Consistente accumulo oneri di risanamento per la proprietà per piani
La Scuola universitaria professionale di Lucerna (HSLU) ha esaminato, insieme a partner sul campo, l'aspetto finanzia-rio di progetti di rinnovamento di co-munioni di comproprietari, ricercando modelli di finanziamento innovativi.
Circa il 40 per cento dei consumi energetici nazionali riguarda il parco edifici. Per gli edifici abitativi e non abitativi c'è anche una consistente leva alla riduzione dei consumi e al perseguimento degli obiettivi climatici di lungo termine. Secondo le Prospettive energetiche 2050+ dell'Ufficio federale dell'energia, il settore degli edifici dovrà cavarsela entro il 2050 con molta meno energia, vale a dire 65 TWh rispetto ai 90 TWh del 2019. Per riuscire in questo arduo compito, servono risanamenti energetici in grande stile: oltre un milione di abitazioni non sono isolate o lo sono scarsamente e hanno quindi urgente necessità di un risanamento. A ciò si aggiunga che due terzi delle case vengono ancora oggi riscaldate con combustibili fossili o elettricità. Attualmente ogni anno si effettuano interventi di risanamento energetico sull'uno per cento circa degli edifici esistenti. Per raggiungere gli obiettivi di politica climatica della Svizzera, la velocità di risanamento dev'essere raddoppiata.
Una questione di finanziamento
Le cause del crescente accumulo oneri di risanamento nella proprietà per piani risiedono solitamente nella carente pianificazione strategica a lungo termine delle misure edilizie e del finanziamento. Capofila nell'indagine era l'Istituto di architettura della HSLU. Hanno partecipato come partner sul campo l'associazione Casafair Svizzera, l'associazione svizzera dei proprietari per piani «Schweizer Stockwerkeigentümerverband», la VIO Treuhand AG e la IMMO-Support GmbH. Il progetto è stato sostenuto dall'UFE. Il focus dei ricercatori si è concentrato sulla questione del finanziamento dei risanamenti nella proprietà per piani. Le comunioni di comproprietari di proprietà per piani possono di regola, a questo proposito, avvalersi di un fondo di rinnovazione che alimentano con versamenti mensili. «Il fondo di rinnovazione mette a disposizione risorse per interventi finalizzati alla conservazione del valore, e talvolta anche a incrementarlo, sull'immobile nel quale si vive insieme, ma l'esperienza indica che i contributi mensili sono troppo bassi e quindi spesso sono disponibili mezzi in quantità troppo limitata», afferma il responsabile progetto Thomas Heim. Secondo precedenti rilevamenti, nell'agglomerazione di Lucerna ogni anno viene messo da parte in media lo 0.25 per cento del valore dell'assicurazione stabili – decisamente meno dello 0.8 per cento che spesso viene riportato come unico valore indicativo per gli interventi finalizzati alla conservazione del valore delle parti comuni.
Proprietà per piani come ci è nota dai prospetti di vendita... 
...ma prima o poi serve un risanamento. Finanziamenti in essere e nuovi
Negli anni scorsi la propensione alla previdenza finanziaria si è probabilmente ulteriormente attenuata perché i fondi accantonati non fruttavano interessi o addirittura si avevano interessi negativi. Anche se in futuro si otterranno interessi sugli accantonamenti, non saranno automaticamente disponibili risorse sufficienti per i risanamenti energetici. In questo contesto i ricercatori hanno cercato possibilità di finanziamento di interventi di rinnovamento avvalendosi di modelli di finanziamento esistenti e alternativi. Allo scopo hanno analizzato modelli di finanziamento esistenti ed elaborato, con l'aiuto di esempi applicativi, soluzioni idonee a colmare eventuali lacune di finanziamento. Il team di studiosi ritiene che la «strada maestra» per il finanziamento di un risanamento energetico sia un fondo di rinnovazione con sufficiente dotazione. Poiché questi fondi sono «molto spesso o addirittura in gran parte» sottodotati, in vista di un risanamento spesso i versamenti vengono incrementati o si concorda un versamento speciale, se i singoli proprietari possono permetterselo. Se nemmeno in questo modo i fondi sono sufficienti, singoli proprietari per piani della comunione finanziariamente forti possono concedere un prestito, che poi sarà restituito con gli interessi ai finanziatori. «A seconda dell'intervento di risanamento occorre una decisione a maggioranza dei proprietari, non sempre facile da ottenere», spiega Thomas Heim. «Modelli alternativi di finanziamento potrebbero aiutare a finanziare soluzioni di risanamento sostenute collettivamente».
