Comment optimiser la densification durable?

Vous avez développé un calculateur de potentiel pour les biens immobiliers suisses. En tant qu’architectes, qu’est-ce qui vous a poussés à quitter votre domaine de prédilection?

Attila Färber: Nous ne l’avons pas vraiment quitté, car nous continuons à nous occuper intensivement de l’espace bâti. Mais il est vrai que nous avons toujours voulu nous différencier et, idéalement, changer en profondeur le secteur immobilier. En tant qu’entreprise jeune et innovante, nous nous sommes penchés notamment sur deux questions fondamentales: quels sont les grands thèmes et défis auxquels nous sommes confrontés, et quelles sont les solutions nécessaires aujourd’hui? Très vite, nous nous sommes rendu compte que l’optimisation du bâti était probablement le thème le plus brûlant de ce siècle dans le secteur immobilier, et que pour s’y atteler, il fallait connaître le potentiel de chaque bien. C’était un premier pas vers le développement d’un calculateur de potentiel.

Vous vous occupez donc de l’optimisation des biens fonciers existants?

Exactement. De très nombreux terrains dénués d’intérêt public en raison de leur taille ont un potentiel: ils peuvent contribuer de manière significative à la maîtrise de l’étalement urbain, qui porte préjudice à notre paysage. En particulier les surfaces classées comme zones à bâtir il y a longtemps présentent bien souvent un potentiel d’exploitation significatif. De nombreuses études estiment que si elles étaient aménagées avec la même densité qu’aujourd’hui, les zones constructibles non bâties permettraient de créer de l’espace supplémentaire pour plus d’un million de personnes. Un changement de propriétaire offre naturellement l’occasion de repenser la conception d’un bien immobilier. Ainsi, même si seule une infirme partie des nouveaux propriétaires prennent conscience des possibilités de densification et les mettent en œuvre, le potentiel de transformation qui en résulte est énorme.

Que fait ce calculateur de potentiel et quelles informations peut-on en tirer?

Le calculateur de potentiel RAUMPIONIERE détermine le potentiel d’optimisation d’un bien immobilier en 20 secondes. En d’autres termes, il indique le nombre de mètres carrés supplémentaires ou totaux de superficie utile qui peuvent être réalisés dans un bien immobilier. De la sorte, les propriétaires connaissent la valeur réelle de leur bien. Notre outil a surtout vocation à analyser les bâtiments à usage d’habitation, à savoir les maisons individuelles et les immeubles locatifs.

Pouvez-vous nous donner un exemple concret?

Bien sûr! Imaginons que vous possédiez aujourd’hui une maison individuelle classique, construite en 1970, située sur une parcelle de 1’100 m² et ayant une superficie utile d’environ 190 m². Le bien est habité par deux adultes et deux adolescents. Situé en zone d’habitat de type 2, il comporte deux étages entiers et un étage en attique. Supposons qu’en vertu du droit de la construction, cette parcelle puisse être construite avec la densité habituelle pour une zone de type 2. Il serait donc possible de réaliser environ 350 m² de superficie utile compte tenu de la taille du terrain, ce qui signifie qu’à cet endroit, quatre appartements de 3,5 pièces pourraient être réalisés à la place d’un logement de 6 pièces. Je pourrais utiliser personnellement l’un de ces appartements et louer les autres, ou bien les vendre en propriété par étage.

Quel groupe cible visez-vous?

En tout premier lieu, les propriétaires de logements à usage propre. A l’aide de notre outil, nous envisageons d’identifier tout d’abord les immeubles locatifs cachés. Autrement dit, nous souhaitons aider les propriétaires à les identifier et à les transformer.

Quel est votre premier bilan?

Nos chiffres parlent d’eux-mêmes: nous avons réalisé à ce jour environ 11’500 analyses automatiques et avons déjà découvert un potentiel de densification de plus 10 millions de m². Ceci a débouché sur d’innombrables entretiens avec les propriétaires intéressés. Finalement, nous avons lancé neufs projets au total.

Quels sont les autres éléments qu’un propriétaire doit vérifier après l’utilisation du calculateur de potentiel?

Notre outil contient une checklist destinée aux propriétaires. Après une première évaluation – c’est ainsi que se nomme notre analyse de potentiel numérique –,nous recommandons dans tous les cas un entretien avec une experte ou un expert immobilier expérimenté. Cette étape est incontournable avant de prendre une décision d’importance. En effet, lorsqu’on commence un développement immobilier, on dispose encore d’une grande marge de manœuvre, et les coûts sont encore relativement faibles. Concrètement, lorsqu’il y a un intérêt, l’étape suivante que nous envisageons est la réalisation d’une étude volumétrique comprenant un concept économique: c’est rapide, et ce faible investissement fournit d’importantes informations de base.

Que vous apporte cet outil en tant qu’architectes?

Pour commencer, nous nous différencions naturellement de tous les architectes classiques. De plus, nous offrons une valeur ajoutée évidente aux propriétaires grâce à notre analyse de potentiel, mais aussi à nos checklists bien pensées et à nos contenus pertinents. Cependant, notre outil n’est pas forcément au centre de notre travail. Le développement ou la vente de biens immobiliers est et reste une «affaire de personnes». Il est dès lors important pour nous d’accompagner très tôt les propriétaires, de les guider et de leur donner un sentiment de sécurité. Enfin, avec le calculateur de potentiel RAUMPIONIERE, nous pouvons mener à bien notre mission et contribuer de manière essentielle à l’optimisation de la valeur et à la rénovation du parc immobilier suisse. A cette fin, nous mettons d’ailleurs notre technologie à la disposition de partenaires sélectionnés.

Quel rôle les instituts de crédit, tels que les banques, jouent-ils dans le cadre du développement d’un bien immobilier?

Toutes les banques ont intérêt et veillent à assurer que la valeur d’un bien soit au moins préservée, voire augmentée et développée. A long terme, toute autre démarche aurait pour effet d’anéantir la valeur. Il faut donc des banques tournées vers le développement et qui reconnaissent, elles aussi, la valeur des potentiels. En tant que prêteurs, elles jouent un rôle fondamental dans le développement d’un bien immobilier et ont besoin de partenaires fiables lors de la planification et de la mise en œuvre.

Votre outil d’analyse contribue donc à la densification et à la lutte contre le mitage du paysage?

Tout à fait!