Bon à savoir
Pas obligatoire mais néanmoins recommandé : le fonds de rénovation
Selon une enquête de l'EPFZ, les coûts annuels pour l'entretien d'un immeuble s'élèvent à près de 1,3% de la valeur d'assurance du bâtiment. Les avances de l'ensemble des propriétaires doivent donc atteindre à peu près ce même montant.
Que se passe-t-il alors, si un propriétaire ne paie pas sa contribution ? La communauté des copropriétaires peut, le cas échéant, le poursuivre et porter plainte contre lui. En règle générale, l'administrateur s'en charge; à défaut, ce sera un propriétaire par étages mandaté par la communauté.
La loi ne prescrit pas la création d'un fonds de rénovation, mais il peut toujours être utile d’en ouvrir un en cas de besoin. En effet, les rénovations coûteuses (par exemple le remplacement de l'installation de chauffage) devant être payées directement, celles-ci constitueraient une énorme charge pour toutes les parties impliquées si le paiement devait être effectué par le biais du compte pour les frais courants. Cette réserve financière, économisée sur plusieurs années dans le fonds de rénovation, permet d'éviter que des travaux nécessaires ne soient reportés parce que certains propriétaires ne disposent pas des ressources requises.
Le fonds de rénovation est destiné aux projets coûteux, par exemple à la rénovation de l'ensemble de la façade. Si, en revanche, il faut simplement faire repeindre la porte d'entrée, cette dépense minime n'en fait pas partie. Il convient donc de réserver le fonds aux grandes dépenses, autrement les moyens pour une rénovation urgente risqueraient de faire défaut le jour J.
En général, le règlement prévoit qu'une communauté dispose d'un fonds de rénovation et indique le montant à verser chaque année. En l'absence d'une telle information, tous les propriétaires paient proportionnellement à leur quote-part. L'Association suisse des propriétaires par étages conseille de verser annuellement 0,4% de la valeur d'assurance du bâtiment. Des montants plus élevés sont d'autant plus conseillés pour les immeubles anciens.
Il est important de savoir que le capital constituant le fonds de rénovation fait partie du patrimoine de la communauté. En cas de vente de votre appartement, vous ne pouvez pas vous faire rembourser votre part du fonds. Il est transmis au nouveau propriétaire mais doit être indiqué séparément sur le contrat de vente en raison des impôts sur les gains immobiliers qui dépendent du prix d’achat.
