Acheter de l’ancien: attention aux frais de rénovation supplémentaires
Les maisons anciennes ont parfois beaucoup de charme, elles sont souvent très bien situées et coûtent généralement moins cher à l’achat que les logements neufs. Mais que cette première image séduisante ne vous trompe pas: une façade majestueuse ou pittoresque peut cacher un retard de rénovation considérable accumulé au fil des ans. Les travaux nécessaires pouvant vite alourdir le budget, il faut bien les évaluer avant de procéder à un achat.
D’après l’Office fédéral de la statistique, la Suisse comptait 1,73 million d’immeubles d’habitation fin 2016. 1,1 million d’entre eux ont été construits avant 1980, et environ 1,5 million avant 2000. Quelle que soit la définition donnée à «construction ancienne», force est de constater que la majorité du parc d’immeubles suisse a atteint un âge où des rénovations et des assainissements s’avèrent indispensables.
Et sur le marché de l’immobilier aussi, les «constructions anciennes» jouent un rôle important rien qu’en raison de leur nombre; de plus, elles se situent souvent aux meilleurs emplacements. Avant d’acheter un bien immobilier existant, notamment s’il a un certain âge, il est indispensable d’effectuer une analyse minutieuse de son état: cela vous évitera bien des tracas.
Ne pas confondre valeur sentimentale et valeur réelle
Pour les constructions anciennes en particulier, ne confondez jamais le charme et les aspects sentimentaux ou nostalgiques du bien avec sa valeur réelle. Même un superbe plafond en stuc et un parquet à chevrons qui craque merveilleusement sous les pieds peuvent cacher une absence d’isolation au niveau du plafond de la cave et du sol du grenier ou des fissures sur les joints du revêtement de sol, auquel cas des frais de réparation ou d’assainissement astronomiques attendent bientôt le nouveau propriétaire.
Avantages et inconvénients de l’ancien
Voici une synthèse des avantages et inconvénients de l’acquisition d’une construction ancienne:
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Acheter une maison déjà construite est le moyen le plus rapide pour devenir propriétaire de son logement. | Les maisons anciennes très bien situées sont aussi très demandées, et sont donc parfois surévaluées. |
| Mis à part celles situées aux emplacements très prisés, les constructions anciennes sont moins onéreuses que les nouvelles constructions. | Une maison ancienne doit être rénovée, assainie et mise aux normes actuelles, ce qui nécessite des investissements. |
| Les constructions anciennes constituent souvent le seul moyen de devenir propriétaire au centre-ville. | Les coûts d’entretien d’un ancienne maison sont en général plus élevés que pour une maison récemment bâtie. |
| Les maisons anciennes ont une histoire, ce qui leur donne du charme. | L’ancien ne rajeunira pas! Vous courez donc le risque de devoir investir en permanence. |
Des éléments «névralgiques» souvent vétustes
«Nous constatons régulièrement que l’entretien des immeubles et des maisons d’un certain âge mis sur le marché a été négligé pendant trop longtemps», révèle Robert Eberle, responsable du service Logement & Financement chez Raiffeisen Suisse et spécialiste du secteur Logement. Par conséquent, l’état des éléments «névralgiques» du bâtiment laisse souvent à désirer. Cela peut concerner la façade, les fenêtres, la toiture, l’isolation, les conduites d’adduction d’eau et d’évacuation des eaux usées, le chauffage ou les équipements techniques.
Les négligences en termes de travaux de réparation et de rénovation se traduisent souvent par des caves humides et de la moisissure. «Mais, dans le cas des anciennes constructions, il faut aussi prendre garde aux contaminations possibles et faire analyser les sols et les structures à la recherche de substances nocives, voire dangereuses pour la santé, comme l’amiante, le PCP (produit de conservation du bois) ou le formaldéhyde», signale Robert Eberle.
Qui plus est, un entretien du bâtiment négligé pendant des années conduit à un retard de rénovation, lequel peut finir par coûter extrêmement cher. Près de 1,5 million d’immeubles ne satisfont plus du tout aux normes énergétiques actuelles.
Vérifier l’efficacité énergétique
L’efficacité énergétique représente donc un critère important pour évaluer une construction existante ou ancienne. Avant tout achat, il faut absolument déterminer les frais d’énergie courants et les intégrer au calcul du budget. «Et il ne faut pas oublier qu’ils auront tendance à augmenter au fur et à mesure», poursuit Robert Eberle. Ces dépenses peuvent varier considérablement en fonction de la classe d’efficacité énergétique.
Dans ce contexte, difficile d’échapper à la rénovation énergétique. L’outil en ligne eVALO permet de vérifier l’efficacité énergétique d’un bien et d’en simuler la rénovation. Sinon, il est aussi possible de demander à sa Banque Raiffeisen une estimation de l’efficacité énergétique et du besoin de rénovation.
Planifier les travaux avec des professionnels
Si, une fois toutes les précautions prises et les vérifications nécessaires effectuées, vous décidez d’acheter une maison ancienne et, éventuellement, de la rénover, vous devriez également faire preuve de diligence pour aborder ces travaux. «Des conditions cadres très différentes s’appliquent selon qu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’une propriété par étages», rappelle Robert Eberle.
Il est judicieux de faire appel à un expert de la construction chevronné pour que le projet ne devienne pas un puits sans fond. L’expert saura identifier les défauts actuels, les classer par ordre de priorité en vue de leur assainissement et établir un échéancier raisonnable des travaux.
