Ciclo di vita degli immobili - Cosa va risanato e quando?
Il vostro immobile ha bisogno di cura regolare – proprio come la vostra auto di un servizio di manutenzione periodico – altrimenti perde valore. Per la pianificazione dei costi di manutenzione di un immobile è importante conoscere la durata di vita dei singoli elementi costruttivi. In questo modo è possibile stimare quando sarà il momento di procedere a ristrutturazioni o rinnovamenti generali e a quanto ammonteranno i costi. Infatti, investimenti regolari e un'opportuna pianificazione riducono i costi, mantengono intatto il piacere tratto dall'immobile e ne aumentano il prezzo di vendita.
Gli immobili sono investimenti di capitale a lungo termine che possono protrarsi per 50, 80 o addirittura 100 anni. La durata di vita complessiva si compone di diversi cicli di rinnovamento e intervalli di manutenzione, che risultano più o meno brevi a seconda dell'elemento costruttivo. Per questo è importante che il proprietario pianifichi in modo previdente e sul lungo periodo gli investimenti, i costi d'esercizio e i costi di manutenzione e rinnovamento. Infatti, optando per l'errata strategia di manutenzione, sul medio-lungo termine rischia costi di risanamento superiori alla media o una perdita di valore dell'immobile.
Effettuando accantonamenti annui compresi tra l'1 e l'1.5 per cento del valore a nuovo dell'immobile, si evita che vengano a mancare i fondi per l'imminente risanamento. Un'analisi a lungo termine, previdente e tempestiva e una panoramica del fabbisogno di risanamento e della durata di vita residua dei singoli componenti apportano inoltre una sicurezza di pianificazione, consentono di gestire un budget accurato e di adeguare gli accantonamenti annui al profilo dei costi emerso dall'analisi. Ma qual è la durata dei diversi elementi?
Durata di vita dei singoli elementi costruttivi di un'immobile (durata di vita in anni).
Quando si acquisisce un'immobile, indipendentemente dal fatto che sia una nuova costruzione o un vecchio edificio, è opportuno determinare il futuro fabbisogno di risanamento con la massima precisione possibile e in tempi relativamente brevi, effettuando un'analisi accurata dell'intera struttura costruttiva, e di registrarlo in termini di tempo. Per la pianificazione dei costi di manutenzione di un immobile è importante infatti conoscere la durata di vita dei singoli elementi costruttivi. In questo modo è possibile stimare quando sarà il momento di procedere a ristrutturazioni o rinnovamenti generali.
In collaborazione con l'Associazione Inquilini, l'Associazione dei proprietari di case ha allestito una tabella completa, la cosiddetta «Tabella paritetica sulla durata di vita», per tutti gli elementi costruttivi, le condutture, gli impianti elettrici e le principali apparecchiature quali impianto di riscaldamento, lavatrice o frigorifero, sulla base della quale è possibile elaborare in modo adeguato tale calendario di risanamento. La seguente tabella indica la durata di vita dei singoli elementi costruttivi e i rispettivi intervalli di manutenzione, purché questi ultimi non equivalgano a un rinnovamento completo:
| Componente | Durata | Intervallo di manutenzione |
|---|---|---|
| Caldaia | 20 anni | 1 x olta all'anno |
| Riscaldamento a pavimento | 30 anni | 1 x olta all'anno |
| Condutture di scarico | 50 anni | ogni 5 anni |
| Tetto di tegole | 50 anni | 1 x olta all'anno |
| Tetto piano | 30 anni | 1 x olta all'anno |
| Finestre in plastica e metallo | 25 anni | ogni 6 - 8 anni |
| Finestre in legno | 30 anni | ogni 10 anni |
| Veneziane | 25 anni | ogni 7 - 8 anni |
| Lavabo/WC/ceramica | 35 anni | |
| Frigorifero con congelatore | 10 anni |
I costi del ciclo di vita, ovvero i costi per l’intera durata di vita di un immobile, per lo più non vengono valutati correttamente e di norma vengono sottovalutati. Spesso i costi di costruzione durante la fase di attuazione costituiscono il 20% dei costi complessivi. Questa fase incide però fortemente sul restante 80% dei costi, che si presentano solo dopo la realizzazione dell'edificio.
[Per tenere sotto controllo questi costi d'esercizio correnti, sono necessarie misure di risanamento regolari, che nonostante richiedano un corrispondente apporto di capitale, influiscono in modo decisivo sulla conservazione del valore. Gli accantonamenti sono in questo caso fondamentali! Affinché le misure di risanamento necessarie risultino finanziariamente sostenibili e realizzabili nel momento appropriato, i proprietari di abitazioni dovrebbero prevedere fin dall'inizio accantonamenti annui compresi tra l'1 e l'1.5% del valore dell'immobile. Parallelamente alla definizione concreta del futuro fabbisogno di risanamento, è essenziale inoltre procedere a un'adeguata pianificazione del budget, che andrà tenuta sotto controllo nel corso degli anni.
Discutete per tempo anche con la vostra Banca dei progetti di risanamento futuri e del relativo finanziamento. Grazie al Pianificatore di modernizzazione, Raiffeisen offre un tool di analisi esclusivo e gratuito che consente di determinare il potenziale fabbisogno d'investimento per le misure di risanamento pianificate, incluse le sovvenzioni dalla Confederazione e dai Cantoni disponibili a tale scopo, i possibili risparmi fiscali e infine il potenziale di risparmio energetico. È indispensabile che i risultati dell'analisi confluiscano nella pianificazione del budget.
