Come si può ottimizzare la densificazione sostenibile?

Avete sviluppato un calcolatore di potenziale per gli immobili svizzeri. Cosa vi ha spinto, in qualità di architetti, ad abbandonare il vostro terreno originario?

Atilla Färber: In realtà, non l'abbiamo proprio abbandonato: dedichiamo ancora grande impegno alle zone edificate. Però è vero che abbiamo sempre voluto essere diversi dagli altri e, nel migliore dei casi, mettere sottosopra il settore immobiliare. In qualità di start-up innovativa, abbiamo affrontato in particolare due questioni fondamentali: quali sono i grandi problemi e le sfide, e che tipo di soluzioni sono richieste attualmente? Ci è apparso subito chiaro che l'ottimizzazione degli immobili esistenti è probabilmente l'argomento più caldo nel settore immobiliare di questo secolo e che, per affrontarlo, è necessario conoscere il potenziale di ciascun immobile. La strada verso lo sviluppo di un calcolatore di potenziale era quindi già spianata.

Quindi vi occupate dell'ottimizzazione degli immobili esistenti?

Esatto. Moltissimi fondi che non sono di interesse pubblico per via delle loro dimensioni hanno il potenziale per contribuire in modo significativo al problema dell'espansione disordinata nel territorio. Soprattutto gli immobili azzonati meno di recente hanno molto spesso un notevole potenziale di utilizzo. Diversi studi ipotizzano che nelle zone edificabili non ancora edificate si potrebbe creare spazio aggiuntivo per oltre un milione di persone, se l'edificazione avvenisse con la stessa densità attuale. Pensare alla riorganizzazione di un immobile è ovviamente una buona idea soprattutto in caso di passaggio di proprietà. Quindi, se solo una frazione di questi nuovi proprietari di abitazioni si rende conto delle possibilità di densificazione e le mette in pratica, viene liberato un potenziale di trasformazione enorme.

Che cosa può fare questo calcolatore di potenziale e quali sono le prime informazioni che un utente può ottenere?

Il calcolatore di potenziale di RAUMPIONIERE determina il potenziale di ottimizzazione di ogni immobile in 20 secondi. In altre parole, chiarisce quanti metri quadrati di superficie utile aggiuntiva o totale è possibile realizzare su un immobile. Il proprietario scopre così il vero valore del suo immobile. Il nostro strumento è destinato soprattutto all'analisi di edifici ad uso residenziale, ovvero case unifamiliari e plurifamiliari.

Potete fornire un esempio concreto?

Certo! Supponiamo di essere proprietari di una classica casa unifamiliare, costruita nel 1970, situata su un lotto di 1'100 m² e con una superficie utile di circa 190 m². In questa proprietà vivono due adulti e due giovani non ancora maggiorenni. L'immobile, situato nella zona residenziale R2, si sviluppa su due piani interi più un piano attico. Ipotizziamo che il lotto in questione possa essere edificato con una densità tipica della zona R2 in base al diritto di superficie. Pertanto, con le attuali dimensioni del fondo, si potrebbero realizzare circa 350 m² di superficie utile. Ciò significa che su questo sito potrei costruire quattro appartamenti da 3,5 locali invece di una casa unifamiliare da 6 locali. Potrei utilizzare personalmente uno di questi appartamenti, mentre gli altri potrei affittarli o alienarli come proprietà per piani.

Quale gruppo target avete in mente?

In primo luogo, i proprietari di unità abitative ad uso proprio. Con l'aiuto del nostro strumento, intendiamo identificare prima di tutto le case plurifamiliari nascoste. In altre parole, vogliamo aiutare i proprietari a riconoscerle come tali e a realizzarle.

Qual è il vostro bilancio iniziale?

Le nostre cifre parlano da sole: ad oggi siamo riusciti a effettuare circa 11'500 analisi automatizzate e abbiamo già scoperto più di 10 milioni di m² di potenziale di densificazione. Sono seguiti innumerevoli colloqui con i proprietari interessati. Alla fine, siamo riusciti ad avviare un totale di 9 progetti.

Quali ulteriori accertamenti deve eseguire il proprietario di un'abitazione dopo aver utilizzato il calcolatore di potenziale?

Il nostro strumento contiene una lista di controllo per i proprietari. Dopo una prima indicazione (è così che chiamiamo la nostra analisi digitale del potenziale), consigliamo in ogni caso di avvalersi della consulenza di esperti di lunga data nel settore immobiliare. È un passaggio a cui non si dovrebbe rinunciare prima di prendere una decisione importante. Soprattutto all'inizio di uno sviluppo immobiliare, infatti, il margine di manovra è ancora più ampio e i costi sono relativamente bassi. In caso di interesse, il passo successivo in termini concreti è l'elaborazione di uno studio dei volumi, comprensivo di un piano economico: si tratta di un'operazione rapida e di un piccolo investimento che fornisce importanti conoscenze di base.

In che modo lo strumento vi avvantaggia in qualità di architetti (creazione di contatti, know-how)?

Prima di tutto, ovviamente, ci differenziamo da tutti gli architetti classici. Inoltre, offriamo ai proprietari un chiaro valore aggiunto con la nostra analisi del potenziale, ma anche con le nostre liste di controllo intelligenti e i contenuti pertinenti. Tuttavia, lo strumento non è necessariamente al centro del nostro lavoro. Lo sviluppo o la vendita di immobili è e rimane un «affare tra persone». Di conseguenza, è importante prendere per mano i proprietari fin dall'inizio, per indicare loro la strada da seguire e infondere loro sicurezza. Infine, con il calcolatore di potenziale di RAUMPIONIERE possiamo anche portare avanti la nostra missione e contribuire in modo significativo all'ottimizzazione e al rinnovamento del parco immobiliare svizzero in termini di valore. Per inciso, siamo lieti di mettere la nostra tecnologia a disposizione di partner selezionati per raggiungere questo scopo.

Che ruolo svolgono i finanziatori, come le banche, nell'ulteriore sviluppo di un immobile?

Ogni banca ha interesse e si impegna a garantire che il valore di un immobile venga ampliato e sviluppato o, quantomeno, mantenuto. Agire in modo diverso comporterebbe una distruzione di valore nel lungo periodo. Sono quindi necessarie banche con una propensione allo sviluppo e che riconoscano anche il valore del potenziale. In qualità di finanziatori, queste banche svolgono un ruolo centrale nell'ulteriore sviluppo di un immobile e si affidano a partner seri in fase di pianificazione e di realizzazione.

Quindi il vostro strumento di analisi è un contributo a favore della densificazione e contro l'espansione disordinata?

Proprio così!