Comment calculer la valeur d’un bien immobilier? Voici un aperçu des différentes méthodes d’estimation
Une évaluation correcte et durable d’un immeuble repose sur différents facteurs, du choix de la méthode et des instruments de mesures adaptés, en passant par la connaissance des divers éléments pouvant influencer le prix et la valeur d’un immeuble.
Quelle est la valeur de mon bien immobilier?
Cette question doit être au cœur de la réflexion de tout vendeur. Car le prix proposé est la clé de la réussite d’une vente rapide. Mais pourquoi est-il si important de définir un prix juste? Un prix raisonnable et conforme au marché vous permettra en fait d’augmenter vos chances de vendre votre bien, tout en réalisant un bénéfice et sans perdre de l’argent. En revanche, si vous proposez un prix irréaliste, vous risquez de décourager les acheteurs potentiels et de compliquer la vente.
Toute vente d’une propriété commence par une évaluation immobilière professionnelle. En effet, les acheteurs et les vendeurs s’entendent rarement sur la valeur d’un bien immobilier et plusieurs facteurs entrent en ligne de compte. L’estimation réalisée par un expert permet ainsi de déterminer un prix réaliste en accord avec la situation, l’état et bien d’autres caractéristiques du bien immobilier, en toute objectivité.
Quelle méthode permet-elle d’atteindre la valeur du marché? L’estimation hédoniste en ligne fournit-elle une valeur fiable ou vaut-il mieux faire appel à un expert immobilier? Et quels sont les facteurs qui influencent le prix?
Il existe plusieurs méthodes et modèles d’évaluation, selon le type d’objet, qui permettent de déterminer la valeur d’un immeuble. Comment déterminer la valeur d’un bien immobilier?
Deux possibilités se présentent pour l’estimation d’un immeuble: l’évaluation en ligne à l’aide de la méthode hédoniste, et l’estimation professionnelle par un expert sur place.
Le modèle hédoniste repose sur une base de données, qui contient les transactions d’un grand nombre de ventes réalisées. Près de 20 caractéristiques spécifiques à l’objet (dont les surfaces habitable et du terrain, l’état et le nombre des pièces), ainsi que 50 critères spécifiques à l’emplacement, permettent de déterminer la valeur de l’immeuble. Puis, le modèle se sert d’une comparaison des prix de transactions d’objets similaires, afin de générer un résultat précis. Les banques se servent de la méthode d’estimation hédoniste, surtout parce qu’elle génère un résultat précis pour l’octroi d’hypothèques. En effet, son principal avantage est qu’elle est simple à utiliser et peu coûteuse. En revanche, elle n’est pas adaptée à déterminer la valeur d’immeubles à caractéristiques spécifiques (par exemple l’immobilier de luxe, les objets d’amateur, les maisons très anciennes ou les immeubles disposant d’un grand terrain).
L’approche de l’expert, quant à elle, est différente. Il visite le bien immobilier et étudie les documents pertinents (dont le registre foncier et le cadastre). L’évaluation comprend la qualité de la construction, l’état de l’immeuble, l’efficacité énergétique et bien d’autres caractéristiques. Ensuite, l’expert documente son évaluation par écrit.
Quelles sont les procédures d’estimation utilisées?
Plusieurs méthodes sont utilisées dans la pratique. Le type et l’utilisation de l’immeuble déterminent le choix de la méthode. Le plus souvent, on applique plusieurs procédures afin d’intégrer le plus d’aspects possible à l’évaluation.
La méthode hédoniste
La méthode de la valeur de rendement
La méthode de la valeur réelle ou intrinsèque
La méthode Discounted Cash-Flow (méthode DCF)
Ces différentes approches et procédures d’estimation permettent de définir la valeur vénale de chaque type d’objet. L’expert définit la valeur vénale à l’aide de la valeur de rendement (sur la base des revenus) ou la valeur réelle ou intrinsèque (sur la base des coûts de constructions effectifs et la valeur du terrain), selon la méthode qu’il choisit. La valeur fiscale ou officielle (souvent moins élevée; cette valeur étant uniquement utilisée pour la perception de l’impôt sur les immeubles), et la valeur d’assurance (il s’agit uniquement de la valeur de l’immeuble sans le terrain, pour l’assurance bâtiment) en sont exclues.
