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Il valore locativo spiegato in modo chiaro

Molti proprietari di case hanno un spina nel fianco: il valore locativo. Ma di cosa si tratta esattamente e come viene calcolato? Chi ne è interessato e cosa è necessario sapere in proposito? Abbiamo indagato su queste e altre domande.

Il valore locativo corrisponde al reddito da locazione che un proprietario potrebbe conseguire in caso di locazione del suo immobile.

Per chiarire questo enigma del valore locativo possiamo farci aiutare dall'esempio delle famiglie Berger e Schär, due famiglie con diverse situazioni di partenza. La famiglia Berger abita da cinque anni, con i suoi due figli, nella propria casa. La famiglia Schär sta prendendo in considerazione l'idea di disdire il rapporto di locazione in atto e concretizzare il sogno di un'abitazione primaria. In quanto locataria, la famiglia Schär finora non ha avuto nulla a che fare con il valore locativo. La famiglia Berger invece, in quanto proprietaria di casa, deve dichiararlo al fisco ogni anno come reddito supplementare.

Qui di seguito scoprite gli aspetti principali in merito al valore locativo, come viene calcolato e quali deduzioni fiscali sono ammesse:

 

Cosa è il valore locativo?

Come si calcola il valore locativo?

Deduzione fiscali


Cosa è il valore locativo?

Chi vive in un proprio immobile, come la famiglia Berger, ogni anno deve dichiarare al fisco come reddito il cosiddetto valore locativo. Tuttavia, questo reddito non è stato effettivamente realizzato e viene fatto derivare dal valore locativo teoricamente conseguibile dall'immobile. Espresso in franchi, il valore locativo è compreso all'incirca tra il 60 e il 70 per cento dell'importo che un locatario dovrebbe versare ogni anno per l'abitazione.

Ma perché tassare un reddito che di fatto non esiste? La famiglia Berger vive nel proprio immobile e non lo ha concesso in locazione, né in affitto: non ne ricava quindi alcun reddito. Il motivo della tassazione risiede nel sistema fiscale solidale della Svizzera.

Il valore locativo è considerato reddito in natura. Ciò significa che il proprietario non percepisce alcun reddito in denaro nel senso di un affitto, tuttavia ottiene un ricavo in termini di utilizzo, dal momento che abita il suo immobile. Questo ricavo di utilizzo corrisponde al valore economico dell'affitto che avrebbe potuto conseguire in caso di locazione. Dal momento che ciascuno deve vivere da qualche parte, abitare nella propria casa rappresenta un risparmio: non si paga alcun affitto.

A ciò si aggiunge il fatto che i proprietari di casa possono applicare diverse deduzioni, ad esempio gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. Ai fini di una parità fiscale con i locatari, i quali non possono avvalersi di queste deduzioni, i proprietari di case devono quindi pagare le tasse sul valore locativo.

 

Origini del valore locativo

Le origini del valore locativo risalgono a più di cento anni fa. La tassa fu introdotta una prima volta nel 1915 durante la Prima Guerra Mondiale, come imposta di guerra una tantum. In questo modo lo Stato riuscì a compensare il crollo dei proventi doganali a seguito degli eventi bellici.

L'imposta però non rimase «una tantum»: il Consiglio federale la reintrodusse dopo la crisi dell'economia mondiale degli anni '30 mediante «diritto di emergenza», sotto forma di «contributo federale di crisi» per risanare le finanze statali.

Originariamente, questo contributo di crisi sarebbe dovuto restare in vigore solo fino al 1938; il Parlamento però lo prorogò una prima volta fino al 1941. Prima della scadenza di questo termine il Consiglio federale, dietro approvazione dell'Assemblea federale, decise di mantenere questo contributo a partire dal 1945 come imposta per la difesa nazionale, per il tempo necessario a estinguere completamente tutte le spese sostenute per la guerra.

Nel 1958 poi, con l'approvazione della popolazione e degli Stati, entrò a far parte della legislazione ordinaria.

Come si calcola il valore locativo?