Denaro dalla banca
Un altro modo di procedere al risanamento energetico – finora praticato ancora raramente – prevede un prestito bancario alla comunione di comproprietari di proprietà per piani. Trattandosi di un finanziamento rischioso, la concessione del prestito da parte della banca è legata a vincoli e dev'essere verificata caso per caso. Gli autori dello studio portano l'esempio di un immobile con 26 appartamenti nel Cantone di Argovia: il tetto era già stato risanato in precedenza, ora però per il rinnovamento di facciata, ascensori, impianti elettrici e vani scala servono ben 1.1 milioni di franchi, con la disponibilità di soli 400'000 franchi nel fondo di rinnovazione. Le risorse necessarie vengono acquisite con il prestito di una banca (CHF 620'000) e di una persona privata (CHF 100'000). I proprietari con maggiori disponibilità finanziarie avevano dapprima respinto l'ipotesi di accendere un prestito, per poi però cambiare idea poiché con il denaro preso in prestito sarebbe stato possibile evitare un risanamento a tappe legato a maggiori costi fino a 250'000 franchi. Inoltre hanno attirato l'attenzione i vantaggi fiscali dovuti alla capacità di deduzione del prestito bancario (a tale riguardo si precisa che occorre tenere conto di eventuali differenze a livello cantonale). «In caso di diffusione del modello di finanziamento con prestiti a comunioni di comproprietari di proprietà per piani, in futuro gli istituti di finanziamento potrebbero essere interessati allo sviluppo verso un prodotto standard, partendo dall'offerta del finanziamento esterno di risanamenti di comunioni di comproprietari di proprietà per piani da parte della Banca Raiffeisen San Gallo», ipotizza il team di studiosi.
Ipotesi di soluzione con finanziamento trasversale
Il terzo metodo di finanziamento è un finanziamento trasversale del risanamento attraverso un ampliamento edilizio: in questo caso il rinnovamento dell'edificio viene pagato con l'utile ottenuto in sede di risanamento con la sopraelevazione o l'aggiunta di una costruzione annessa all'immobile abitato dai proprietari. Questa procedura può essere presa in considerazione nella misura in cui sia giuridicamente possibile una densificazione e, grazie alla posizione favorevole, l'ampliamento permetta di realizzare un utile consistente. Il team di studiosi illustra la propria idea con un modello di calcolo: con la sopraelevazione di un edificio di 18 appartamenti costruito nel 1961 con aggiunta di 530 m² di superficie abitativa si ottiene un utile di 1.2 milioni di franchi. Si tratta di una quantità di denaro sufficiente al finanziamento di un risanamento energetico completo. Per ora questo tipo di finanziamento trasversale viene utilizzato solo quando immobili privati vengono venduti nel quadro di un risanamento e ampliamento edilizio come proprietà per piani. In caso di proprietà per piani in essere, invece, per ora questa procedura non trova applicazione. Motivo: per questo tipo di risanamento è richiesta l'unanimità dei proprietari per piani e spesso il proprietario dell'attico si oppone alla sopraelevazione. «Perciò un ampliamento orizzontale potrebbe essere più conveniente, ad esempio con la realizzazione di una costruzione annessa tra una fila di edifici», spiega Thomas Heim.
Richiesti incentivi statali
Per attuare un progetto così complesso serve un investitore che idealmente si accolli, oltre all'ideazione della sopraelevazione o dell'aggiunta di una costruzione annessa, anche il risanamento. Il team di studiosi della Scuola universitaria professionale di Lucerna ritiene che questo sia un modello di finanziamento promettente, che avrebbe inoltre le potenzialità «per superare l'ostacolo dell'unanimità in sede di rinnovamento di immobili in proprietà per piani». Affinché in futuro vengano attuati questi risanamenti servono, secondo il team, incentivi: ad esempio la parte che a seguito della sopraelevazione perderebbe la propria terrazza sul tetto potrebbe essere convinta ad approvare il progetto di risanamento con un congruo indennizzo od ottenere un interessante diritto di prelazione sui nuovi appartamenti realizzati. Inoltre si suggerisce che i comuni incentivino economicamente gli ampliamenti verticali od orizzontali. Oltre al finanziamento di risanamenti sono richiesti strumenti atti a incrementare la trasparenza in merito alle condizioni degli immobili esistenti. Il team di studiosi riprende una precedente proposta per la creazione di un marchio per manutenzioni e rinnovamenti: «Il marchio confermerebbe la sussistenza di una strategia di conservazione. Per garantire l'attualità della strategia di conservazione sarebbe necessaria una ricertificazione periodica. Il marchio sarebbe utile non solo a progettisti e futuri acquirenti di proprietà per piani come sigillo di qualità, ma offrirebbe anche a chi è già proprietario per piani trasparenza e sicurezza nelle scelte e decisioni per il finanziamento di interventi di rinnovamento».
Pianificare a lungo termine
La comunione dei proprietari per piani è responsabile della conservazione e se possibile dell'incremento del valore dell'immobile. Per ottemperare a questa responsabilità è indispensabile una pianificazione lungimirante, come conferma il rapporto finale del progetto: «Per il fondo di rinnovazione (e anche per le altre modalità di finanziamento) serve assolutamente un'idonea pianificazione strategica di lungo termine del rinnovamento, che includa la verifica periodica dei lavori di manutenzione e rinnovamento previsti». Il contratto di amministrazione rappresenta una base importante da cui partire per concentrare il focus su una pianificazione a lungo termine di manutenzione, rinnovamento e finanziamento.
