Schätzmethoden Immobilie – So wird der Immobilienwert ermittelt
Unterschiedliche Faktoren sind für die korrekte und nachhaltige Bewertung einer Liegenschaft wichtig. Sie reichen von der Wahl des richtigen Schätzverfahrens mit den passenden Messinstrumenten bis zur Kenntnis von diversen Einflüssen, die den Preis und Wert einer Liegenschaft beeinträchtigen können.
Welchen Wert hat meine Immobilie?
Mit dieser Frage sollten sich Immobilienbesitzer beim Verkauf ihrer Liegenschaft intensiv auseinandersetzen. Der inserierte Angebotspreis ist der Schlüssel für den raschen und erfolgreichen Verkauf. Doch warum ist es so wichtig, den Angebotspreis angemessen festzusetzen? Mit einem marktgerechten und nicht zu hoch angesetzten Verkaufspreis erhöhen Sie Ihre Chancen, die Immobilie mit bestmöglichem Gewinn und ohne Geldverlust zu verkaufen. Bei einem unrealistischen Angebotspreis besteht hingegen das Risiko, dass sich potenzielle Käufer entmutigt fühlen und die Liegenschaft zum Ladenhüter wird.
Am Anfang eines jeden erfolgreichen Hausverkaufs steht daher die professionelle Immobilienbewertung. Da sich Käufer und Verkäufer über den Wert einer Immobilie nicht selten uneinig sind und viele Faktoren in die Bewertung hineinspielen, ist es ratsam, die Schätzung einem Experten zu überlassen. Mithilfe einer fachmännischen Schätzung gelangt man zu einem realistischen Angebotspreis, der die Lage, den Zustand und weitere Merkmale der Immobilie real und objektiv widerspiegelt
Doch mit welcher Methode kommt man zum Marktwert? Liefert die hedonische Online-Schätzung einen verlässlichen Wert oder ist es besser, die Bewertung in die Hände eines Immobiliengutachters zu legen? Und welche Faktoren beeinflussen den Preis?
Für die Liegenschaftsschätzung existieren verschiedenste Methoden und Bewertungsmodelle je nach Objekttyp. Wie lässt sich der Wert einer Immobilie schätzen?
Für die Liegenschaftsschätzung kommen zwei verschiedene Möglichkeiten infrage: die Online-Bewertung mit der hedonischen Methode und die Expertenschätzung durch einen Fachmann vor Ort.
Das hedonische Preismodell stützt sich auf eine Datenbank, die Transaktionen vieler effektiv erfolgter Verkäufe enthält. Bei dieser statistisch fundierten Vergleichswertmethode bestimmen rund 20 objektspezifische Merkmale (darunter die Wohn- und Grundstücksfläche, Zustand und Zimmeranzahl) sowie 50 lagespezifische Kriterien den Wert der Liegenschaft. Durch den Vergleich mit den Transaktionspreisen für ähnliche Objekte gelangt das hedonische Modell bei Standardimmobilien zu einem präzisen Ergebnis. Banken nutzen die hedonische Schätzung aufgrund ihrer Genauigkeit als Hauptmethode bei der Vergabe von Hypotheken für Wohneigentum. Der Vorteil dieser Methode besteht darin, dass sie weniger aufwendig und kostengünstiger ist. Nachteilig wirkt sich aus, dass bei Liegenschaften mit speziellen Eigenschaften (dazu zählen Luxusimmobilien, Liebhaberobjekte, sehr alte Häuser und Liegenschaften mit grösserem Landanteil) eine höhere Schätzunsicherheit besteht.
Einen anderen Ansatz verfolgt die Schätzung durch einen Experten, der die Immobilie besichtigt und relevante Unterlagen (wie das Grundbuch und den Kataster) studiert. In seine Bewertung lässt der Immobiliengutachter die Bausubstanz, den Zustand der Liegenschaft sowie die Energieeffizienz und eine Reihe weiterer Eigenschaften einfliessen. Der Experte dokumentiert die Wertschätzung nachvollziehbar in einer schriftlichen Stellungnahme.
Welche Schätzverfahren werden eingesetzt?
In der Praxis werden verschiedene Schätzmethoden angewendet. Welche Methode sich wann am besten eignet, hängt hauptsächlich von der Art und dem Zweck der Liegenschaft ab. Oft kommt eine Mischung dieser Methoden zum Zug, um möglichst viele Aspekte miteinzubeziehen.
Die hedonische Methode
Die Ertragswertmethode
Die Realwertmethode bzw. Substanzwertmethode
Die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode)
Mit den verschiedenen Schätzverfahren und -ansätzen lässt sich der Verkehrswert für die jeweiligen Objektarten ermitteln. Je nach gewählter Bewertungsmethode ermittelt der Experte den Verkehrswert durch die Bestimmung des Ertragswerts (basierend auf den Einnahmen) oder des Sachwerts bzw. Realwerts (basierend auf den effektiven Baukosten und dem Landwert). Abzugrenzen sind davon der meist niedriger angesetzte Steuerwert bzw. amtliche Wert (einzig für die Erhebung der Steuern auf Liegenschaften) sowie der Versicherungswert (für die Gebäudeversicherung gilt nur der Gebäudewert ohne Land).