Il valore locativo viene stabilito dall'autorità fiscale cantonale di competenza. Per effettuarne la stima, essa prende in considerazione criteri come la superficie abitativa, la posizione, l'anno di costruzione e la tipologia edilizia. L'immobile viene quindi sottoposto a perizia sul posto oppure confrontato con immobili simili, tenendo in considerazione i prezzi locali degli affitti. In linea di massima, vale il seguente principio: il valore locativo deve essere pari almeno al 60 per cento del valore che si potrebbe ottenere se si concedesse l'immobile in locazione sul libero mercato. Lo stesso vale per le abitazioni secondarie, anche se queste non sono abitate in modo permanente.

Il calcolo e quindi l'importo del valore locativo variano fortemente da cantone a cantone. Le differenti basi di calcolo e i ritardi negli adeguamenti alla situazione del mercato corrente fanno sì che il valore locativo di immobili praticamente identici sia diverso a seconda del cantone in cui si trova.

 

Esempio di calcolo del valore locativo

La famiglia Berger abita nel Canton Zurigo. Il reddito da lavoro annuo è pari a CHF 90'000. L'Amministrazione delle contribuzioni stima il valore di mercato dell'affitto annuale in CHF 30'000. L'immobile potrebbe quindi essere concesso in locazione al prezzo di CHF 2'500 al mese (2'500 x 12). Se il valore locativo ammonta, per ipotesi, al 70 per cento del valore di mercato, ne risulta un totale di CHF 21'000 (30'000 x 70%). Il reddito imponibile è pari in questo caso a CHF 111'000 (90'000 reddito da lavoro + 21'000 valore locativo).

La famiglia Berger ha inoltre un'ipoteca di CHF 850'000 con un tasso d'interesse ipotecario dell'1.5 per cento. Ne risultano costi di interessi ipotecari di CHF 12'750 (850'000 x 1.5%). A ciò si aggiungono i costi di manutenzione di CHF 5'000. Entrambi possono essere dedotti dal valore locativo, che si riduce così a CHF 3'250 (21'000 – 5'000 – 12'750). Il reddito imponibile, inclusa la tassazione del valore locativo, è quindi pari a CHF 93'250 (90'000 reddito da lavoro + 3'250 valore locativo).

L'importo degli interessi ha un'influenza decisiva sulle deduzioni fiscali e sull'intero mercato immobiliare. Se gli interessi crescessero fino a raggiungere un livello del 3 per cento, aumenterebbero i costi dei tassi ipotecari e di conseguenza anche le deduzioni ammissibili della famiglia Berger a CHF 25'500 (850'000 x 3%). Il reddito imponibile si ridurrebbe così a CHF 80'500 (90'000 + 21'000 – 5'000 – 25'500). In questo esempio, a causa degli interessi più elevati si riduce non solamente il valore locativo, ma l'intero reddito imponibile, da CHF 90'000 a CHF 80'500. Quanto più alti sono gli interessi, tanto maggiori sono le deduzioni consentite.

Tuttavia, la famiglia Berger deve tener presente che in tal modo aumentano anche i costi degli interessi ipotecari, ossia l'ipoteca. Per questo scenario, le banche Svizzere applicano nel loro calcolo di sostenibilità in linea generale un tasso d'interesse indicativo del 5 per cento. Per la sostenibilità, le banche si accertano che i costi per l'abitazione primaria non siano superiori a un terzo del reddito lordo. In questo modo si assicurano che, anche in caso di aumento dei tassi, la famiglia Berger possa farsi carico dei costi degli interessi e dell'ammortamento dell'ipoteca senza avere difficoltà finanziarie.

Ecco cosa tenere presente

Nel preventivare il budget per l'acquisto della nuova abitazione primaria, è importante che la famiglia Schär prenda in considerazione il valore locativo, dal momento che a causa dell'attuale basso livello dei tassi è probabile si debbano pagare delle imposte sul reddito più elevate.

