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Eigenheim mieten oder kaufen – was lohnt sich mehr?

Wir Schweizerinnen und Schweizer sind ein Volk von Mietenden, das von Wohneigentum träumt: Lediglich 36% der Haushalte besitzen das von ihnen bewohnte Zuhause. Damit hat die Schweiz eine der tiefsten Wohneigentumsquoten der Welt.

Kaufen statt Mieten

Viele Menschen in der Schweiz träumen vom Eigenheim. In den vergangenen Jahren haben die extrem tiefen Zinsen dem Wunsch vom eigenen Zuhause zusätzlich Flügel verliehen. Dank geringer Finanzierungskosten war es sogar günstiger im begehrten Eigenheim zu leben als in einer Mietwohnung.

Trotzdem konnten sich immer weniger Haushalte Wohneigentum kaufen und damit von diesem Einsparpotential profitieren. Grund dafür waren die  steigenden Immobilienpreise und damit für viele Haushalte schwer erfüllbaren Eigenkapital- und Tragbarkeitshürden bei der Hypothekarvergabe. Seit 2015 sinkt die Wohneigentumsquote in der Schweiz deshalb entsprechend wieder – nachdem sie zuvor Jahrzehnte lang angestiegen war.

 

Kaufen ist dank sinkenden Hypothekarzinsen wieder attraktiv

Die steigenden Zinsen im Jahr 2022 führten dazu, dass Wohnen zur Miete vorübergehend attraktiver war als der Kauf der eigenen vier Wände. Seit dem Frühjahr 2024 hat die Schweizerische Nationalbank die Zinsen jedoch wieder kontinuierlich gesenkt. Mit den nun wieder deutlich tieferen Zinsen und dem starken Mietpreisanstieg hat sich der Wohneigentumsmalus jedoch als äusserst kurzlebig erwiesen. Mit dem Absinken der Zinsen kostet Wohneigentum mit sämtlichen gängigen Finanzierungsprodukten bereits wieder weniger als das Mieten einer vergleichbaren Wohnung. Da für 2024 und 2025 weitere Zinssenkungen erwartet werden, dürfte sich je nach Finanzierungsmodell ein Wohnkostenvorteil im Eigentum von rund 15-20 Prozent einstellen.

 

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Die Frage «Bin ich der Kauf- oder Miet-Typ?» kann nicht pauschal mit reinen finanziellen Überlegungen beantwortet werden. Sie hängt auch von verschiedenen persönlichen Faktoren ab. Dazu gehören: 

  • Persönliche Zukunftspläne 
  • Eigenes finanzielles Polster und persönliches Einkommen 
  • Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort 
  • Erwartungen in Bezug auf die künftige Zins- und Wertentwicklung 

 

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Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind Pflicht

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht verfügbare Eigenmittel – mindestens 20 Prozent des Kaufpreises werden von den Banken verlangt. Ein Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 800’000 Franken bedeutet dies 160’000 Franken Eigenkapital. Damit eine Hypothek in der Höhe von maximal 80 Prozent (in diesem Fall 640’000 Franken) tragbar ist, dürfen die gesamten Wohnkosten inklusive Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. 

 

Höher angesetzte Belastung durch Hypothekarzins 

Zinsbelastung: Der Hypothekarzins kann aus Sicherheitsüberlegungen über dem realen Zinsniveau liegen. Die Finanzbranche rechnet mit einem langjährigen durchschnittlichen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. «So stellen wir sicher, dass sämtliche Wohnkosten auch bei steigenden Zinsen noch im Budget einer potenziellen Käuferin oder eines potenziellen Käufers liegen», sagt Robert Eberle, Abteilungsleiter Wohnen & Finanzieren bei Raiffeisen Schweiz. 

 

Versteckte Kosten mit einberechnen 

Als Faustregel gilt: Das Haus oder die Wohnung darf bei 80 Prozent Belehnung 5,55-mal so viel kosten, wie Sie verdienen. Ausserdem wichtig zu wissen: Hypothekarschulden müssen innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden. Zusätzlich zum Eigenkapitalanteil von 20 Prozent fallen für Sie als Käuferinnen oder Käufer zudem Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer der Kantone, Notariatskosten und allenfalls Maklerprovision an. Zentral, so Robert Eberle, sei auch der konsequente Hinweis der Raiffeisen-Beraterinnen und -Berater, dass nach einem Immobilienkauf versteckte Kostenfallen auftauchen könnten –beispielsweise Investitionsbedarf in Bezug auf die Energieeffizienz einer Liegenschaft. 

 

Diese Faktoren beeinflussen Immobilienpreise und Wohnkosten 

Verschiedene Grundparameter und Rahmenbedingungen, aber auch unvorhersehbare Entwicklungen und Ereignisse, können sich positiv oder negativ auf die laufenden Kosten und Finanzen sowie die Wertentwicklung einer Immobilie auswirken. Dies betrifft sowohl Käuferinnen und Käufer als auch Mieterinnen und Mieter. Nachfolgend zeigen wir Ihnen die wichtigsten Punkte und Informationen dazu, was Sie unbedingt beachten sollten: 

Sie sind der Kauf-Typ und wollen Eigentum erwerben? 

Für die nächsten Schritte sind unsere Beraterinnen und Berater sehr gerne für Sie da. Wir unterstützen Sie dabei, den Kaufpreis anhand von Lage- und Objektdaten zu prüfen, und vergleichen mit Ihnen das potenzielle Kaufobjekt mit Referenzobjekten aus der eigenen Datenbank. Ausserdem geben wir Ihnen gerne umfassende Gemeindeinformationen zu Preisniveau, Infrastruktur und Steuersatz an die Hand. Damit Sie bestens informiert sind. 

Haben Sie Fragen? Wir helfen gerne.

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