Mettre en location sa maison ou son appartement: ce que vous devez savoir!

• Mettre une maison en location: financièrement, la mise en location d’une maison individuelle n’est en général pas rentable. Tout du moins, il faut s’attendre à un rendement très maigre, voire inexistant. En effet, les rénovations et modernisations coûtent plus cher et prennent plus de temps qu’elles ne rapportent financièrement à une personne privée qui ne possède qu’un seul bien immobilier.
  
• Mettre un appartement en location: la situation est différente dans le cas de la propriété par étages. Les frais de maintien en état du bâtiment sont en effet pris en charge et répartis sur tous les copropriétaires. Peut-être même qu’une régie se charge des éventuelles obligations.

En principe, il faut décider au cas par cas si une mise en location en vaut la peine financièrement. Mais souvent, il ne s’agit pas que des aspects financiers. Les facteurs émotionnels et les réflexions quant à une utilisation ultérieure du bien immobilier entrent aussi en ligne de compte, par exemple si les enfants reprennent la maison un jour ou si vous souhaitez vous y installer plus tard. Dans ces cas-là, la mise en location du logement en propriété est une bonne solution temporaire.

 

S’ajoute à cela le fait qu’un bien immobilier inhabité génère des coûts, mais aucun revenu. Des dommages peuvent aussi se produire dans les biens non occupés: «Le système de chauffage et les conduites d’eau peuvent souffrir de ne pas être utilisés pendant longtemps. Si l’eau ne circule pas dans les conduites ou si le chauffage reste coupé pendant un certain temps, cela provoque des dommages qui coûtent cher», explique Patrik Schlageter, responsable administration / gestion à l’Association des propriétaires fonciers de Zurich (APF-HEV Zurich).

 

Compte tenu de ces éléments, il vaut mieux mettre votre bien immobilier en location plutôt que de le laisser vacant. 

• Définir le loyer: les frais en lien avec le bien immobilier constituent une base importante pour déterminer le loyer. C’est sur cette base que vous dégagez un rendement. Pour fixer le loyer, renseignez-vous sur les prix dans des annonces de location d’appartements dans votre région ou adressez-vous à un courtier. Vous en saurez plus sur le calcul du loyer en lisant le chapitre «Comment fixer le loyer?»

• Proposer le bien immobilier à la location: prenez des photos du bien, rédigez un texte court et attirant et publiez une annonce, par exemple en ligne et dans la presse régionale.

• Effectuer des visites: organisez les visites avec des locataires potentiels et montrez les avantages du logement.

• Choisir le ou la locataire: prenez le temps de vérifier la solvabilité des locataires potentiels intéressés et choisissez une ou un locataire digne de confiance, pour laquelle ou lequel vous avez une bonne intuition. Vous en saurez plus sur ce point en lisant le chapitre «Comment trouver une ou un «bon» locataire?»

• Signer le contrat de bail: rédigez un contrat de bail et demandez la remise d’une caution. Conseil: vous trouverez des modèles de contrat de bail sur le site de l’Association des propriétaires fonciers.

• Remise des clés: effectuez la remise des clés avec la ou le locataire et dressez un état des lieux détaillé, qui consigne les éléments usés et les particularités.

   

  «Faites confiance à des experts: le contrat de bail est un document délicat, il comporte des particularités et des pièges qu’une personne profane ne connaît pas en général. Dans tous les cas, vous avez intérêt à vous tourner vers un gestionnaire immobilier professionnel, surtout si vous n’avez encore jamais rédigé de contrat de bail», explique Patrik Schlageter, responsable administration / gestion à l’APF-HEV Zurich. 

• Fixer le loyer: les frais en lien avec le bien immobilier constituent une base importante pour déterminer le loyer. C’est sur cette base que vous dégagez un rendement. Pour fixer le loyer, renseignez-vous sur les prix dans des annonces de location d’appartements dans votre région ou adressez-vous à un courtier. Vous en saurez plus sur le calcul du loyer en lisant le chapitre «Comment fixer le loyer?»

• Proposer le bien immobilier à la location: prenez des photos du bien, rédigez un texte court et attirant et publiez une annonce, par exemple en ligne et dans la presse régionale.

• Effectuer des visites: organisez les visites avec des locataires potentiels et montrez les avantages du logement.

• Choisir le ou la locataire: prenez le temps de vérifier la solvabilité des locataires potentiels intéressés et choisissez une ou un locataire digne de confiance, pour laquelle ou lequel vous avez une bonne intuition. Vous en saurez plus sur ce point en lisant le chapitre «Comment trouver une ou un «bon» locataire?»

• Signer le contrat de bail: rédigez un contrat de bail et demandez la remise d’une caution. Conseil: vous trouverez des modèles de contrat de bail sur le site de l’Association des propriétaires fonciers.

• Remise des clés: effectuez la remise des clés avec la ou le locataire et dressez un état des lieux détaillé, qui consigne les éléments usés et les particularités.

Vous devez déclarer les revenus locatifs en tant que revenu. En revanche, vous pouvez déduire les frais suivants de votre revenu imposable:

• Intérêts hypothécaires: les intérêts que vous payez pour le prêt hypothécaire. 
• Frais d’entretien: soit sous la forme d’une déduction forfaitaire qui, dans la majorité des cantons, représente 20% de la valeur locative du logement en propriété, soit les frais réels et justifiables, comme des mesures visant à conserver la valeur du bien, les frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurance de choses comme les assurances incendie, bris de glaces, dégâts d’eau ou responsabilité civile bâtiment, l’impôt immobilier, les frais de gestion par un tiers, les taxes d’enlèvement des déchets et redevances sur le traitement des eaux, les droits de voirie, la rémunération du concierge et l’entretien des jardins (en fonction du canton).

La différence qui en résulte au final doit être imposée en tant que revenu. Contrairement aux biens à usage propre, aucune valeur locative n’est calculée pour les biens en location, car vous ne les utilisez pas à des fins d’habitation. Conseil: si vous ne savez pas clairement quelles déductions sont autorisées, il est utile de s’adresser à une fiduciaire, qui connaît parfaitement la législation fiscale cantonale.