La valeur locative en toute simplicité

Les familles Berger et Schär vont nous aider à résoudre le mystère de la valeur locative: deux familles, deux situations différentes. La famille Berger habite en effet depuis cinq ans dans sa propre maison avec ses deux enfants, tandis que la famille Schär songe à résilier le contrat de bail de son appartement, pour réaliser son rêve d’acheter un logement. En tant que locataire, la famille Schär n’avait jusqu’ici pas à se soucier de valeur locative. La famille Berger, propriétaire, doit par contre la déclarer chaque année comme revenu imposable supplémentaire.

Mais au fond, qu’est-ce que la valeur locative, comment est-elle calculée et quelles déductions fiscales sont admissibles? Vous trouverez les réponses à toutes ces questions ci-dessous.

Dans cet article

Qu'est-ce que la valeur locative?

Comment la valeur locative est-elle calculée?

Déductions fiscales

Qu'est-ce que la valeur locative?

Tout propriétaire qui habite dans son propre bien immobilier, comme la famille Berger, déclare la valeur locative comme revenu imposable. Toutefois, ce revenu n’a pas été réellement perçu; il est calculé à partir de la valeur locative théorique du bien immobilier. Exprimée en francs, la valeur locative correspond à environ 60 à 70% du montant qu’un locataire aurait à payer par an, pour son logement.

Mais pourquoi donc imposer un revenu qui n’existe pas? La famille Berger habite dans son propre bien immobilier mais ne le loue pas. Elle ne réalise donc aucun revenu. La raison de cet impôt réside ainsi dans le système fiscal solidaire de la Suisse.

La valeur locative est considérée comme un revenu en nature. Cela signifie que le propriétaire ne perçoit pas de revenu monétaire sous forme de loyer, mais qu’il réalise néanmoins une recette d’utilisation en habitant lui-même dans son bien immobilier. En termes de valeur économique, cette recette d’utilisation équivaut au loyer qu’il aurait pu percevoir en cas de location. Comme chaque individu doit bien habiter quelque part, vivre dans sa propre maison représente une économie car on ne paie pas de loyer.

En outre, les propriétaires peuvent faire valoir diverses déductions fiscales, comme par exemple les intérêts hypothécaires et les travaux d’entretien. Pour obtenir un traitement fiscal égalitaire par rapport aux locataires qui ne bénéficient pas de telles déductions, les propriétaires doivent déclarer la valeur locative.

Origine de la valeur locative

L’origine de la valeur locative remonte à plus de cent ans. L’impôt a été introduit pendant la Première Guerre mondiale, comme impôt de guerre extraordinaire. L’Etat l’avait instauré pour compenser les droits de douane, qui avaient chuté en raison de la guerre.

Toutefois, cet impôt ne resta pas extraordinaire. Le Conseil fédéral le réintroduisit en 1934 après la crise économique mondiale des années 30 par droit d’urgence, en tant que contribution de crise, pour assainir le budget fédéral.

A l’origine, la contribution de crise ne devait être prélevée que jusqu’en 1938. Mais le Parlement approuva une première prolongation de celle-ci jusqu’en 1941. Avant le terme de ce délai, le Conseil fédéral, soutenu par l’Assemblée fédérale, décida de maintenir la contribution de crise sous forme d’impôt pour la défense nationale, à partir de 1945 et jusqu’à ce que toutes les dépenses de guerre aient été entièrement payées.

C’est en 1958 que l’impôt a été inscrit dans le droit ordinaire, avec le consentement du peuple et des cantons.

Suppression en vue?

La valeur locative a été adoptée en 1934 en tant que contribution fédérale de crise pour assainir le budget de la Confédération, puis reprise dans le droit régulier en 1958. L’histoire nous rappelle ici aussi qu’une fois qu’un impôt est introduit en Suisse, il ne disparaît pratiquement jamais. Mais les choses évoluent au sujet de la suppression de la valeur locative. La Commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil national propose en effet un nouveau système.

Comment la valeur locative est-elle calculée?

La valeur locative est définie par les autorités fiscales cantonales compétentes. Pour procéder à son évaluation, elles tiennent compte de critères comme la surface habitable, l’emplacement, l’année de construction et le type de construction. Elles estiment le bien immobilier sur place et le comparent avec des biens similaires, en tenant compte du niveau des loyers locaux. En principe, la valeur locative doit s’élever à au moins 60% de la valeur que l’on pourrait réaliser si on louait le bien immobilier sur le marché libre. Cela s’applique également aux résidences secondaires, même si elles ne sont pas habitées en permanence.

Le calcul et ainsi la hauteur de la valeur locative varient considérablement d’un canton à l’autre. Les différentes bases de calcul et les retards d’adaptation à la situation actuelle du marché, font que les valeurs locatives de deux biens immobiliers identiques peuvent fortement varier, en fonction du canton.

Valeur locative trop élevée

Il peut aussi arriver que les autorités fiscales compétentes fixent une valeur locative trop élevée par erreur. Il est concevable, par exemple, que la taille du terrain ait été réduite par la suite, mais que les autorités fiscales aient utilisé la taille originale pour l’estimation. Contrôlez absolument la valeur après sa détermination! Si la valeur locative calculée se révèle être fausse, vous pouvez vous adresser directement aux autorités fiscales compétentes ou, si nécessaire, faire valoir votre droit de recours.

Déductions fiscales

Pendant les phases de taux bas, la valeur locative augmente la charge fiscale des propriétaires fonciers, comme la famille Berger. Les propriétaires peuvent certes faire valoir des déductions fiscales, dans le domaine des frais d’entretien et dettes hypothécaires. Et il est également possible de déduire des impôts les dépenses pour le maintien de la valeur, comme les réparations et les rénovations. La somme de ces déductions est cependant en général inférieure à la valeur locative, ce qui conduit au final à une charge fiscale supplémentaire pour de nombreux propriétaires. Du moins, si aucune déduction importante ne peut être faite, pour des travaux de rénovation visant à préserver la valeur du bien.

Voici des exemples concrets de ce que les propriétaires, comme la famille Berger, peuvent déduire des impôts:

• Intérêts hypothécaires
  
• Rénovations de la façade, du toit, etc.
• Réparations comme les travaux sanitaires, de plomberie, de peinture et de menuiserie
• Remplacement de lave-linge, réfrigérateur et autres appareils encastrés
• Investissements dans des mesures visant à réduire la consommation d’énergie
• Traitements des eaux usées et taxe de base pour l’eau (en fonction du canton)
• Entretien des routes
• Primes d’assurances de choses comme l’assurance bâtiment et la responsabilité civile bâtiment

Les investissements générant une plus-value, en revanche, ne peuvent pas être déduits des impôts. Si la famille Berger installe par exemple une nouvelle salle de bains de luxe, elle ne peut pas déduire l’ensemble des coûts des travaux, car seule la partie permettant de préserver la valeur est déductible. Les investissements générant une plus-value, qui préservent l’environnement ou génèrent des économies d’énergie, comme par exemple une nouvelle installation solaire ou l’isolation thermique, constituent cependant une exception. Seule restriction: ces investissements qui préservent l’environnement ou génèrent des économies d’énergie ne peuvent être déduits des impôts que cinq ans après la construction de la maison.