Il valore locativo spiegato in modo chiaro

Per chiarire questo enigma del valore locativo possiamo farci aiutare dall'esempio delle famiglie Berger e Schär, due famiglie con diverse situazioni di partenza. La famiglia Berger abita da cinque anni, con i suoi due figli, nella propria casa. La famiglia Schär sta prendendo in considerazione l'idea di disdire il rapporto di locazione in atto e concretizzare il sogno di un'abitazione primaria. In quanto locataria, la famiglia Schär finora non ha avuto nulla a che fare con il valore locativo. La famiglia Berger invece, in quanto proprietaria di casa, deve dichiararlo al fisco ogni anno come reddito supplementare.

Qui di seguito scoprite gli aspetti principali in merito al valore locativo, come viene calcolato e quali deduzioni fiscali sono ammesse:

Cosa è il valore locativo?

Come si calcola il valore locativo?

Deduzione fiscali

Cosa è il valore locativo?

Chi vive in un proprio immobile, come la famiglia Berger, ogni anno deve dichiarare al fisco come reddito il cosiddetto valore locativo. Tuttavia, questo reddito non è stato effettivamente realizzato e viene fatto derivare dal valore locativo teoricamente conseguibile dall'immobile. Espresso in franchi, il valore locativo è compreso all'incirca tra il 60 e il 70 per cento dell'importo che un locatario dovrebbe versare ogni anno per l'abitazione.

Ma perché tassare un reddito che di fatto non esiste? La famiglia Berger vive nel proprio immobile e non lo ha concesso in locazione, né in affitto: non ne ricava quindi alcun reddito. Il motivo della tassazione risiede nel sistema fiscale solidale della Svizzera.

Il valore locativo è considerato reddito in natura. Ciò significa che il proprietario non percepisce alcun reddito in denaro nel senso di un affitto, tuttavia ottiene un ricavo in termini di utilizzo, dal momento che abita il suo immobile. Questo ricavo di utilizzo corrisponde al valore economico dell'affitto che avrebbe potuto conseguire in caso di locazione. Dal momento che ciascuno deve vivere da qualche parte, abitare nella propria casa rappresenta un risparmio: non si paga alcun affitto.

A ciò si aggiunge il fatto che i proprietari di casa possono applicare diverse deduzioni, ad esempio gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. Ai fini di una parità fiscale con i locatari, i quali non possono avvalersi di queste deduzioni, i proprietari di case devono quindi pagare le tasse sul valore locativo.

Origini del valore locativo

Le origini del valore locativo risalgono a più di cento anni fa. La tassa fu introdotta una prima volta nel 1915 durante la Prima Guerra Mondiale, come imposta di guerra una tantum. In questo modo lo Stato riuscì a compensare il crollo dei proventi doganali a seguito degli eventi bellici.

L'imposta però non rimase «una tantum»: il Consiglio federale la reintrodusse dopo la crisi dell'economia mondiale degli anni '30 mediante «diritto di emergenza», sotto forma di «contributo federale di crisi» per risanare le finanze statali.

Originariamente, questo contributo di crisi sarebbe dovuto restare in vigore solo fino al 1938; il Parlamento però lo prorogò una prima volta fino al 1941. Prima della scadenza di questo termine il Consiglio federale, dietro approvazione dell'Assemblea federale, decise di mantenere questo contributo a partire dal 1945 come imposta per la difesa nazionale, per il tempo necessario a estinguere completamente tutte le spese sostenute per la guerra.

Nel 1958 poi, con l'approvazione della popolazione e degli Stati, entrò a far parte della legislazione ordinaria.

Abolizione in vista?

Il valore locativo è stato introdotto nel 1934 mediante diritto di necessità – sotto forma di tributo federale di crisi per risanare il bilancio della Confederazione – per poi essere acquisito nel diritto ordinario nel 1958. Anche in questo caso la storia ci insegna che, una volta introdotte, le imposte in Svizzera difficilmente scompaiono. Eppure, si sta muovendo qualcosa in merito all'abolizione del valore locativo, poiché la Commissione dell'economia e dei tributi (CET) del Consiglio degli Stati propone un nuovo sistema.

Come si calcola il valore locativo?

Il valore locativo viene stabilito dall'autorità fiscale cantonale di competenza. Per effettuarne la stima, essa prende in considerazione criteri come la superficie abitativa, la posizione, l'anno di costruzione e la tipologia edilizia. L'immobile viene quindi sottoposto a perizia sul posto oppure confrontato con immobili simili, tenendo in considerazione i prezzi locali degli affitti. In linea di massima, vale il seguente principio: il valore locativo deve essere pari almeno al 60 per cento del valore che si potrebbe ottenere se si concedesse l'immobile in locazione sul libero mercato. Lo stesso vale per le abitazioni secondarie, anche se queste non sono abitate in modo permanente.

Il calcolo e quindi l'importo del valore locativo variano fortemente da cantone a cantone. Le differenti basi di calcolo e i ritardi negli adeguamenti alla situazione del mercato corrente fanno sì che il valore locativo di immobili praticamente identici sia diverso a seconda del cantone in cui si trova.

Valore locativo in eccesso

Può accadere inoltre che l'autorità fiscale di competenza effettui erroneamente una stima troppo elevata del valore locativo. Può capitare, ad esempio, che le dimensioni del fondo siano state ridotte in un momento successivo e che l'autorità fiscale abbia utilizzato per il calcolo le misure originarie. Verificate quindi il valore subito dopo la sua determinazione. Se il valore locativo è stato effettivamente calcolato in modo errato, potete rivolgervi direttamente all'autorità fiscale di competenza o, se necessario, presentare un'opposizione.

Deduzioni fiscali

Nei periodi di bassi tassi d'interesse, il valore locativo aumenta l'onere fiscale dei proprietari di abitazione come la famiglia Berger. I proprietari di abitazione possono applicare delle deduzioni fiscali relativamente a costi di manutenzione e debiti ipotecari. È inoltre possibile dedurre fiscalmente le spese per la conservazione del valore (riparazioni e ristrutturazioni). La somma di queste deduzioni, tuttavia, al momento risulta generalmente inferiore al valore locativo, così che per molti proprietari di abitazione ne consegue una tassazione più elevata, perlomeno laddove non sia possibile applicare deduzioni significative per lavori di ristrutturazione volti alla conservazione del valore dell'immobile.

Di seguito alcuni esempi concreti di casi in cui i proprietari di case come la famiglia Berger possono applicare delle deduzioni fiscali:

• interessi ipotecari
  
• ristrutturazioni della facciata, del tetto, ecc.
• riparazioni quali lavori di lattoneria, su impianti sanitari, di pittura e di falegnameria
• sostituzione di lavatrice, frigorifero e altri apparecchi fissi
• investimenti in misure per il risparmio energetico
• smaltimento delle acque e tasse di base sull'acqua (a seconda dei cantoni)
• manutenzione stradale
• premi assicurativi su cose come l'assicurazione stabili e la responsabilità civile per stabili

Non è invece possibile detrarre dalle imposte gli investimenti volti all'aumento del valore. Ad esempio, se la famiglia Berger fa installare un nuovo bagno di lusso, non può dedurne completamente i relativi costi, perché solamente la parte volta al mantenimento del valore è detraibile. Fanno eccezione gli investimenti per l'aumento del valore che sono vantaggiosi dal punto di vista ecologico o incentivano il risparmio energetico, ad esempio un nuovo impianto fotovoltaico o di coibentazione termica. Unica limitazione: questi investimenti ecologici e per il risparmio energetico possono essere dedotti dalle imposte solamente cinque anni dopo la costruzione della casa.