Il proprietario di un immobile desidera vendere il suo oggetto, ma sono diversi anni che non effettua alcun lavoro di rinnovo. Come può farsi un quadro esaustivo sullo stato dell'immobile?
Robert Eberle: Non si tratta in primo luogo di vedere se le pareti interne sono state recentemente imbiancate. Piuttosto, tutto deve funzionare ed essere ordinato e pulito. È possibile che il futuro proprietario vorrà apportare delle modifiche costruttive. Tuttavia al centro dell'attenzione degli interessati c'è sempre più spesso la questione dello stato energetico di un immobile: in che condizione sono le finestre? Il sottotetto e la soletta sopra la cantina sono isolati? Ma anche le domande sul consumo e quindi i costi per il riscaldamento sono sempre più frequenti.
Si tratta di un complicato e oneroso lavoro di ricerca che un normale proprietario non può certo permettersi. A chi può chiedere aiuto?
Di fatto la necessaria analisi dello stato complessivo dell'immobile non è facile da portare a termine. Una valutazione energetica dell'immobile nell'ambito della consulenza per la proprietà di abitazione di Raiffeisen è molto utile. Indichiamo qual è lo stato energetico e l'eventuale fabbisogno di investimento negli anni a venire, stabiliamo le potenziali sovvenzioni e possiamo anche simulare vari scenari di risanamento. La partnership con il certificato energetico cantonale degli edifici (CECE) garantisce ai nostri clienti un accesso diretto allo strumento di gestione ufficiale per gli ammodernamenti energetici in Svizzera. Una strategia di ristrutturazione a lungo termine e ben pianificata porta ottimi frutti non solo dal punto di vista finanziario, ma aumenta anche il comfort abitativo e mantiene o incrementa il valore di un immobile.
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Vale la pena effettuare piccoli lavori di rinnovo poco prima di mettere in vendita l'immobile per renderlo più interessante per i potenziali acquirenti?
I piccoli lavori di rinnovo da soli non bastano per distinguersi sul mercato. La cosa importante è una visione globale per evitare errori negli ammodernamenti. Ma se si procede nella giusta sequenza con i lavori di risanamento e ammodernamento, anche interventi di portata ridotta possono rivelarsi molto efficaci. Per una risposta possibilmente positiva sul mercato è fondamentale che tutto sia intatto e che i punti deboli siano evidenziati con chiarezza e tempestivamente.
In che misura i mediatori immobiliari che devono valutare un oggetto sono influenzati da un rinnovo?
Come ho già detto, non serve a niente fare piccoli interventi di ritocco e di abbellimento dell'oggetto. Un mediatore professionista che sa esattamente come procedere non si lascia certo trarre in inganno dai piccoli ritocchi.
Esiste una regola generale mediante la quale ad esempio una piccola ristrutturazione da CHF 20'000 può incrementare il valore di stima di un immobile di CHF 50'000?
No, non c'è questa correlazione. È molto più importante che si scelga tra misure atte a mantenere il valore e misure che lo incrementano. Vanno considerati inoltre fattori quali il valore affettivo, la posizione, il collegamento con i trasporti pubblici, l'onere fiscale, il rumore, la vicinanza a scuole e negozi. Non da ultimo per definire il prezzo effettivamente applicabile sono naturalmente decisivi la presenza di una domanda e la disponibilità individuale dei potenziali acquirenti a riconoscere il valore dell'oggetto.
Una ristrutturazione dell'immobile secondo il proprio gusto può anche nascondere dei rischi perché lo stile scelto potrebbe incontrare il favore di solo una piccola parte dei potenziali acquirenti?
Effettivamente bisogna riflettere bene su queste misure e coinvolgere obbligatoriamente degli esperti. Noi consigliamo espressamente di evitare rinnovi costituiti da qualche intervento superficiale o basati su un particolare gusto personale, perché queste misure non entusiasmano quasi mai i potenziali acquirenti. Se sono necessarie ristrutturazioni interne è più opportuno stabilire un prezzo più basso piuttosto che procedere subito ai lavori che magari l'acquirente avrebbe effettuato diversamente secondo le proprie preferenze.
Cosa ne pensa di investimenti di lusso rapidi e costosi come sauna, area wellness o tecnologia smart home? Queste misure incrementano sempre il valore di un immobile?
Solo nel caso in cui questi investimenti incontrino il gusto e le esigenze dei potenziali acquirenti. Ma anche qui si rischia di sbagliare. Infatti in generale gli acquirenti danno più importanza alla praticità e ai valori aggiunti di un'abitazione che a quello del lusso.
Suggerisce una strategia di ristrutturazione a lungo termine al fine di preservare il valore di un immobile?
Una strategia di lungo termine è positiva in ogni caso, indipendentemente dal fatto che si stia già pensando a vendere la casa oppure no. Infatti risanamenti graduali sono sempre un vantaggio anche sotto l'aspetto tecnico-fiscale. Interrompono la progressione fiscale e riducono in tal modo l'onere fiscale sommato nel corso degli anni.
