«Verbalizzare subito i difetti riscontrati alla consegna»
Per tutelarsi da guai e costose sorprese, un acquirente deve essere estremamente attento al momento della consegna della casa. L'affiancamento e la consulenza da parte di un esperto sono opportuni già nel corso del primo sopralluogo, consiglia l'esperto Raiffeisen Robert Eberle nell'intervista.
Robert Eberle
Responsabile servizio Abitazione & Finanziamenti presso Raiffeisen Svizzera
Intervista con l'esperto Robert Eberle
Signor Eberle, una giovane coppia ha realizzato il sogno di un'abitazione primaria acquistando un immobile. Come dovrebbe prepararsi alla consegna della casa?
È fondamentale che gli acquirenti siano scrupolosamente attenti ad avere a disposizione una panoramica chiara di tutte le informazioni riguardo all'immobile. Vi rientrano la stima ufficiale, un estratto attuale del registro fondiario, la polizza di assicurazione stabili e le planimetrie. Se disponibili occorrerebbe consultare anche l'attestato di sicurezza degli impianti elettrici, i dati relativi a costi di riscaldamento e costi accessori, le planimetrie delle infrastrutture energetiche nonché l'elenco completo degli investimenti effettuati. Se possibile, tali documenti dovrebbero essere consegnati al nuovo acquirente già prima della vendita. La cosa migliore è acquisirli e conservarli in un raccoglitore pulito.
Che ne è dei difetti?
Eventuali difetti dell'immobile devono essere discussi e messi per iscritto subito dopo la loro scoperta poiché potrebbero essere rilevanti per determinare il prezzo d'acquisto. Dopo l'acquisto o l'atto pubblico sarà piuttosto difficile per l'acquirente o gli acquirenti imporre un'eliminazione dei difetti.
Il trasferimento di utili e rischi avviene solo al momento della consegna delle chiavi. Fino ad allora è il venditore a rispondere di eventuali danni. Quali contratti concreti devono essere necessariamente conclusi affinché la casa appartenga anche dal punto di vista legale ai nuovi proprietari?
Per un acquisto valido dell'immobile con il relativo passaggio di proprietà serve un contratto di compravendita sancito da atto pubblico. A seconda del cantone o del comune l'atto viene sancito da atto pubblico dall'Ufficio del registro fondiario o da un notaio. Un accordo di prenotazione che precede eventualmente il contratto di compravendita sarà valido solo se anch'esso è sancito da atto pubblico. L'opinione ampiamente diffusa che una prenotazione sia vincolante anche senza questo requisito di forma è quindi errata.
Secondo lei, ha senso portare con sé un esperto al momento della consegna dell'oggetto?
Certamente, ma non soltanto in quel momento. Consiglio invece di farsi accompagnare da un esperto già quando si va a vedere l'immobile come persona interessata (per esempio architetto, perito immobiliare). Questo potrà infatti comunicarvi già prima della decisione definitiva d'acquisto se e quali investimenti saranno ancora necessari. Tale preventivo potrà quindi essere preso in considerazione nel proprio budget.
In quanto acquirente come bisogna reagire in presenza di difetti palesi causati solo dopo la stipulazione del contratto e che si riscontrano al momento della consegna?
Anche questo può succedere. In ogni caso i difetti dovrebbero essere segnalati immediatamente. Successivamente va chiarito chi ha causato il vizio o il danno e se è assicurato. Di norma, infatti, nel contratto di compravendita degli immobili esistenti viene esclusa la garanzia per tutti i difetti giuridici e materiali. L'acquirente deve quindi essere in grado di dimostrare che i difetti siano stati causati dal venditore stesso o che li ha taciuti in mala fede. Nella pratica questo è estremamente difficile e impegnativo.
Tra la firma del contratto di compravendita e la consegna si rompe il riscaldamento. Chi è responsabile?
Dopo la firma, ovvero dopo l'atto pubblico del contratto di compravendita presso l'ufficio del registro fondiario da parte del notaio ha luogo il trasferimento della proprietà. Questo corrisponde all'effettivo passaggio di proprietà. Il passaggio di benefici e rischi avviene tuttavia solamente al momento in cui si prende possesso, ovvero al momento della consegna delle chiavi. Fino ad allora è il venditore a rispondere di eventuali danni. Nel caso concreto anche del guasto del riscaldamento.
In quali altre insidie può imbattersi l'acquirente?
La complessità del passaggio di proprietà comporta diversi ostacoli che possono insidiare l'acquirente. Tra quelli più gravi rientrano sicuramente i vizi più importanti che è possibile riscontrare solo dopo l'atto pubblico ed eventualmente la consegna della casa. Va inoltre citata l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, che in caso di mancato pagamento da parte del venditore grava sul fondo e penalizza l'acquirente. In caso di mancato pagamento da parte del venditore l'ufficio contribuzioni cantonale iscrive un diritto di pegno sul fondo. Ne consegue che, in fin dei conti, sarà l'acquirente a dover pagare l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, che può raggiungere facilmente CHF 100'000 o anche di più.