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La valeur locative en toute simplicité

La valeur locative: celle qui est souvent vue d’un mauvais œil par de nombreux propriétaires. Mais qu’est-ce que la valeur locative et comment est-elle calculée? Qui est concerné et que devez-vous savoir à son propos? Nous avons essayé de répondre aux questions les plus fréquemment posées.

La valeur locative correspond aux revenus locatifs qu’un propriétaire pourrait percevoir, s’il louait son bien immobilier.

Les familles Berger et Schär vont nous aider à résoudre le mystère de la valeur locative: deux familles, deux situations différentes. La famille Berger habite en effet depuis cinq ans dans sa propre maison avec ses deux enfants, tandis que la famille Schär songe à résilier le contrat de bail de son appartement, pour réaliser son rêve d’acheter un logement. En tant que locataire, la famille Schär n’avait jusqu’ici pas à se soucier de valeur locative. La famille Berger, propriétaire, doit par contre la déclarer chaque année comme revenu imposable supplémentaire.

Mais au fond, qu’est-ce que la valeur locative, comment est-elle calculée et quelles déductions fiscales sont admissibles? Vous trouverez les réponses à toutes ces questions ci-dessous.

 

Dans cet article

Qu'est-ce que la valeur locative?

Comment la valeur locative est-elle calculée?

Déductions fiscales

Qu'est-ce que la valeur locative?

Tout propriétaire qui habite dans son propre bien immobilier, comme la famille Berger, déclare la valeur locative comme revenu imposable. Toutefois, ce revenu n’a pas été réellement perçu; il est calculé à partir de la valeur locative théorique du bien immobilier. Exprimée en francs, la valeur locative correspond à environ 60 à 70% du montant qu’un locataire aurait à payer par an, pour son logement.

Mais pourquoi donc imposer un revenu qui n’existe pas? La famille Berger habite dans son propre bien immobilier mais ne le loue pas. Elle ne réalise donc aucun revenu. La raison de cet impôt réside ainsi dans le système fiscal solidaire de la Suisse.

La valeur locative est considérée comme un revenu en nature. Cela signifie que le propriétaire ne perçoit pas de revenu monétaire sous forme de loyer, mais qu’il réalise néanmoins une recette d’utilisation en habitant lui-même dans son bien immobilier. En termes de valeur économique, cette recette d’utilisation équivaut au loyer qu’il aurait pu percevoir en cas de location. Comme chaque individu doit bien habiter quelque part, vivre dans sa propre maison représente une économie car on ne paie pas de loyer.

En outre, les propriétaires peuvent faire valoir diverses déductions fiscales, comme par exemple les intérêts hypothécaires et les travaux d’entretien. Pour obtenir un traitement fiscal égalitaire par rapport aux locataires qui ne bénéficient pas de telles déductions, les propriétaires doivent déclarer la valeur locative.

 

Origine de la valeur locative

L’origine de la valeur locative remonte à plus de cent ans. L’impôt a été introduit pendant la Première Guerre mondiale, comme impôt de guerre extraordinaire. L’Etat l’avait instauré pour compenser les droits de douane, qui avaient chuté en raison de la guerre.

Toutefois, cet impôt ne resta pas extraordinaire. Le Conseil fédéral le réintroduisit en 1934 après la crise économique mondiale des années 30 par droit d’urgence, en tant que contribution de crise, pour assainir le budget fédéral.

A l’origine, la contribution de crise ne devait être prélevée que jusqu’en 1938. Mais le Parlement approuva une première prolongation de celle-ci jusqu’en 1941. Avant le terme de ce délai, le Conseil fédéral, soutenu par l’Assemblée fédérale, décida de maintenir la contribution de crise sous forme d’impôt pour la défense nationale, à partir de 1945 et jusqu’à ce que toutes les dépenses de guerre aient été entièrement payées.

C’est en 1958 que l’impôt a été inscrit dans le droit ordinaire, avec le consentement du peuple et des cantons.

Comment la valeur locative est-elle calculée?

La valeur locative est définie par les autorités fiscales cantonales compétentes. Pour procéder à son évaluation, elles tiennent compte de critères comme la surface habitable, l’emplacement, l’année de construction et le type de construction. Elles estiment le bien immobilier sur place et le comparent avec des biens similaires, en tenant compte du niveau des loyers locaux. En principe, la valeur locative doit s’élever à au moins 60% de la valeur que l’on pourrait réaliser si on louait le bien immobilier sur le marché libre. Cela s’applique également aux résidences secondaires, même si elles ne sont pas habitées en permanence.

Le calcul et ainsi la hauteur de la valeur locative varient considérablement d’un canton à l’autre. Les différentes bases de calcul et les retards d’adaptation à la situation actuelle du marché, font que les valeurs locatives de deux biens immobiliers identiques peuvent fortement varier, en fonction du canton.

 

Exemple d’un calcul de la valeur locative

La famille Berger habite dans le canton de Zurich. Son revenu annuel s’élève à CHF 90’000.00. L’administration fiscale estime la valeur du marché du loyer annuel à CHF 30’000.00. Le bien immobilier pourrait donc être loué pour CHF 2’500.00 par mois (2'500 x 12). Si l’on admet que la valeur locative s’élève à 70% de la valeur du marché, on obtient un total de CHF 21’000.00 (30’000 x 70%). Dans ce cas, le revenu imposable s’élève à CHF 111’000.00 (90’000 de revenu professionnel + 21’000 de valeur locative).

