Was Sie wissen müssen
Das reduzierte Einkommen nach der Pensionierung beeinflusst die Tragbarkeit der Finanzierung des Eigenheims.
Die 2. Hypothek muss grundsätzlich bis zum Erreichen des Referenzalters amortisiert werden.
Die Bank prüft regelmässig, ob die Tragbarkeit langfristig gegeben ist.
Wohneigentum wird in der Regel mit einem Hypothekarkredit finanziert. Die maximal mögliche Höhe der Hypothek kann sich nach der Pensionierung aufgrund des geringeren Einkommens ändern. In der Regel betragen die Renten von der AHV und der Pensionskasse noch rund 60 bis 70 Prozent des zuletzt bezogenen Lohns.
Raiffeisen rechnet im AHV-Alter mit einer Tragbarkeitsgrenze von 38 Prozent. Das heisst, die Wohnkosten dürfen bis zu 38 Prozent des verfügbaren Einkommens betragen, wobei mit einem langfristigen Zinssatz von 5 Prozent (kalkulatorischer Zins) gerechnet wird. Solange die Tragbarkeit nach der Pensionierung gegeben ist, muss die 1. Hypothek nicht amortisiert werden. Hingegen muss die 2. Hypothek grundsätzlich bis zur Erreichung des Pensionsalters zurückbezahlt worden sein.
Im Grundsatz müssen beim selbstbewohnten Eigenheim mindestens 20 Prozent vom Immobilienwert durch Eigenmittel bezahlt werden. Die restlichen 80 Prozent des Kaufpreises können durch eine Hypothek finanziert werden. Die Finanzierung durch die Bank wird in eine 1. Hypothek (662/3%) und eine 2. Hypothek (131/3%) aufgeteilt. Je nach finanzieller Situation fällt die 2. Hypothek geringer aus bzw. wird die Immobilie nur mit einer 1. Hypothek belehnt. Die 2. Hypothek muss grundsätzlich innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Referenzalters amortisiert werden.
Im Zusammenhang mit den Kosten gilt beim selbstbewohnten Eigenheim die gleiche Faustregel wie bei der Miete. Die Kosten des Eigenheims sollten nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Zu diesen Kosten gehören die Hypothekarzinsen, die vereinbarte Amortisationssumme und die Unterhaltskosten der Liegenschaft wie Versicherungsprämien sowie Heiz- und Stromkosten. Bei der Berechnung der Tragbarkeit wird nicht mit den aktuellen Zinssätzen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von derzeit 5 Prozent gerechnet. Somit ist sichergestellt, dass die Finanzierung auch dann noch tragbar ist, falls die Zinsen auf ein höheres Niveau steigen (siehe auch Tragbarkeit einer Hypothek). Nach der Pensionierung dürfen die Wohnkosten anstelle von den 331/3 Prozent 38 Prozent betragen, weil keine Sozialabzüge mehr vom Renteneinkommen abgezogen werden.
Auch nach der Pensionierung wird Wohneigentum in der Schweiz üblicherweise durch einen Hypothekarkredit finanziert. Falls die Tragbarkeit nach der Pensionierung nicht gegeben ist, d.h. die kalkulatorischen Wohnkosten mehr als 38 Prozent des Einkommens betragen, muss ein Teil der Hypothek amortisiert werden. Das Geld dafür kann aus Ersparnissen oder aus der Säule 3a stammen.
Die kalkulatorischen Kosten betragen vor der Pensionierung 35'000 Franken. Somit gibt das Ehepaar 26,9 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus. Die Tragbarkeit ist gegeben.
Nach der Pensionierung:
Da das Einkommen nach der Pensionierung noch 80'000 Franken beträgt, müsste das Ehepaar bei einem Hypothekarzinssatz von 5 Prozent (kalkulatorischer Zins) 43,8 Prozent für das Wohnen ausgeben. Die Tragbarkeit ist nicht mehr gegeben.
Das Ehepaar im Beispiel entscheidet sich, 100'000 Franken zu amortisieren, sodass die kalkulatorischen Kosten nur noch 30'000 Franken beziehungsweise 37,5 Prozent betragen.
Die Bank prüft regelmässig, ob die Tragbarkeit langfristig gegeben ist. Dank einer frühzeitigen Planung können finanzielle Engpässe und ausserordentliche Amortisationen vermieden werden.
Tipps für die Hypothek in der Pension
Stellen Sie frühzeitig die Weichen, um möglichst lange glücklich in Ihren eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Achten Sie dabei auf folgende Punkte:
Zusammenfassung
Berechnung der Tragbarkeit im Alter
Im Grundsatz müssen beim Kauf eines selbstbewohnten Eigenheims mindestens 20 Prozent vom Immobilienwert durch Eigenmittel bezahlt werden. Auch nach der Pensionierung wird Wohneigentum üblicherweise durch einen Hypothekarkredit finanziert. Falls die Tragbarkeit nach der Pensionierung nicht gegeben ist, muss ein Teil der Hypothek amortisiert werden.
Frühzeitig die Weichen stellen
Planen Sie frühzeitig, um möglichst lange glücklich in Ihren eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Drei Punkte müssen dafür beachtet werden: Standortbestimmung ab 50 Jahren, zusätzliche Amortisation sowie das passende Hypothekarmodell für die Pension. Klären Sie Ihre Wohnbedürfnisse im Alter rechtzeitig ab, damit zum Zeitpunkt der Pensionierung alles geregelt ist.
