielte Verkaufspreis. Ein Angebotspreis mit angemessenem Verhandlungsspielraum nahe am Marktwert wirkt sich dementgegen positiv auf die Verkaufschancen aus. Mehr als 5 bis 10 Prozent über dem erzielbaren Preis sollte der Verhandlungsspielraum daher nicht sein. Zu beachten sind ausserdem die Schwellenwerte in Immobilienportalen. Liegt der Angebotspreis z. B. mit 710'000 Franken über der gesuchten Preisspanne bis 700'000 Franken, wird die Immobilie potenziellen Käufern gar nicht erst angezeigt. Preispsychologisch zahlt es sich aus, wenn der Preis mit 698'000 anstelle von 700'000 Franken inseriert ist.
Quali fattori influiscono sul prezzo dell'immobile?
L'ubicazione è il fattore d'influenza principale ed è determinata dalle infrastrutture e dagli sviluppi a lungo termine nella regione. Per fare un esempio, gli immobili ubicati in piccole città o in agglomerati di grandi città dotati di pessimi collegamenti hanno un valore talvolta inferiore del 40-60 per cento a quello di oggetti analoghi collocati in posizione centrale. Si aggiungono poi altri criteri importanti che influiscono sul valore venale: tra questi figurano la planimetria e la disposizione dell'oggetto, l'anno di costruzione, la dotazione, lo stato, le dimensioni dell'edificio e del fondo e l'efficienza energetica.
Il metodo edonico comprende in totale circa 70 criteri, di cui si tiene conto nell'analisi. Un confronto dettagliato in base a quest'ampia gamma di fattori consente di ottenere un valore venale realistico.
Supplementi e detrazioni offrono ai periti un certo margine discrezionale per la valutazione. Risultano ad esempio detrazioni in presenza di un accumulo oneri di risanamento. I costi previsti per riparazioni e risanamenti comportano una riduzione del valore. Per ottenere un prezzo ottimale, è quindi opportuno eseguire lavori volti a mantenere il valore dell'immobile. Anche la valutazione energetica e la classe di efficienza energetica dell'oggetto incidono direttamente sul prezzo dell'immobile. Le misure che ne aumentano il valore e l'efficienza energetica, come la modernizzazione dell'impianto di riscaldamento un migliore isolamento, possono determinare a loro volta un incremento del valore.
Le differenze nella stima del prezzo possono tranquillamente ammontare a fino al 10 per cento, soprattutto nel caso di oggetti molto particolari. Sulla stima immobiliare può influire inoltre chi la commissiona. Un buon agente immobiliare ha familiarità con il mercato immobiliare locale e sa quali prezzi si pagano al momento per immobili analoghi. Le banche sono invece più caute quando si tratta di effettuare una valutazione immobiliare, poiché vogliono tutelarsi in quanto fornitori di ipoteche.
Che importanza ha lo sviluppo del comune per la valutazione di un'immobile?
È importante analizzare nel dettaglio l'ulteriore sviluppo di un comune, dal momento che può incidere direttamente sul valore della vostra abitazione primaria. Ma quali sono i fattori che possono influire sul prezzo? Nel lungo periodo, il valore di un oggetto a uso abitativo può diminuire per un aumento del rumore aereo o in relazione alla costruzione di una nuova autostrada nelle vicinanze. Il prezzo d'acquisto tuttavia può anche aumentare con l'ottimizzazione del collegamento ai mezzi pubblici o dei collegamenti tra comune e città.
Stima online o a cura dell'esperto?
Entrambi i metodi di valutazione si applicano nei rispettivi campi: per la maggior parte degli immobili a uso privato, il valore venale può essere calcolato in maniera affidabile con il modello edonico. Nel caso di immobili particolari, conviene affidarsi invece alla valutazione di un esperto immobiliare; un sopralluogo sul posto consente infatti di tenere conto con più precisione dei criteri soggettivi. La valutazione dell'esperto è molto utile inoltre nei casi in cui sia richiesta una stima estremamente accurata del valore venale.
