Impôt sur les gains immobiliers: attention lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier!

La plupart des cantons appliquent le principe suivant: plus la durée de détention du bien immobilier par le vendeur est longue, moins l’impôt est élevé lors de sa revente. Il y a toutefois des exceptions à la règle et des dérogations concernant la durée de détention. Cela peut considérablement compliquer le calcul et s’applique notamment aux biens immobiliers anciens. Une bâtisse historique peut rapporter gros aujourd’hui, même si elle valait peu à l’achat.

Il serait alors présomptueux de taxer l’intégralité du gain purement nominal. Les cantons n’ont pas tous la même attitude face à de telles situations. Le vendeur a donc tout intérêt à se renseigner en amont, car chaque canton applique ses propres lois fiscales.

Impôt sur les gains immobiliers: facteurs déterminants

1. Taux d’imposition. Dans presque tous les cantons, les gains immobiliers calculés sont taxés de manière progressive. Cela signifie que plus le gain immobilier imposable est élevé, plus la charge fiscale va augmenter. Certains cantons comme Appenzell Rhodes-Extérieures appliquent un taux d’imposition proportionnel harmonisé de 30%.

2. Durée de détention. Plus la durée de détention du bien immobilier par le vendeur est longue, plus la réduction proportionnelle de l’impôt sur les gains immobiliers sera élevée, mais cela est très variable selon le canton.

3. Majoration en cas de courte durée de détention. Si la durée de détention est courte (selon le canton jusqu’à 6 ans), l’impôt sur les gains immobiliers est majoré parce qu’il fait office d’impôt «anti-spéculation». Ce taux d’imposition peut être relativement élevé, comme dans le canton de Bâle-Ville où l’impôt sur les gains immobiliers est de 60% pour une durée de détention inférieure à 3 ans. 

L’impôt sur les gains immobiliers n’est pas toujours exigible immédiatement. Il est reporté si le vendeur investit, dans un délai de deux ans, le produit intégral de la vente dans un «bien-fonds substitutif» en Suisse. Pour simplifier: il rachète un autre bien immobilier avec le gain de l’ancien. Le report de l’impôt ne s’applique que si le nouveau bien acheté est habité par son propriétaire.

La situation est similaire en cas d’héritage. Si des parents lèguent leur appartement par exemple à titre d’un don ou d’une avance d’hoirie à leur fils, ce dernier est le nouveau propriétaire et ses parents ne doivent pas payer d’impôts, à condition toutefois que le fils habite lui-même l’appartement. L’impôt n’est exigible que dans l’hypothèse où le fils vend l’appartement hérité de ses parents à un tiers. Le report fiscal peut ainsi se poursuivre allègrement d’une vente à l’autre. Vous l’aurez sans doute compris: il suffit que le fils rachète un bien de remplacement en Suisse, qu’il habite lui-même.