Cycle de vie d'un bien - Que faut-il rénover et quand?

La plupart du temps, on sous-estime et évalue incorrectement les coûts engendrés par la durée de vie d'un bien. Les coûts de construction générés pendant la phase de réalisation représentent souvent à peine 20% de l'ensemble des coûts. Or, cette phase influe considérablement sur les 80% restants, qui apparaissent une fois la construction du bâtiment achevée.

Afin de contrôler ces frais d'exploitation courants, il est nécessaire de mettre en œuvre des mesures de rénovation régulières. Même si ces frais demandent un apport conséquent en capital, ils impactent significativement le maintien de la valeur du bien. La planification de provisions est donc indispensable! Afin de pouvoir supporter financièrement et mettre en œuvre les mesures nécessaires au bon moment, il est vivement recommandé aux propriétaires fonciers de prévoir, dès le début, des provisions annuelles de 1% à 1,5% de la valeur du bâtiment. En même temps que l'énumération concrète des futurs besoins en rénovations, il est important de prendre en main une planification budgétaire appropriée au bien concerné et de la respecter au fil des années.

Contactez votre Banque le plus rapidement possible pour échanger sur vos futurs projets de rénovation et sur leurs financements. Avec le planificateur de rénovation, Raiffeisen propose un outil d’analyse exclusif et gratuit qui vous permettra d’identifier les besoins potentiels en investissement pour les mesures de rénovation que vous planifiez, y compris les subventions de la part de la Confédération et des cantons, les éventuels allègements fiscaux et le potentiel en termes d’économie d’énergie. Ces résultats devraient impérativement être pris en compte dans toute planification budgétaire.

Les investissements en valent la peine!

Des mesures d'entretien et d'assainissement régulières ont un impact important sur la vente ultérieure ou la transmission du bien à vos descendants.

Le prix de vente augmente notamment de plus de 15% lorsque le bien est en bon état, plutôt que dans un état moyen. Lorsque le bien est en excellent état (de par la construction d'une cuisine multifonction, par l'amélioration des blocs sanitaires ou par des revêtements de sol de très haute qualité), le prix de vente des appartements peut même augmenter de plus de 45%.

Grâce aux indicateurs disponibles sur la durée de vie des différents éléments, il est possible d'établir le calendrier idéal des rénovations, permettant ainsi d'optimiser le rapport coûts / investissements d'une part, et le rapport maintien de la valeur / progression d'autre part. Cette tâche est délicate, d'autant plus que les intérêts personnels, les possibilités financières, les conditions financières, ainsi que les dispositions légales jouent également un rôle clé pour déterminer si la rénovation d'une partie du bien peut être entreprise ou non et à quelle date, outre la durée de vie résiduelle calculée. L'éventail des options s'étend de l'attente en toute conscience jusqu'à ce qu'une rénovation soit incontournable, à la reconstruction complète, en passant par une simple «rénovation superficielle».

Quel est le niveau de sensibilisation des clients, aujourd'hui, au sujet des coûts du cycle de vie, lorsqu'ils demandent conseil à Raiffeisen pour le financement d'une rénovation?

Souvent, ils n'anticipent pas suffisamment les futures rénovations des maisons individuelles et des appartements. Au contraire, ils devraient constituer des réserves dédiées aux cycles de renouvellement du bien avant d'effectuer les premières rénovations, afin de disposer d'un capital suffisant et au minimum des fonds propres nécessaires. Dans les situations où les clients se renseignent explicitement sur les financements en matière de rénovations, ils sont en règle générale conscients des coûts du cycle de vie ou en ont pris connaissance. Au moment où ils souhaitent acquérir un bien existant, ils n'envisagent pas encore les coûts de rénovation non apparents. Ces clients apprécient donc vivement les conseils transmis par leur Banque Raiffeisen.

Quels sont les éléments d'un bien qui sont le plus souvent présentés lors d'une étape de rénovation?

Ce sont généralement des éléments qui impliqueraient de nouvelles dépenses encore plus importantes suite à une rénovation séparée d'une partie du bien, par rapport à une rénovation commune qui aurait été moins onéreuse, et des éléments qui peuvent être également coordonnés de façon optimale. La rénovation d'une façade (rafraîchissement de la façade, isolation) s'associe parfaitement au renouvellement des fenêtres par exemple, en raison de leur connexion étroite et directe. Un renouvellement ultérieur des fenêtres aurait un impact sur la façade déjà remplacée et les anciennes fenêtres ne seraient pas non plus adaptées à la nouvelle façade, au niveau de l'isolation. Il peut être éventuellement aussi préférable que le système d'occultation (volets, stores) soit rénové en parallèle.

Il est également judicieux de procéder au remplacement d'un chauffage en même temps que l'isolation, puisqu'un chauffage aux dimensions moins importantes et à faibles coûts suffit, du fait d'une consommation plus faible.

Comment Raiffeisen procède-t-elle pour planifier le financement des rénovations à long terme? Quels en sont les points-clés?

Le financement actuel du bien constitue le premier des points-clés: quelle est la valeur estimée à l'heure actuelle? A combien s'élève l'hypothèque et par conséquent l’avance? La solvabilité du propriétaire est également cruciale. Quel financement est réalisable à long terme, et pour qui? On en vient alors déjà aux mesures de rénovation prévues: quelle partie permet d'accroître la valeur du bien et impacte donc sa valeur future, et quelle partie permet plutôt de préserver sa valeur? Il convient également de prendre en compte la manière dont ces mesures de rénovation sont financées: quelle part revient au propriétaire lui-même, et à combien s'élève le montant nécessaire financé par la Banque? Raiffeisen tient compte des étapes de rénovation et des besoins de financement dans le cadre d’une proposition de financement, ainsi que des répercussions et opportunités disponibles sur le plan fiscal.

Une fois tous ces points ainsi que leurs interactions pris en compte, il est possible de planifier un financement à long terme de mesures de rénovation, réparties sur plusieurs années.

Quels sont les plus-values et les avantages dont profitent les clients, avec une planification en matière de budget et de rénovation de cette nature?

Une planification d'un financement sur le long terme permet de garantir au client que les mesures de rénovation envisagées pourront être entreprises à l'avenir et que les fonds ne manqueront pas, une fois au beau milieu de ses travaux. Ces mesures et leur financement peuvent également être optimisés sur le plan fiscal, ce qui peut entraîner la réduction des charges fiscales.

La planification de mesures de rénovation sur le long terme contribue aussi à éviter les erreurs dans leur mise en œuvre, et les coûts et inconvénients qui en découlent.