Eigenmietwert einfach erklärt

Beim Klären des Rätsels namens Eigenmietwert helfen uns Familie Berger und Familie Schär – zwei Familien mit unterschiedlichen Ausgangslagen. Familie Berger wohnt mit ihren zwei Kindern seit fünf Jahren in ihrem eigenen Haus. Familie Schär überlegt sich gerade, ihre Mietwohnung zu kündigen und sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Als Mieterin hatte Familie Schär mit dem Eigenmietwert bis jetzt nichts zu tun. Eigenheimbesitzerin Familie Berger muss diesen hingegen jedes Jahr als zusätzliches Einkommen versteuern.

Was der Eigenmietwert ist, wie er berechnet wird und welche steuerlichen Abzüge zulässig sind – das Wichtigste finden Sie unter folgenden Punkten:

Was ist der Eigenmietwert?

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Steuerliche Abzüge

Was ist der Eigenmietwert?

Wer in einer selbstbewohnten Immobilie lebt, so wie Familie Berger, versteuert den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen. Dieses Einkommen ist tatsächlich jedoch nicht realisiert worden und wird vom theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie abgeleitet. In Franken ausgedrückt entspricht der Eigenmietwert rund 60 bis 70 Prozent des Betrages, den ein Mieter für das Wohnobjekt pro Jahr bezahlen müsste.

Doch warum ein Einkommen versteuern, welches faktisch nicht existiert? Familie Berger wohnt selbst in ihrer Immobilie und vermietet oder verpachtet sie nicht. Sie erzielt also keine Einnahmen. Der Grund für die Steuer liegt im solidarischen Steuersystem der Schweiz.

Der Eigenmietwert gilt als Naturaleinkommen. Das heisst, dass der Eigentümer zwar kein Bareinkommen im Sinne eines Mietzinses erhält, aber dennoch einen Nutzungsertrag erzielt, indem der Eigentümer seine Immobilie bewohnt. Dieser Nutzungsertrag entspricht im wirtschaftlichen Wert dem Mietzins, den er bei Vermietung hätte erzielen können. Da jeder irgendwo wohnen muss, stellt das Wohnen im eigenen Haus eine Ersparnis dar: Man bezahlt keine Miete.

Hinzu kommt, dass Hausbesitzer diverse Steuerabzüge geltend machen können, wie beispielsweise Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten. Um eine steuerliche Gleichstellung gegenüber Mietern zu erzielen, die solche Abzüge nicht machen dürfen, müssen Hausbesitzer den Eigenmietwert versteuern.

Ursprung Eigenmietwert

Der Ursprung des Eigenmietwerts reicht mehr als hundert Jahre zurück. Ein erstes Mal wurde die Steuer 1915 während des ersten Weltkrieges eingeführt – als einmalige Kriegssteuer. Der Staat kompensierte damit Zollerträge, die infolge des Krieges einbrachen.

Einmalig blieb die Steuer nicht. Nach der Weltwirtschaftskrise in den 1930er Jahren führte der Bundesrat die Steuer 1934 erneut ein: per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe zur Gesundung des Bundeshaushalts.

Ursprünglich sollte die Krisenabgabe bis 1938 befristet sein. Das Parlament bewilligte aber eine erste Verlängerung bis 1941. Vor Ablauf dieser Frist entschied der Bundesrat mit Zustimmung der Bundesversammlung, die Krisenabgabe ab 1945 als Wehrsteuer fortzuführen – solange, bis alle Kriegsausgaben vollständig getilgt sein würden.

Ins reguläre Recht über ging die Steuer dann mit Zustimmung von Volk und Ständen im Jahr 1958.

Abschaffung in Sicht?

Der Eigenmietwert wurde 1934 per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe zur Gesundung des Bundeshaushalts eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. Die Geschichte lehrt uns auch hier, dass einmal eingeführte Steuern in der Schweiz kaum je wieder verschwinden. Doch es ist Bewegung in die Abschaffung des Eigenmietwerts gekommen; die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats schlägt ein neues System vor.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Festgelegt wird der Eigenmietwert durch die zuständige kantonale Steuerbehörde. Diese berücksichtigt bei ihrer Schätzung Kriterien wie Wohnfläche, Lage, Baujahr sowie Bauweise. Sie schätzt die Immobilie vor Ort oder vergleicht sie mit ähnlichen Objekten unter Berücksichtigung des örtlichen Mietpreisniveaus. Grundsätzlich gilt, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent des Wertes betragen muss, den man erzielen könnte, würde man die Liegenschaft auf dem freien Markt vermieten. Dasselbe gilt für Zweitwohnungen, auch wenn diese nicht dauernd bewohnt werden.

Die Berechnung und damit die Höhe des Eigenmietwerts variieren von Kanton zu Kanton stark. Unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und verzögerte Anpassungen an die aktuelle Marktsituation führen dazu, dass der Eigenmietwert einer im Grunde identischen Immobilie je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen kann.

