Modernisierung planen: Hausumbau selber planen in 5 Schritten

Im zweiten Schritt erarbeiten Sie zusammen mit Ihrem Energieberater auf der Basis des GEAK®Plus- oder eVALO-Berichtes und des daraus entstandenen Massnahmenkatalogs eine Sanierungsstrategie. Zusätzlich zu Sanierungsmassnahmen und Budget, werden Einsparpotenziale, Synergien und die richtige Sanierungsreihenfolge evaluiert.

Warum ist eine Sanierungsstrategie wichtig? 

Jede Massnahme verändert das Gebäudesystem als Ganzes. Erfolgt z. B. nur ein Austausch der Fenster, ohne die Wärmedurchlässigkeit der Gebäudehülle anzupassen, können Feuchtigkeitsschäden die Folge sein. Soll gleichzeitig mit dem Fensteraustausch die Fassade erneuert werden, müssen die Fenster auf die gedämmte Hausfassade abgestimmt sein. Ein weiteres Sanierungsbeispiel ist die Heizungsmodernisierung. Wenn die Gebäudehülle erst nach dem Einbau der Heizung modernisiert wird, ist die Heizanlage anschliessend womöglich überdimensioniert und lässt sich damit weniger energieeffizient betreiben.

Ein GEAK-Experte kennt diese Probleme und erstellt ein ganzheitliches Sanierungskonzept, welches wirkungsvolle Massnahmen miteinander kombiniert und die richtige Reihenfolge für sinnvolle bauliche Übergänge festlegt.

Warum sollte ein Sanierungsfahrplan festgelegt werden?

Der Sanierungsfahrplan ermöglicht eine realistische Einschätzung bezüglich Zeitpunkt und Zeitaufwand der einzelnen Sanierungsmassnahmen, aber auch zu den damit verbundenen Kosten. Folgende Fragen werden dabei geklärt:

• Was soll effektiv saniert werden und in welcher Reihenfolge?
• Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Sanierung? Gibt es saisonale Rahmenbedingungen?
• Möchte man sanft Schritt für Schritt in Etappen sanieren oder gleich eine Gesamtsanierung durchführen?

Die Auswahl und Kombination der Massnahmen soll exakt auf das Gebäude zugeschnitten sein. Der ausführliche Sanierungsfahrplan definiert die einzelnen Phasen der Sanierung in der richtigen Reihenfolge, berücksichtigt verfügbare Fördergelder und setzt auf eine optimale Finanzierung.

Vor- und Nachteile Gesamtsanierung vs. Etappierung 

Wenn Sanierungsmassnahmen sinnvoll in einem gesamthaften Konzept miteinander kombiniert werden, lassen sich Zusatzkosten und oft kostspielige Planungsfehler vermeiden. Aus praktischen Gründen, aber auch zur Verteilung der Kosten über mehrere Jahre kann es dennoch hin und wieder sinnvoll sein, das Sanierungskonzept in Etappen umzusetzen. Hausbesitzer sollten genau abwägen, ob eine Gesamtsanierung oder die Etappierung in ihrem Fall vorteilhafter ausfällt. Es gilt auch steuerliche Vorteile in die Überlegungen einzubeziehen, und auch die Bank kann Sie in Finanzierungs- und Steuerfragen hierzu beraten.

Bereits frühzeitig sollte geklärt werden, welche Modernisierungskosten entstehen und wie es um Ihre finanziellen Möglichkeiten bestellt ist. Auf dieser Grundlage können Sie entscheiden, welche Modernisierungsmassnahmen tragbar sind und ob Sie Ihr Modernisierungsvorhaben möglicherweise stückeln sollten.

Ihr Raiffeisen Berater kann mit nur wenigen Angaben zur Immobilie und dem aktuellen energetischen Zustand eine grobe Schätzung der Modernisierungskosten für die verschiedenen Massnahmenpakete abgeben. 

Folgende Fragen sollten Sie in Ihrer Modernisierungsplanung miteinbeziehen

• Welches Eigenkapital steht mir für mein Modernisierungsvorhaben zur Verfügung?
•  Soll ich Vorsorgegelder für die Finanzierung der Modernisierung einsetzen?
•  Soll bzw. kann ich meine Hypothek erhöhen?
•  Für welche Massnahmen sind Baufördergelder erhältlich?
•  Welche Voraussetzungen sind für die Beantragung von Fördergeldern zu erfüllen?

Für die Finanzierung einer energetischen Modernisierung stehen in der Schweiz mehr als 2'000 Bauförderprogramme mit entsprechenden Baufördergeldern zur Verfügung, dies kann ganz schön unübersichtlich werden. Der Energie-Experte Energiefranken liefert Ihnen eine gute Übersicht zu den verfügbaren Fördermitteln sowie zu den jeweiligen Bedingungen und den Kontaktadressen, ebenso wie das vom Bundesrat ins Leben gerufene Programm EnergieSchweiz. Aber auch Profis aus dem Baugewerbe sind ebenso wichtige Partner wie die Energieberatungsstellen in Ihrem Kanton, um Sie über mögliche Förderungen zu informieren.

Im vierten Schritt Ihres Modernisierungsprojekts klären Sie, welche behördlichen Belange hinsichtlich einer notwendigen Baugenehmigung zu erledigen sind. Für denkmalgeschützte Gebäude sind darüber hinaus die Vorgaben für die Modernisierung von historischer Bausubstanz zu berücksichtigen.