Was ist der «richtige» Angebotspreis?
Basis jeder professionellen und erfolgreichen Verkaufsstrategie ist die Schätzung inklusive eines Berichts, erstellt durch einen qualifizierten Experten. Damit steigen die Chancen des Verkäufers erheblich, seine Immobilie zum bestmöglichen Preis und innert kürzester Zeit zu verkaufen.
Bei der Festlegung der Preisstrategie sind Verhandlungsspielraum und Preispsychologie zwei zentrale Themen. Ist der aufgeschlagene Verhandlungsspielraum zu hoch, verlängert sich die Verkaufszeit und es sinkt der tatsächlich erzielte Verkaufspreis. Ein Angebotspreis mit angemessenem Verhandlungsspielraum nahe am Marktwert wirkt sich dementgegen positiv auf die Verkaufschancen aus. Mehr als 5 bis 10 Prozent über dem erzielbaren Preis sollte der Verhandlungsspielraum daher nicht sein. Zu beachten sind ausserdem die Schwellenwerte in Immobilienportalen. Liegt der Angebotspreis z. B. mit 710'000 Franken über der gesuchten Preisspanne bis 700'000 Franken, wird die Immobilie potenziellen Käufern gar nicht erst angezeigt. Preispsychologisch zahlt es sich aus, wenn der Preis mit 698'000 anstelle von 700'000 Franken inseriert ist.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis?
Die Lage als wichtigster Einflussfaktor bestimmt sich durch die Infrastruktur und langfristige Entwicklungen in der Region. So weisen Immobilien in Kleinstädten und in der schlecht erschlossenen Agglomeration von Grossstädten einen Wert auf, der z. T. bis zu 40 - 60 Prozent unter dem Wert von Vergleichsobjekten in zentraler Lage liegt. Hinzu kommen weitere wichtige Kriterien, die Einfluss auf den Verkehrswert nehmen: darunter der Grundriss und der Zuschnitt des Objekts, das Baujahr, die Ausstattung, der Zustand, die Grösse von Gebäude und Grundstück sowie die Energieeffizienz.
Die hedonische Methode kommt insgesamt auf etwa 70 Kriterien, die bei der Analyse berücksichtigt werden. Ein detaillierter Vergleich anhand dieser Vielzahl an Faktoren ermöglicht es, zu einem realistischen Verkehrswert zu gelangen.
Gutachtern kommt bei der Bewertung durch Zu- und Abschläge ein gewisser Ermessensspielraum zu. Abschläge ergeben sich beispielsweise, wenn ein Sanierungsstau vorliegt. Die zu erwartenden Kosten für Reparaturen und Sanierungen drücken den Wert nach unten. Werterhaltende Arbeiten an der Liegenschaft sind daher sinnvoll, um einen optimalen Preis zu erzielen. Auch die energetische Bewertung und die Energieeffizienzklasse des Objekts nehmen unmittelbar Einfluss auf den Preis der Immobilie. Für wertsteigernde und die Energieeffizienz erhöhende Massnahmen, wie etwa eine Heizungsmodernisierung und eine verbesserte Dämmung, lässt sich der Wert wiederum steigern.
Differenzen in der Preisschätzung können durchaus bis zu 10 Prozent betragen, dies ist vor allem bei spezielleren Objekten der Fall. Einfluss auf die Liegenschaftsschätzung hat zudem, wer die Schätzung beauftragt. Ein guter Immobilienmakler ist mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut und weiss daher, welche Preise aktuell für vergleichbare Immobilien gezahlt werden. Banken gehen bei der Immobilienbewertung hingegen vorsichtiger vor, da sie sich als Hypothekaranbieter absichern wollen.
Welche Rolle spielt die Gemeindeentwicklung bei der Immobilienbewertung?
Eine genaue Analyse der Weiterentwicklung einer Gemeinde ist wichtig. Denn Sie kann unmittelbar Einfluss auf den Wert Ihres Eigenheims ausüben. Doch welche Faktoren können den Preis beeinflussen? Langfristig kann der Wert eines Wohnobjektes sinken, weil der Fluglärm zunimmt oder in der Nähe eine neue Autobahn gebaut wird. Ein Kaufpreis kann aber auch ansteigen, weil die Anbindung an den öffentlichen Verkehr optimiert wurde und die Gemeinde eine bessere Stadtanbindung erhält.
Online-Schätzung oder Experte?
Beide Bewertungsmethoden haben ihre jeweiligen Anwendungsgebiete: Für die meisten privat genutzten Immobilien lässt sich der Verkehrswert zuverlässig mit dem hedonischen Modell bestimmen. Bei speziellen Liegenschaften ist dagegen die Bewertung durch den Immobilienfachmann vorteilhafter, da sich bei einer Besichtigung vor Ort subjektive Kriterien besser berücksichtigen lassen. Wertvolle Dienste leistet die Expertenschätzung ausserdem für Fälle, in denen es auf eine äusserst exakte Verkehrswertschätzung ankommt.
