De nombreux parents souhaitent transmettre de leur vivant leur maison à la génération suivante. Pour éviter que ce geste généreux ne se transforme en un fiasco financier, des mesures d’accompagnement sont nécessaires.
Katrin et Nico Appenzeller transmettent leur maison individuelle à leur fils Paul dans le cadre d’une avance d’hoirie, afin de permettre à sa jeune famille d’accéder à la propriété. Tobias, le frère de Paul, n’est pas intéressé par la maison et consent à la donation.
Dix ans après la transmission, les parents décèdent. Lors du partage successoral, les fils constatent que l’avance d’hoirie doit être compensée par Paul. Tobias a droit non seulement à la moitié de la masse successorale des parents, mais aussi à la moitié de la valeur actuelle du bien immobilier. Mais les prix de l’immobilier ont beaucoup augmenté ces dernières années, et Paul n’a pas les moyens de payer sa part à son frère. Aucun accord n’ayant été trouvé entre les deux frères, Paul est contraint de vendre la maison.
En l’absence d’un accord contraire, une avance d’hoirie doit être compensée au décès du donateur ou de la donatrice. Si la valeur d’un bien immobilier est de 1,6 million de francs et que le patrimoine restant dans la masse successorale est de 400’000.– francs, le calcul pour deux enfants est le suivant:
Obligation de rapport successoral pour le logement à usage propre en cas d’avance d’hoirie Un tel paiement compensatoire peut mettre une héritière ou un héritier dans une situation financière difficile. Le problème, c’est que ce n’est pas la valeur de la maison au moment de l’avance d’hoirie qui sera prise en compte, mais bien la valeur vénale actuelle. Or, il n’est pas rare que dix à quinze ans s’écoulent entre l’avance d’hoirie et le partage successoral. La valeur d’un bien immobilier peut augmenter significativement pendant cette période. Exemple: entre 2015 et 2023, les prix des maisons individuelles en Suisse ont augmenté d’au moins 50%. Les propriétés par étages ont quant à elles augmenté de plus de 40%.
Lorsque l’enfant qui reçoit un bien immobilier en avance d’hoirie en augmente la valeur en réalisant lui-même des investissements, il faut en tenir compte pour le partage successoral. Cela entraîne la réduction de la somme à compenser. C’est pourquoi il est judicieux de faire évaluer la valeur de la maison au moment de l’avance d’hoirie et de documenter ensuite l’ensemble des investissements.
Vous devez prendre des précautions en amont afin d’éviter qu’une maison, dont vous souhaitez qu’elle reste dans le giron familial, ne doive subitement être vendue. Réunissez de préférence toutes les parties et un expert. Cela vous permettra de clarifier de manière approfondie les conséquences financières et fiscales d’une avance d’hoirie.
Dans ce contexte, vous devez impérativement aborder le sujet de l’obligation de compensation lorsqu'une situation familiale est similaire à celle de notre exemple. Différentes possibilités s'offrent à vous si vous voulez éviter que l’avance d’hoirie ou la compensation ultérieure ne mette l’un de vos enfants en grande difficulté financière:
Lorsqu’il est question de permettre à l’un de ses enfants d’accéder à la propriété du logement, car il ne pourrait pas se le permettre autrement, une avance d’hoirie est une bonne idée. Mais une transmission de son vivant ne s’avère pas toujours la meilleure solution. Il est important d’étudier également les conséquences fiscales. De nombreux cantons exonèrent les descendants de l’impôt sur les donations. Il faut néanmoins vérifier si la transmission du bien immobilier est considérée comme une avance d’hoirie avec report d’impôt. Si ce n’est pas le cas, les parents doivent payer les impôts sur les gains immobiliers réalisés.
Si vous cédez votre logement à usage propre uniquement dans le but de protéger votre patrimoine, vous risquez de voir votre droit aux prestations complémentaires (PC) réduit ou supprimé. Vos enfants doivent alors supporter les coûts de soins et d’entretien en maison de retraite (obligation d'entretien), ce qui peut constituer une lourde charge financière.
Résumé
Les conséquences d’une avance d’hoirie devraient faire l’objet d’une analyse approfondie. Si vous constatez que l’un de vos enfants pourrait se retrouver en difficulté financière en raison de paiements compensatoires ultérieurs, il est indispensable de prévoir des mesures d’accompagnement.