Muss ich eine Baugenehmigung beantragen?

Für die meisten Modernisierung und Instandhaltungen sind keine Baugenehmigungen erforderlich. Nur wenn die geplanten Massnahmen grösseren Ausmasses sind, mit einer Nutzungsänderung einhergehen oder die Brandsicherheit beeinflussen, muss in der Regel eine Baubewilligung beantragt werden. Beispiele hierfür sind:

• Solaranlagen (nur in einigen Kantonen teilweise von der Bewilligungspflicht ausgenommen)
• Umbau eines gewerblich genutzten Gebäudes in Wohnräume
• Veränderung der Gebäudehülle durch andere Materialien

Auskunft gibt Ihnen das Bauamt Ihrer Gemeinde. Bei der Modernisierung setzen zudem die Bau- oder Zonenordnungen, die kantonalen Planungs- und Baugesetze sowie die Vorschriften zur Raumplanung und zum Umweltschutz gewisse bauliche Grenzen.

Steht mein Haus unter Denkmalschutz?

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder ist von denkmalpflegerischer Bedeutung, sollten Sie sich frühzeitig an den örtlichen Denkmalpfleger wenden. Der Ortsbild- und Denkmalschutz kann unter anderem vorgeben, in welcher Farbe die Hausfassade und das Dach zu erhalten und welche Materialien zu verwenden sind. Sollten die Auflagen einer energieeffizienten Fassadendämmung im Wege stehen, lassen sich die Wärmeverluste über die Gebäudehülle beispielsweise durch höhere Dach- und Bodendämmung bzw. Kellerdämmung sowie Fenster mit Dreifachverglasung ausgleichen.

Ein Architekt mit Erfahrung in der Modernisierung denkmalgeschützter Objekte berät Sie im Hinblick auf die Modernisierung der alten Bausubstanz und unterstützt Sie bei den Gesprächen mit der Denkmalpflege.

Ist die Finanzierung gesichert, steht das Modernisierungskonzept und sind die Fördergelder bewilligt, fällt der Startschuss für die Erneuerungsarbeiten am Haus.

Braucht es in jedem Fall einen Architekten?

Bewilligungsfreie Modernisierung lassen sich auch vom Bauherrn selbst planen und umsetzen. Sollen nur alte Bauteile ausgetauscht oder einzelne, kleinere Massnahmen durchgeführt werden, kann auch eine Handwerksfirma beauftragt werden. Die fachkundige Hilfe durch einen Architekten zahlt sich aber in vielen Fällen aus. Die folgenden Gründe sprechen für die Hinzuziehung eines Architekten:

• Der Architekt ist in der Lage, die Bausubstanz richtig zu bewerten und kennt sich aus in Fragen rund um den   Brand-, Wärme- und Schallschutz,
  
• ein Architekt überwacht die Arbeiten der Handwerker und stellt die bauliche Qualität Ihrer Modernisierung sicher, und
• ein Architekt weiss, wie sich teure Planungsfehler und Baumängel vermeiden lassen.

Das Hinzuziehen eines Architekten ist empfehlenswert bei:

• Grösseren Modernisierungsvorhaben,
• Massnahmen, die aufeinander abgestimmt werden müssen,
• erforderlichen Baugenehmigungen,
• Veränderung des Grundrisses insb. sollte die Statik davon betroffen sein,
• denkmalgeschützten Häusern, und
• ästhetischen Fassadengestaltungen.

Um einen erfahrenen Architekten oder Handwerker für Ihre energetische Modernisierung ausfindig zu machen, sollten Sie sich Referenzobjekte anschauen. Auch lohnt es sich beim Energieberater nachzufragen, mit welchen Bauexperten er bereits zusammengearbeitet hat und welche er empfehlen kann. Sind keine Architektenleistungen erforderlich, kann Ihr Projekt auch von einem Bauteam oder einem Generalunternehmer realisiert werden. Ebenfalls ist es möglich, dass die verschiedenen Bauprofis jeweils Teilaspekte wie die Entwurfsplanung und die Kostenschätzung übernehmen.

Wie können Sie nach abgeschlossener Modernisierung die Ergebnisse überprüfen?

Nach abgeschlossener Modernisierung möchten Hausbesitzer wissen, welchen Effekt die umgesetzten Massnahmen auf die Gesamtenergieeffizienz ihrer Immobilie haben. Die Antworten darauf kann ein nochmaliger GEAK-Ausweis nach Beendigung der Modernisierung liefern. Dieser stuft die Energieeffizienzklasse der Liegenschaft erneut ein und kann durch Vergleich mit der erstmaligen Einstufung vor der Modernisierung die Wirksamkeit der energetischen Massnahmen bestätigt. Vergleichen Sie auch unbedingt den Verbrauch vor und nach der Modernisierung (ohne Veränderung der Nutzung) anhand der Nebenkostenabrechnung.

Tipp

Beim Einbau einer neuen Heizungsanlage sollten Sie sich zudem vom Installateur die Leistungsgarantie von EnergieSchweiz geben lassen. Diese bestätigt, dass die neue Heizung den hohen Anforderungen an Energieeffizienz und Bedienkomfort entspricht.