Qui détermine les intérêts hypothécaires, au juste?
La Banque nationale suisse influence largement l'évolution des taux d'intérêt des hypothèques par le biais de sa politique monétaire. Mais l'on oublie souvent que le preneur d'hypothèque peut, lui aussi, influencer le montant de ses intérêts hypothécaires.
De nombreux facteurs déterminent le montant des taux d'intérêt
De nombreux facteurs jouent un rôle dans la fixation des intérêts hypothécaires, par exemple le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) ou les conditions sur le marché des capitaux. Les établissements financiers ne disposent donc pas d'une autonomie absolue pour déterminer leurs taux hypothécaires. En effet, pour l'octroi d'une hypothèque, ils doivent souvent obtenir eux-mêmes, au préalable, de l'argent sur le marché des capitaux dont les conditions changent constamment. S'il y a assez d'argent en circulation pour couvrir ce besoin, les taux d'intérêt sont faibles.
En revanche, si peu d'argent est négocié sur le marché, ou si de l'argent est retiré de celui-ci, les établissements financiers doivent faire face à des coûts plus élevés, qui sont répercutés sur les preneurs de crédit. Les recommandations relatives aux taux d'intérêt clients formulées par Raiffeisen Suisse à l'intention des Banques Raiffeisen sont basées, pour les hypothèques à taux fixe, sur les taux de refinancement du jour applicables aux marchés des capitaux. La Banque nationale suisse décide en dernière instance si et combien de nouvel argent est injecté sur le marché ou s'il en est retiré. Elle gère ainsi les taux d'intérêt à court terme, mais ceux à long terme sont déterminés par le marché des capitaux.
Les propriétaires contribuent à la décision
Mais l'on oublie souvent que le taux d'intérêt et les coûts effectifs pour les preneurs d'hypothèques dépendent de nombreux autres facteurs tels que le montant et la durée du prêt, les garanties remises, le montant de l'avance et la solvabilité du preneur de crédit. Les preneurs d'hypothèques peuvent faire baisser leurs charges d'intérêts en augmentant leurs capitaux propres, en raccourcissant la durée de l'hypothèque ou (ce qui, rétrospectivement, a été le cas ces 20 dernières années) en contractant une hypothèque du marché monétaire.
Un autre facteur décisif pour la fixation du taux d'intérêt est le bien immobilier lui-même. C'est pourquoi, l'estimation du bien immobilier est si importante pour l'octroi d'hypothèques. En effet, pour les Banques – en tant que donneurs de crédit –, l'objet représente la garantie de ne pas subir de pertes en cas d'insolvabilité du preneur de crédit. En plus de l'état et de la qualité d'un bien immobilier, sa situation géographique peut également nettement influencer le taux d'intérêt. Dans les régions avec un marché immobilier solide et florissant, les établissements financiers encourent un risque plus faible, car les baisses de prix des biens immobiliers y sont nettement moins probables.