Beispiel Eigenmietwertberechnung

Familie Berger wohnt im Kanton Zürich. Ihr jährliches Arbeitseinkommen beträgt CHF 90'000. Die Steuerverwaltung schätzt den Marktwert der Jahresmiete auf CHF 30'000. Die Liegenschaft könnte also für CHF 2’500 im Monat vermietet werden (2'500 x 12). Beträgt der Eigenmietwert per Annahme 70 Prozent vom Marktwert, ergibt sich ein Total von CHF 21'000 (30'000 x 70%). Das steuerbare Einkommen beträgt in diesem Fall CHF 111'000 (90'000 Arbeitseinkommen + 21'000 Eigenmietwert).

Familie Berger hat zudem eine Hypothek von CHF 850'000 zu einem Hypothekarzinssatz von 1,5 Prozent. Das ergibt Hypothekarzinskosten von CHF 12'750 (850'000 x 1.5%). Hinzu kommen Unterhaltskosten von CHF 5'000. Beides lässt sich vom Eigenmietwert abziehen. Dieser reduziert sich auf CHF 3'250 (21'000 – 5'000 – 12’750). Das steuerbare Einkommen beträgt inkl. Eigenmietwertbesteuerung also CHF 93'250 (90'000 Arbeitseinkommen + 3’250 Eigenmietwert).

Die Höhe der Zinsen hat einen entscheidenden Einfluss auf die steuerlichen Abzüge und den gesamten Immobilienmarkt. Würden die Zinsen ansteigen und erreichten ein Niveau von 3 Prozent, würden sich die Hypothekarzinskosten und damit die zulässigen Abzüge von Familie Berger auf CHF 25'500 (850'000 x 3%) erhöhen. Das steuerbare Einkommen würde sich damit auf CHF 80'500 (90'000 + 21’000 – 5'000 – 25'500) reduzieren. Bei diesem Beispiel verringert sich durch die höheren Zinsen nicht nur der Eigenmietwert, sondern das gesamte steuerbare Einkommen – von CHF 90'000 auf CHF 80'500. Je höher die Zinsen, umso höher sind die zulässigen Abzüge.

Allerdings sollte Familie Berger im Hinterkopf behalten, dass sich damit auch die Hypothekarzinskosten erhöhen, sprich Hypotheken teurer werden. Für dieses Szenario gehen Schweizer Banken in ihrer Tragbarkeitsrechnung in der Regel von einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent aus. Bei der Tragbarkeit achten die Banken darauf, dass die Kosten für das Eigenheim nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Damit stellen sie auch bei steigenden Zinsen sicher, dass Familie Berger die Zinskosten sowie die Amortisation der Hypothek tragen kann und nicht in finanzielle Not gerät.

Steuerliche Abzüge

Der Eigenmietwert erhöht in Tiefzinsphasen die steuerliche Belastung von Wohneigentümern wie Familie Berger. Eigenheimbesitzer dürfen zwar steuerliche Abzüge geltend machen – dies im Bereich von Unterhaltskosten und Hypothekarschulden. Zudem können werterhaltende Ausgaben wie Reparaturen und Renovationen von den Steuern abgezogen werden. Die Summe dieser Abzüge ist derzeit jedoch in der Regel tiefer als der Eigenmietwert, so dass unter dem Strich für viele Eigenheimbesitzer eine steuerliche Mehrbelastung resultiert – zumindest, wenn keine grösseren Abzüge für werterhaltende Renovationsarbeiten abgezogen werden können.

Nachfolgend konkrete Beispiele, die Hausbesitzende wie Familie Berger von den Steuern abziehen können:

• Hypothekarzinsen
• Renovationen der Fassade, des Dachs etc.
• Reparaturen wie Spengler-, Sanitär-, Maler- und Schreinerarbeiten
• Ersatz von Waschmaschine, Kühlschrank und andere eingebaute Geräte
• Investitionen in energiesparende Massnahmen
• Abwasserentsorgung bzw. Grundgebühren für Wasser (abhängig vom Kanton)
• Strassenunterhalt
• Sachversicherungsprämien wie Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht
  

Wertvermehrende Investitionen dürfen hingegen nicht von den Steuern abgezogen werden. Lässt Familie Berger beispielsweise ein neues Luxus-Badezimmer einbauen, kann sie die dabei entstehenden Kosten nicht vollständig abziehen, weil nur der werterhaltende Teil abziehbar ist. Eine Ausnahme bilden wertvermehrende Investitionen, die der Umwelt zugutekommen oder das Energiesparen fördern, wie beispielsweise eine neue Solaranlage oder Wärmedämmung. Einzige Einschränkung: Diese umweltschonenden und energiesparenden Investitionen sind erst fünf Jahre nach Erstellung des Hauses von den Steuern abzugsfähig.