La famille Berger a par ailleurs une hypothèque de CHF 850’000.00 à un taux hypothécaire de 1,5%. Les intérêts hypothécaires s’élèvent donc à CHF 12’750.00 (850’000 x 1,5%). A cela s’ajoutent des frais d’entretien à hauteur de CHF 5’000.00. Ces deux montants peuvent être déduits de la valeur locative. Elle baisse donc à CHF 3’250.00 (21’000 – 5’000 – 12’750). Le revenu imposable, y compris valeur locative imposable, s’élève donc à CHF 93’250.00 (90’000 de revenu + 3’250 de valeur locative).

Le montant des intérêts a par ailleurs une influence décisive sur les déductions fiscales et l’ensemble du marché immobilier. Si les taux augmentaient pour atteindre 3%, les intérêts hypothécaires et ainsi les déductions admissibles de la famille Berger passeraient à CHF 25’500.-00 (850’000 x 3%). Le revenu imposable baisserait alors à CHF 80’500.00 (90’000 + 21’000 – 5’000 – 25’500). Dans cet exemple, non seulement la valeur locative baisse en raison de taux plus élevés, mais également le revenu imposable dans son intégralité, de CHF 90’000.00 à CHF 80’500.00. Plus les intérêts sont élevés, plus les déductions admissibles sont donc, elles aussi, élevées.

Toutefois, la famille Berger doit être consciente que si les intérêts hypothécaires augmentent mécaniquement, les hypothèques seront donc plus chères. Pour ce scénario, les banques suisses utilisent en général un taux d’intérêt indicatif de 5% pour calculer la capacité financière. Les banques veillent ainsi à ce que les coûts de la propriété du logement ne dépassent pas un tiers du revenu brut. Elles s’assurent ainsi que, même si les taux augmentaient, la famille Berger pourrait toujours assumer les charges d’intérêts et l’amortissement de l’hypothèque, sans rencontrer de difficultés financières.

Voici ce dont il vous faut tenir compte

Pour la famille Schär, il est important d’inclure la valeur locative dans le calcul du budget, pour l’achat de leur prochain logement en propriété, en raison de la hausse probable des impôts sur le revenu, due au faible niveau actuel des taux d’intérêt.

La famille Berger, qui est déjà propriétaire, doit également surveiller la valeur locative car elle peut baisser au cours du temps. Une sous-utilisation en est la condition préalable: des pièces doivent donc rester vides et inutilisées. Cela peut arriver lorsqu’un couple divorce ou que les enfants déménagent, par exemple. Une fois que les enfants de la famille Berger seront majeurs et qu’ils déménageront, les parents pourront demander une réduction de la valeur locative. Mais cela est possible uniquement si les pièces ne sont plus du tout utilisées, pas même comme débarras. Les pièces doivent être vides et le rester.

Valeur locative trop élevée

Il peut aussi arriver que les autorités fiscales compétentes fixent une valeur locative trop élevée par erreur. Il est concevable, par exemple, que la taille du terrain ait été réduite par la suite, mais que les autorités fiscales aient utilisé la taille originale pour l’estimation. Contrôlez absolument la valeur après sa détermination! Si la valeur locative calculée se révèle être fausse, vous pouvez vous adresser directement aux autorités fiscales compétentes ou, si nécessaire, faire valoir votre droit de recours.

 

 

Déductions fiscales

Pendant les phases de taux bas, la valeur locative augmente la charge fiscale des propriétaires fonciers, comme la famille Berger. Les propriétaires peuvent certes faire valoir des déductions fiscales, dans le domaine des frais d’entretien et dettes hypothécaires. Et il est également possible de déduire des impôts les dépenses pour le maintien de la valeur, comme les réparations et les rénovations. La somme de ces déductions est cependant en général inférieure à la valeur locative, ce qui conduit au final à une charge fiscale supplémentaire pour de nombreux propriétaires. Du moins, si aucune déduction importante ne peut être faite, pour des travaux de rénovation visant à préserver la valeur du bien.

 

Voici des exemples concrets de ce que les propriétaires, comme la famille Berger, peuvent déduire des impôts:

  • Intérêts hypothécaires
  • Rénovations de la façade, du toit, etc.
  • Réparations comme les travaux sanitaires, de plomberie, de peinture et de menuiserie
  • Remplacement de lave-linge, réfrigérateur et autres appareils encastrés
  • Investissements dans des mesures visant à réduire la consommation d’énergie
  • Traitements des eaux usées et taxe de base pour l’eau (en fonction du canton)
  • Entretien des routes
  • Primes d’assurances de choses comme l’assurance bâtiment et la responsabilité civile bâtiment

Les investissements générant une plus-value, en revanche, ne peuvent pas être déduits des impôts. Si la famille Berger installe par exemple une nouvelle salle de bains de luxe, elle ne peut pas déduire l’ensemble des coûts des travaux, car seule la partie permettant de préserver la valeur est déductible. Les investissements générant une plus-value, qui préservent l’environnement ou génèrent des économies d’énergie, comme par exemple une nouvelle installation solaire ou l’isolation thermique, constituent cependant une exception. Seule restriction: ces investissements qui préservent l’environnement ou génèrent des économies d’énergie ne peuvent être déduits des impôts que cinq ans après la construction de la maison.

Attention

Veillez à conserver tous les justificatifs de réparations et rénovations. Vous pourrez ainsi déduire leurs coûts exacts des impôts. A défaut, vous ne pourrez faire valoir qu’une décote de 10 à 20% de la valeur locative. Si les coûts effectifs sont supérieurs à la décote forfaitaire, il est vivement recommandé de pouvoir prouver ces coûts au moyen de justificatifs, pour la déduction d’impôts.

  • Au bout de 20 ans, en général, les rénovations peuvent revêtir un caractère de plus-value et ne sont donc plus déductibles ou seulement en partie.
  • Les déductions fiscales doivent toujours être traitées avec prudence. Les déductions admissibles peuvent en effet varier d’un canton à l’autre.

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