Ein Immobilienbesitzer möchte sein Objekt verkaufen, hat aber seit Jahren keine Renovationsarbeiten mehr vorgenommen. Wie kann er sich ein schlüssiges Bild vom Zustand der Immobilie verschaffen?
Robert Eberle: Es kommt in erster Linie nicht darauf an, ob die Innenräume frisch gestrichen sind. Vielmehr sollte alles funktionieren und in einem ordentlichen und sauberen Zustand sein. Möglicherweise möchte der zukünftige Besitzer noch bauliche Veränderungen vornehmen. Zunehmend rückt aber die Frage nach dem energetischen Zustand einer Immobilie in den Fokus von Interessenten: In welchem Zustand sind die Fenster? Sind der Dachboden oder die Kellerdecke gedämmt? Aber auch der Verbrauch und damit die Kosten für Wärme werden immer häufiger nachgefragt.
Das klingt nach viel komplizierter Recherchearbeit, die ein normaler Hausbesitzer kaum alleine leisten kann. Wo kann er sich Hilfe holen?
In der Tat ist die zwingend erforderliche Analyse des Gesamtzustands der Immobilie nicht ganz einfach zu erstellen. Sehr hilfreich ist eine energetische Immobilienbewertung im Rahmen der Wohneigentumsberatung bei Raiffeisen. Wir zeigen den energetischen Zustand und den möglichen Investitionsbedarf über die kommenden Jahre auf, definieren potenzielle Fördermittel und können auch Sanierungsszenarien simulieren. Die Partnerschaft mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) sichert unseren Kunden einen direkten Zugang zum offiziellen Steuerungsinstrument für energetische Modernisierungen in der Schweiz. Eine gut geplante, langfristige Erneuerungsstrategie zahlt sich nicht nur finanziell aus, sie erhöht auch den Wohnkomfort und erhält oder steigert den Wert einer Immobilie.
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Lohnt sich eine kleine Renovation kurz vor der Ausschreibung, um ein Objekt deutlich attraktiver zu machen für den Käufermarkt?
Kleine Renovationen allein reichen nicht aus, um im Käufermarkt aufzufallen. Wichtig ist eine Gesamtschau, um Fehler bei Modernisierungen zu vermeiden. In der richtigen Reihenfolge saniert und modernisiert, können auch kleine Massnahmen viel Wirkung erzielen. Für ein möglichst positives Echo aus dem Käufermarkt ist vor allem entscheidend, dass alles intakt ist und frühzeitig transparent auf Schwachstellen aufmerksam gemacht wird.
Inwiefern lassen sich Immobilienmakler, die ein Objekt schätzen müssen, durch eine Renovation beeinflussen?
Wie gerade erwähnt, ist von Pinselrenovationen abzusehen. Gerade ein professioneller Makler, der genau weiss, worauf es ankommt, lässt sich von einer solchen nicht blenden.
Gibt es also auch keine Faustregel, dass zum Beispiel eine sanfte Renovation für 20 000 Franken den Schätzwert einer Immobilie um 50 000 Franken steigern kann?
Nein, diese Korrelation besteht nicht. Viel wesentlicher ist, dass man grundsätzlich zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen unterscheidet. Ebenso fallen aber auch Faktoren wie Liebhaberwert, Lage, Anschluss an den öffentlichen Verkehr, Steuerbelastung, Lärm, Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten ins Gewicht. Nicht zuletzt sind natürlich die vorhandene Nachfrage sowie die individuelle Bereitschaft für «Goodwill» von potenziellen Käufern für den effektiv auslösbaren Immobilienpreis entscheidend.
Kann eine Renovation der Immobilie nach eigenem Geschmack auch Risiken bergen, weil der gewählte Stil nur einem kleinen Teil der potenziellen Käufer gefällt?
Tatsächlich sollten solche Aktivitäten generell gut überlegt sein und zwingend von Fachleuten ausgeführt werden. Wir raten wirklich eindringlich von Pinselstrich- und Liebhaberrenovationen ab, weil potenzielle Käufer sich davon fast nie beeindrucken lassen. Wenn notwendige Innenrenovationen anstehen, ist es sinnvoller, den Preis tiefer anzusetzen statt Arbeiten vorweg zu nehmen, die der Käufer nach seinem individuellen Geschmack anders ausführen würde.
Wie sieht es mit schnellen und teuren Luxusinvestitionen in Sauna, Wellnessbereich oder Smart-Home-Technologie aus: Sind solche Massnahmen immer wertsteigernd?
Diesen Effekt bewirken solche Investitionen durchaus, sofern sie den Geschmack und die Bedürfnisse der potenziellen Käufer treffen. Aber auch hier kann man sich verschätzen. Denn generell legt die Käuferschaft heute deutlich mehr Wert auf Convenience, also eher auf praktische Mehrwerte statt auf Luxus.
Empfehlen Sie eine langfristige Erneuerungsstrategie, um den energetischen Werterhalt einer Immobilie sicherzustellen?
Eine langfristige Strategie lohnt sich auf jeden Fall, ganz unabhängig davon, ob man bereits an einen Verkauf denkt oder nicht. Denn schrittweise Sanierungen sind auch steuertechnisch immer von Vorteil. Sie brechen die Steuerprogression und reduzieren damit die über die Jahre aufaddierte Steuerlast.