Anche la famiglia Berger, che già possiede un immobile di proprietà, deve tenere in considerazione il valore locativo. Nel corso del tempo, questo valore può diminuire: presupposto perché ciò accada è una sottoutilizzazione dell'immobile, ossia che i locali restino vuoti e inutilizzati. Questo può avvenire ad esempio quando i coniugi si separano o i figli escono di casa. Se i figli della famiglia Berger, una volta cresciuti, si trasferiscono, allora i coniugi Berger possono richiedere una riduzione del valore locativo. Questo però è possibile solamente se le stanze sono effettivamente non più utilizzate, nemmeno in funzione di ripostigli: i locali devono essere e restare vuoti.

Valore locativo in eccesso

Può accadere inoltre che l'autorità fiscale di competenza effettui erroneamente una stima troppo elevata del valore locativo. Può capitare, ad esempio, che le dimensioni del fondo siano state ridotte in un momento successivo e che l'autorità fiscale abbia utilizzato per il calcolo le misure originarie. Verificate quindi il valore subito dopo la sua determinazione. Se il valore locativo è stato effettivamente calcolato in modo errato, potete rivolgervi direttamente all'autorità fiscale di competenza o, se necessario, presentare un'opposizione.

 

Deduzioni fiscali

Nei periodi di bassi tassi d'interesse, il valore locativo aumenta l'onere fiscale dei proprietari di abitazione come la famiglia Berger. I proprietari di abitazione possono applicare delle deduzioni fiscali relativamente a costi di manutenzione e debiti ipotecari. È inoltre possibile dedurre fiscalmente le spese per la conservazione del valore (riparazioni e ristrutturazioni). La somma di queste deduzioni, tuttavia, al momento risulta generalmente inferiore al valore locativo, così che per molti proprietari di abitazione ne consegue una tassazione più elevata, perlomeno laddove non sia possibile applicare deduzioni significative per lavori di ristrutturazione volti alla conservazione del valore dell'immobile.

 

Di seguito alcuni esempi concreti di casi in cui i proprietari di case come la famiglia Berger possono applicare delle deduzioni fiscali:

  • interessi ipotecari
  • ristrutturazioni della facciata, del tetto, ecc.
  • riparazioni quali lavori di lattoneria, su impianti sanitari, di pittura e di falegnameria
  • sostituzione di lavatrice, frigorifero e altri apparecchi fissi
  • investimenti in misure per il risparmio energetico
  • smaltimento delle acque e tasse di base sull'acqua (a seconda dei cantoni)
  • manutenzione stradale
  • premi assicurativi su cose come l'assicurazione stabili e la responsabilità civile per stabili

Non è invece possibile detrarre dalle imposte gli investimenti volti all'aumento del valore. Ad esempio, se la famiglia Berger fa installare un nuovo bagno di lusso, non può dedurne completamente i relativi costi, perché solamente la parte volta al mantenimento del valore è detraibile. Fanno eccezione gli investimenti per l'aumento del valore che sono vantaggiosi dal punto di vista ecologico o incentivano il risparmio energetico, ad esempio un nuovo impianto fotovoltaico o di coibentazione termica. Unica limitazione: questi investimenti ecologici e per il risparmio energetico possono essere dedotti dalle imposte solamente cinque anni dopo la costruzione della casa.

Attenzione

Conservate in ogni caso tutti i giustificativi per gli interventi di riparazione e di ristrutturazione: solo in questo modo potrete dedurre dalle imposte i costi esatti. In caso contrario, potrete rivendicare solamente un importo forfettario compreso tra il 10 e il 20 per cento del valore locativo. Se i costi effettivi sono maggiori della detrazione forfettaria, allora è opportuno dichiarare detti costi con i documenti giustificativi e quindi dedurli dalle imposte.

  • Dopo un determinato periodo, generalmente 20 anni, le ristrutturazioni possono essere considerate interventi per l'aumento del valore e di conseguenza non sono più deducibili, oppure lo sono solo in parte.
  • Si consiglia di prestare attenzione alle deduzioni fiscali: le detrazioni ammesse possono variare da cantone a cantone.

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