Acquistare un vecchio edificio – Attenzione ai costi di risanamento supplementari
Le case vecchie possono avere un fascino speciale, spesso si trovano in una posizione eccellente e sono solitamente più convenienti sul mercato immobiliare rispetto agli edifici nuovi. Non ci si deve però far abbagliare dal primo sguardo. Dietro a una «facciata matura» si nascondono spesso oneri di risanamento importanti che possono ammontare a una somma notevole e vanno perciò valutati e calcolati in modo accurato prima di un eventuale acquisto.
Secondo l'Ufficio federale di statistica, alla fine del 2016 in Svizzera vi erano 1.73 milioni di immobili abitativi, di cui 1.1 milioni costruiti prima del 1980 e circa 1.5 milioni prima del nuovo millennio. Indipendentemente da cosa si voglia intendere per «vecchio edificio», è un dato di fatto che la maggior parte del parco immobiliare svizzero ha un'età in cui lavori di ristrutturazione e di risanamento sono sicuramente un argomento da affrontare.
Anche sul mercato immobiliare i «vecchi edifici» assumono quindi un ruolo importante già a livello puramente numerico e spesso si trovano inoltre nelle posizioni migliori. Quando si acquista un immobile esistente, specialmente nel caso di un edificio piuttosto vecchio, è fondamentale procedere a un'analisi approfondita e valutarne lo stato in dettaglio per non incorrere in problemi, magari anche notevoli.
Non confondere il valore nostalgico con il valore reale
Specialmente nel caso di vecchi edifici, l'atmosfera e i valori emozionali e nostalgici non devono mai essere confusi con l'effettivo valore reale dell'immobile. Un soffitto con stucchi può essere ancora molto bello, e il parquet a spina di pesce scricchiolare ancora meravigliosamente sotto ai piedi, ma se la soletta della cantina e la soffitta non sono isolate oppure le fughe del pavimento hanno delle crepe, il nuovo proprietario dovrà presto sostenere ingenti costi di riparazione e risanamento.
Vantaggi e svantaggi di un vecchio edificio
Di seguito trovate riassunti vantaggi e svantaggi relativi all'acquisto di un vecchio edifico:
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Acquistare una casa esistente è la via più veloce per l'abitazione di proprietà. | Le case vecchie in posizioni di pregio sono particolarmente richieste e quindi spesso troppo care. |
| I vecchi edifici sono più convenienti rispetto a quelli nuovi, fatta eccezione per quelli in posizioni molto ambite. | Una vecchia casa deve essere rinnovata, risanata e sistemata e ciò comporta degli investimenti. |
| Un vecchio edificio è spesso l'unica possibilità per acquistare un'abitazione di proprietà in una posizione centrale. | I costi di manutenzione di una vecchia casa sono di norma più elevati di quelli di una casa nuova. |
| Le case vecchie hanno una storia e un fascino particolare. | Il vecchio resta vecchio! C'è sempre il pericolo che non si finisca mai di investire. |
Componenti critici spesso inadatti
«Notiamo che la manutenzione delle case e degli immobili più vecchi viene a volte trascurata per anni, quando vengono messi in vendita», afferma Robert Eberle, Responsabile servizio Abitazione & Finanziamenti presso Raiffeisen Svizzera e specialista del settore Abitazione. Spesso, le condizioni dei componenti critici sono quindi inadeguate. Questo riguarda ad esempio facciate, finestre, tetto, isolamento, tubazioni per acqua e scarichi, riscaldamento o impiantistica.
Le conseguenze di lavori di riparazione e di ristrutturazione trascurati sono spesso una cantina umida e infestazioni di muffa. «Tuttavia, nel caso di vecchi edifici si deve prestare particolare attenzione anche all'eventuale contaminazione dei siti ed esaminare terreni ed edifici anche per verificare la presenza di sostanze pericolose e dannose per la salute come l'amianto, i prodotti per la protezione del legno come il pentaclorofenolo (PCP) e la formaldeide», osserva Robert Eberle.
Inoltre, in ragione del fatto che per anni si è trascurata la manutenzione, ci si trova ad affrontare un accumulo di oneri di risanamento che può finire per costare molto caro. Circa 1.5 milioni di immobili sono molto lontani dagli odierni standard energetici.
Verificare l'efficienza energetica
Un punto importante nella valutazione di un immobile già esistente o di un vecchio edificio è di conseguenza la sua efficienza energetica. Al momento dell'acquisto vanno necessariamente considerati nel calcolo i costi energetici correnti. «Si dovrebbe tener conto del fatto che tali costi tendenzialmente aumenteranno», sottolinea Robert Eberle. Questi costi possono variare enormemente a seconda della classe di efficienza energetica.
In questo contesto va considerato automaticamente anche un risanamento energetico. Con lo strumento online eVALO si può verificare l'efficienza energetica e risanare virtualmente l'oggetto desiderato. Oppure si può far semplicemente allestire una valutazione dell'efficienza energetica e del fabbisogno di risanamento dalla propria Banca Raiffeisen.
Pianificare il risanamento con un esperto edile
Chi, dopo tutte le ricerche e tutti gli accertamenti preliminari, decide di acquistare un vecchio edificio e di procedere a un risanamento, dovrebbe affrontare anche questi lavori con la scrupolosità necessaria. «A seconda che si tratti di una casa unifamiliare o di una proprietà per piani, le condizioni quadro per un risanamento sono completamente diverse», afferma Robert Eberle.
Il coinvolgimento di un esperto edile qualificato è utile per evitare che il progetto si trasformi in un pozzo senza fondo. L'esperto può identificare per tempo difetti presenti, classificarli secondo la loro urgenza di risanamento e aiutare a creare un piano ragionevole.