Investire conviene!
Misure di manutenzione e risanamento regolari e adeguate hanno un influsso rilevante su una futura vendita o sul passaggio ai figli.
Se ad esempio l'oggetto si trova in buono stato anziché in condizioni mediocri, il prezzo di vendita può aumentare di oltre il 15%. Nel caso di uno stato sopra la media (installando tra l'altro cucine multifunzione, servizi igienici migliori o pavimenti di alta qualità), il prezzo di vendita degli appartamenti in proprietà può aumentare addirittura di oltre il 45%.
Occorre quindi predisporre un programma di risanamento ideale basato sui dati principali relativi alla durata di vita dei singoli elementi costruttivi che ottimizzi da una parte il rapporto tra costi e apporto di capitale e dall'altra la conservazione e l'aumento del valore. Non è un'impresa facile, soprattutto perché oltre alla durata di vita residua calcolata, anche gli interessi personali, le possibilità finanziarie, le condizioni di finanziamento e le disposizioni legali giocano un ruolo nel determinare se e quando risanare quale parte dell'immobile. Le alternative vanno dall'attesa consapevole del momento in cui la ristrutturazione diventerà inevitabile, fino alla riqualificazione, passando per una semplice «rinfrescata alla vernice».
Quanto sono attualmente presenti nei clienti riflessioni sui costi del ciclo di vita, quando richiedono la consulenza di Raiffeisen per il finanziamento di un risanamento?
Spesso per case unifamiliari e proprietà per piani, è messo da parte troppo poco per i risanamenti futuri. Per poter disporre infine di un capitale sufficiente, o quantomeno dei fondi propri necessari, i clienti dovrebbero mettere da parte ogni anno, con largo anticipo rispetto al primo intervento di risanamento, le riserve necessarie per i cicli di rinnovamento. Nei casi in cui i clienti si informano esplicitamente in merito ai finanziamenti per il risanamento, sono perlopiù coscienti o hanno preso atto dei costi del ciclo di vita. I clienti che intendono acquistare un oggetto esistente molto spesso non vedono ancora i costi di risanamento eventualmente nascosti. Questi clienti apprezzano molto le indicazioni della Banca Raiffeisen.
Quali elementi di un immobile vengono più comunemente associati in modo opportuno nell'ambito di una fase di risanamento?
In generale gli elementi che, dopo il risanamento di uno specifico elemento costruttivo, possono essere ristrutturati soltanto con nuove e maggiori spese supplementari e che quindi è più conveniente inserire in un risanamento generale, anche perché possono essere abbinati gli uni agli altri in modo ottimale. Il risanamento della facciata (rinnovo e isolamento) andrebbe effettuato parallelamente alla ristrutturazione delle finestre, dal momento che i due elementi sono strettamente e direttamente connessi. Una ristrutturazione a posteriori delle finestre inciderebbe altrimenti sulla facciata già ristrutturata e, a causa dei valori di isolamento, le vecchie finestre non sono idonee alla nuova facciata. Converrebbe ristrutturare subito anche il sistema di ombreggiamento (persiane avvolgibili e tapparelle).
Anche la sostituzione dell'impianto di riscaldamento andrebbe effettuata in combinazione risp. dopo l'isolamento, visto che grazie al minor consumo è sufficiente un impianto più piccolo a un costo inferiore.
Come procede Raiffeisen per la pianificazione del finanziamento di piani di risanamento a lungo termine? Quali sono i principali punti chiave?
Un primo punto di importanza centrale è l'attuale finanziamento dell'immobile: qual è il valore attuale stimato? A quanto ammontano l'ipoteca e quindi l'anticipo? Naturalmente anche la solvibilità del proprietario è determinante: quale finanziamento è per lui sostenibile a lungo termine? In seguito entrano in gioco le misure di risanamento pianificate: quale componente crea plusvalore e si ripercuote quindi sul valore futuro dell'immobile e quale mantiene invece il valore? Si dovrà inoltre tenere presente il modo in cui dovranno essere finanziate queste misure di risanamento: quale sarà la quota assunta dal proprietario stesso e a quanto ammonta il finanziamento richiesto alla Banca? Nella proposta di finanziamento, Raiffeisen tiene conto delle fasi di risanamento pianificate e del relativo fabbisogno di finanziamento nonché degli effetti fiscali e delle possibilità di relativi rimborsi.
Solo prestando attenzione a tutti i punti citati e alla loro interazione è possibile pianificare un finanziamento a lungo termine di misure di risanamento in più anni.
Quali sono i vantaggi e i valori aggiunti che una tale pianificazione del budget e del risanamento offre ai clienti?
Grazie a tale pianificazione del finanziamento a lungo termine, il cliente ha la certezza che le misure di risanamento pianificate saranno finanziate anche domani e che non si troverà a corto di fondi nel bel mezzo dei lavori. Inoltre, le misure e il relativo finanziamento saranno quindi orientate in modo ottimale alla situazione fiscale, riducendo al minimo l'onere fiscale.
La pianificazione a lungo termine delle misure di risanamento aiuta inoltre anche a non commettere errori nel definire l'ordine degli interventi da attuare così da evitare inutili costi e disagi.
Robert Eberle
Responsabile Nuovi modelli aziendali ed ecosistemi presso Raiffeisen Svizzera
