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Come faccio a lasciare in eredità la mia abitazione di proprietà mentre sono in vita?

Molti genitori desiderano cedere già la propria abitazione ai figli quando sono in vita. Sono necessarie misure accessorie per garantire che questo gesto generoso non si trasformi in un fiasco finanziario.

Un esempio: l'acconto della quota ereditaria diventa un boomerang

Katrin e Nico Appenzeller cedono la loro casa unifamiliare al figlio Raul come acconto della quota ereditaria per consentire alla sua giovane famiglia di avere un'abitazione di proprietà. Tobias, il fratello di Raul, non è interessato all'immobile e accetta la donazione.

Dieci anni dopo aver lasciato la casa al figlio, i genitori sono deceduti. Nell'ambito della divisione dell'eredità, i due figli constatano che l'acconto della quota ereditaria ora deve essere compensato da Raul. Tobias non ha solo diritto alla metà del patrimonio ereditario dei genitori, bensì anche alla metà dell'attuale valore dell'immobile. Visto che negli ultimi anni i prezzi immobiliari sono cresciuti fortemente, Raul non dispone del denaro necessario per pagare la quota a suo fratello. Poiché non si riesce a trovare un accordo tra i due fratelli, Raul è costretto a vendere la casa.

 

Il problema: l'incremento del valore è soggetto all'obbligo di collazione

Salvo accordi diversi, un acconto della quota ereditaria deve essere compensato solo al momento del decesso del donatore. Ipotizzando che il valore di un immobile sia di 1.6 milioni di franchi e il restante patrimonio nella massa ereditaria ammonti a 400'000.– franchi, in presenza di due figli il calcolo è il seguente:

Obbligo di collazione dell'abitazione di proprietà in caso di acconto della quota ereditaria

Un pagamento di compensazione di questo tipo può mettere un erede in una situazione finanziaria difficile. È problematico soprattutto il fatto che il valore della casa al momento dell'acconto della quota ereditaria sia irrilevante. Determinante è l'attuale valore venale. Ma tra l'acconto della quota ereditaria e la divisione dell'eredità passano spesso tra i 10 e i 15 anni. In questo lasso di tempo il valore di un immobile può aumentare significativamente. Un esempio: in Svizzera, tra il 2015 e il 2023 i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati addirittura del 50%. Le proprietà per piani sono rincarate di oltre il 40%.

 

Investimenti con incremento del valore dopo l'acconto della quota ereditaria

Se il figlio che ha ricevuto un immobile come acconto della quota ereditaria contribuisce con propri investimenti all'aumento del valore, questo deve essere tenuto in considerazione nell'ambito della divisione dell'eredità. Ciò comporta una riduzione della somma da compensare. Pertanto è consigliabile far valutare il valore della casa già al momento dell'acconto della quota ereditaria e successivamente documentare tutti gli investimenti.

 

La soluzione: regolare per tempo l'obbligo di collazione

Per evitare che una casa di proprietà della famiglia debba essere improvvisamente venduta, occorre prendere disposizioni per tempo – meglio se coinvolgendo tutte le parti interessate e un esperto. In questo modo è possibile chiarire per bene le conseguenze finanziarie e fiscali di un acconto della quota ereditaria.

In questo contesto, in una situazione familiare come quella riportata nell'esempio, occorre assolutamente trattare anche il tema dell'obbligo di collazione. Se volete impedire che l'acconto della quota ereditaria o la collazione successiva possa mettere uno dei vostri figli in difficoltà finanziaria, avete diverse possibilità:

Conseguenze fiscali e in termini di prestazioni di vecchiaia

Per permettere a un figlio di possedere un'abitazione di proprietà che altrimenti non potrebbe permettersi, una buona idea è concedere un acconto della quota ereditaria. Tuttavia, una cessione quando si è in vita non è sempre la soluzione migliore. È importante considerare anche le possibili conseguenze fiscali. In molti Cantoni i discendenti non devono pagare l'imposta sulle donazioni. Tuttavia, è necessario chiarire se la cessione dell'immobile si qualifica come acconto della quota ereditaria con differimento delle imposte. In caso contrario, i genitori devono dichiarare al fisco l'utile realizzato sul fondo.

 

Importante:

chi cede la propria abitazione di proprietà solo per motivi di protezione del patrimonio deve aspettarsi che il proprio diritto alle prestazioni complementari (PC) venga ridotto o annullato. Con molta probabilità, poi, i figli dovranno farsi carico dei costi di assistenza e mantenimento nella casa di riposo (sostegno ai familiari), il che può rappresentare un grande onere finanziario per loro.

 

Riassunto

Analizzate innanzitutto le conseguenze finanziarie

Dovreste analizzare in maniera approfondita le conseguenze di un acconto della quota ereditaria. Se vi rendete conto che uno dei vostri figli potrebbe trovarsi in difficoltà finanziarie a causa di futuri pagamenti di compensazione, sono assolutamente necessarie misure accessorie.

  • Regolamentazione di un acconto della quota ereditaria attraverso un contratto successorio
  • Testamento che tenga conto delle porzioni legittime
  • Mediazione in caso di conflitti

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