Quel est le prix «juste»?
Toute stratégie de vente professionnelle s’appuie sur l’évaluation et le rapport établis par un expert qualifié. Le propriétaire augmente ainsi considérablement ses chances de vendre son bien au meilleur prix et dans les plus brefs délais.
La marge de négociation et la psychologie du prix jouent un rôle central, lors du choix de la stratégie. Si la marge de négociation est trop élevée, le délai de vente augmente et le prix de vente estimé diminue. Au contraire, un prix avec une marge de négociation raisonnable et proche de la valeur du marché augmente les chances de vente. La marge de négociation ne doit pas dépasser 5 à 10% du prix proposé. Par ailleurs, il faut également prendre en compte les valeurs-seuils des portails immobiliers. Si les acheteurs potentiels limitent leur recherche à 700’000 francs, un bien immobilier proposé à 710’000 francs ne s’affichera même pas. D’un point de vue psychologique, il est donc plus judicieux de fixer la valeur à 698’000 au lieu de 700'000 francs.
Quels facteurs influencent le prix de l’immobilier?
L’emplacement du bien immobilier est le facteur le plus important. Il se caractérise par l’infrastructure et les développements régionaux à long terme. Ainsi, la valeur de biens immobiliers dans des petites villes et une agglomération mal reliée aux grandes villes peut être entre 40 et 60% inférieure aux biens similaires dans un emplacement central. Bien d’autres critères influencent la valeur vénale, comme l’aménagement et le plan de l’objet, l’année de construction, l’équipement, l’état, la superficie du bâtiment et du terrain ou encore l’efficacité énergétique.
La méthode hédoniste s’appuie sur près de 70 critères. Une comparaison détaillée à l’aide de ces différents facteurs permet d’obtenir une valeur vénale réaliste.
Dans son analyse, l’expert parvient à dégager une certaine marge d’appréciation à l’aide de majorations et de déductions. Les déductions sont possibles en cas de retard de rénovation, par exemple. Les frais de réparation et de rénovation attendus permettent ainsi de diminuer la valeur du bien. Effectuer des travaux afin de sauvegarder la valeur de l’immeuble est donc intéressant et permet d’obtenir un prix optimal. L’évaluation énergétique et la classe d’efficacité énergétique de l’objet exercent également une influence indirecte sur le prix. Les mesures visant à augmenter la valeur et l’efficacité énergétique, comme la rénovation du chauffage et l’amélioration de l’isolation, augmentent à leur tour la valeur du bien.
Les écarts dans l’estimation du prix peuvent s’élever à 10%, comme c’est notamment le cas des objets plus spécifiques. L’estimation de l’immeuble dépend également de la personne en charge. Un bon agent immobilier connaît le marché local et les prix actuellement proposés pour des biens similaires. Les banques, quant à elles, sont plus prudentes, dans leur évaluation immobilière, souhaitant se protéger en tant que fournisseurs de prêts hypothécaires.
Quel rôle joue le développement communal dans l’estimation immobilière?
Une analyse précise du développement d’une commune est essentielle. En effet, celui-ci peut avoir des répercussions indirectes sur la valeur de votre logement en propriété. Dès lors, quels facteurs peuvent influencer le prix? Sur le long terme, la valeur d’un objet peut diminuer en raison de la hausse du bruit du trafic aérien ou de la construction d’une autoroute à proximité, par exemple. Au contraire, le prix d’achat peut augmenter en raison d’une meilleure desserte par les transports publics et d’une meilleure liaison urbaine de la commune.
Evaluation en ligne ou expert?
Chaque méthode s’utilise dans des cas précis: le modèle hédoniste permet de déterminer avec exactitude la valeur vénale d’une majorité de biens immobiliers privés. En revanche, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier pour les immeubles spécifiques. En effet, il saura prendre en compte les différents critères subjectifs lors de sa visite. L’estimation professionnelle est également judicieuse, pour un calcul le plus précis possible de la valeur vénale.
