Idea d'investimento Immobili in Svizzera

La scarsità d'offerta è e rimane il tema dominante del mercato immobiliare svizzero. L'elevata domanda, unita alla bassa attività edilizia residenziale, causa un aumento nei prezzi degli affitti. Contrariamente ai locatari, queste prospettive appaiono promettenti per i locatori. In Svizzera gli immobili rimangono una classe d'investimento che offre opportunità di rendimento elevate.

Aspetti principali in breve

L'offerta di alloggi non riesce a tenere il passo con l'elevata domanda. Di conseguenza gli affitti aumentano.
 

Il calo degli sfitti e l'aumento degli affitti significano proventi più consistenti per i proprietari di immobili a reddito.
 

Le persone private costruiscono sempre meno. L'attività edilizia si sta spostando sempre più verso gli investitori professionali.
 

Grazie ai fondi immobiliari, gli investitori possono partecipare agli sviluppi del mercato immobiliare anche senza dover costruire o acquistare direttamente un immobile.

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La carenza di alloggi rende gli affitti più cari

Chi cerca casa deve essere dotato di grande pazienza e di un budget altrettanto cospicuo. Gli affitti degli appartamenti sono aumentati enormemente. E non solo nelle città e negli agglomerati urbani. A livello nazionale gli affitti offerti sono cresciuti del 6.4 per cento tra la metà del 2023 e la metà del 2024. Si tratta del tasso di crescita annuale più alto dal 1996, anno di lancio dell'indice degli affitti offerti.

Per quanto riguarda gli affitti in essere, i margini di aumento sono inferiori, in quanto dipendono, tra l'altro, dall'andamento del tasso d'interesse di riferimento ipotecario. Nel 2023 quest'ultimo è aumentato per ben due volte. Di conseguenza, molti locatori hanno aumentato i canoni di locazione che, insieme agli affitti offerti altrettanto elevati, hanno causato un incremento significativo dell'indice degli affitti. L'indice degli affitti calcolato dall'Ufficio federale di statistica è rappresentativo del numero complessivo delle abitazioni e mostra chiaramente in che misura l'affitto è diventato più costoso: dal 2000 gli affitti sono aumentati in media di quasi il 40 per cento.

Questa dinamica continuerà anche nel prossimo futuro, dal momento che in Svizzera gli alloggi continuano a scarseggiare. Quasi i due terzi della popolazione necessitano di un appartamento in affitto, ma l'offerta non riesce a tenere il passo con la domanda. Attualmente in Svizzera si creano molti più nuclei familiari che nuovi appartamenti.

Aumento rapido dei prezzi degli affitti come non si vedeva da tempo

Indice degli affitti offerti e indice degli affitti UST (100 = 1t00)

Fonte: Economic Research, Raiffeisen Svizzera

Prospettive promettenti per i locatori

Diversamente dai locatari, queste prospettive sono favorevoli dal punto di vista dei locatori. Il calo degli sfitti e l'aumento degli affitti significano proventi più consistenti per i proprietari di immobili a reddito. E se gli introiti crescono e i rischi diminuiscono, anche le valutazioni aumentano a parità di altre condizioni quadro. Queste prospettive sono offuscate solo dal fatto che ora i tassi d'interesse sono leggermente più alti rispetto al periodo precedente alla pandemia di coronavirus. A causa dell'aumento dei costi di finanziamento, nel 2023 anche alcuni immobili a reddito a uso abitativo hanno subito un deprezzamento, seppur molto modesto. Tuttavia, dato che la Banca nazionale svizzera ha già avviato un nuovo ciclo di riduzione dei tassi d'interesse, il rischio di una battuta d'arresto dei prezzi è ora ridotto.

Gli svizzeri costruiscono sempre meno

Come mostra lo studio «Immobili in Svizzera» di Raiffeisen, sempre meno privati si avventurano in progetti edilizi. Nel 2001, i privati rappresentavano ancora quasi il 40 per cento degli appartamenti nelle domande di costruzione presentate. Nel frattempo questa quota si è più che dimezzata e nel 2023 è pari soltanto al 18 per cento. Per quanto riguarda le case unifamiliari, nel 2023 sono state presentate per la prima volta più domande di costruzione da parte di altri committenti che da parte di privati. Il motivo: gli ostacoli alla costruzione sono sempre più numerosi.

Oltre ai requisiti finanziari elevati, anche i crescenti requisiti legali e normativi scoraggiano gli svizzeri dal costruire. Per molto tempo gli investitori istituzionali hanno colmato questa lacuna, riuscendo fino alla metà dello scorso decennio a compensare il ritiro degli investitori privati. Tuttavia l'attività edilizia residenziale è in calo ormai da anni. La ragione principale del crollo dell'edilizia è una pianificazione territoriale inadeguata, che esige un'edilizia ad alta densità ma non fornisce condizioni quadro adatte allo scopo.

Nonostante l'animato dibattito pubblico attualmente in corso, gli elevati ostacoli all'edilizia residenziale non sembrano destinati a ridursi a breve termine. Ciò significa che anche il crollo strutturale dell'edilizia non sarà superato a breve. Questo spinge i prezzi al rialzo e rende gli immobili un investimento in valore interessante. Anche chi non possiede una casa o un appartamento e non è disposto ad assumersi l'impegno di diventare committente può partecipare a tale sviluppo del mercato. L'investimento in fondi immobiliari consente agli investitori di accedere a un portafoglio immobiliare diversificato. Hanno quindi l'opportunità di partecipare agli sviluppi del mercato immobiliare svizzero.

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