Lebenszyklus Immobilien – was soll wann saniert werden?
Ihre Immobilie braucht regelmässige Pflege – genau wie Ihr Auto den regelmässigen Service –, sonst verliert sie an Wert. Für die Planung der Unterhaltskosten einer Liegenschaft ist es wichtig, über die Lebensdauer der einzelnen Bauteile Bescheid zu wissen. So lässt sich abschätzen, wann Renovationen oder Gesamt-Erneuerungen zu erwarten sind, und in welcher Grössenordnung die Kosten ausfallen werden. Denn regelmässige Investitionen und eine sinnvolle Planung senken die Kosten, erhalten die Freude an der Liegenschaft und steigern deren Verkaufspreis.
Immobilien sind langfristige Kapitalanlagen, die 50, 80 oder gar 100 Jahre überdauern können. Die gesamte Lebensdauer setzt sich aus diversen Erneuerungszyklen und Unterhaltsintervallen zusammen, die je nach Bauteil kürzer oder länger ausfallen. Für den Eigentümer ist es daher wichtig, die Investitionen, Betriebskosten sowie die Kosten für die Substanzerhaltung und Erneuerung langfristig und vorausschauend zu planen. Denn wählt er beim Unterhalt die falsche Strategie, riskiert er mittel- bis langfristig überdurchschnittlich hohe Sanierungskosten oder einen Wertverlust seiner Immobilie.
Jährliche Rückstellungen in Höhe von 1 % bis 1,5 % des Gebäudeneuwerts verhindern, dass das Geld für eine anstehende Sanierung fehlt. Eine langfristige, vorausschauende und frühzeitige Analyse und Übersicht zu Sanierungsbedarf und Restlebensdauer der einzelnen Komponenten schaffen zusätzlich eine Planungssicherheit, erlauben ein sauberes Budget zu führen und auch die jährlichen Rückstellungen dem aus der Analyse entstandenen Kostenprofil anzugleichen. Doch was hält nun wie lange?
Lebensdauer der einzelnen Bauteile einer Liegenschaft (Lebensdauer in Jahren).
Bei der Übernahme einer Immobilie, egal, ob Neu- oder Altbau, ist es sinnvoll, relativ rasch den künftigen Sanierungsbedarf mithilfe einer eingehenden Analyse der gesamten Bausubstanz möglichst genau zu bestimmen und auch zeitlich zu erfassen. Denn für die Planung der Unterhaltskosten einer Liegenschaft ist es wichtig, über die Lebensdauer der einzelnen Bauteile Bescheid zu wissen. So lässt sich abschätzen, wann Renovationen oder Gesamt-Erneuerungen zu erwarten sind.
Der Hauseigentümerverband (HEV) hat in Zusammenarbeit mit dem Mieterinnen- und Mieterverband (MV) eine umfassende sogenannte «paritätische Lebensdauertabelle» für sämtliche Bauteile, Leitungen, Elektroinstallationen sowie die wichtigsten Betriebsapparaturen wie Heizung, Waschmaschine oder Kühlschrank erstellt, an der sich ein solcher Sanierungszeitplan sinnvollerweise orientieren kann. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Lebensdauer der wichtigsten einzelnen Bauteile sowie deren Unterhaltsintervalle, sofern der Unterhalt nicht einer kompletten Erneuerung gleichkommt, auf:
| Bauteil | Lebensdauer | Unterhaltsintervall |
|---|---|---|
| Heizkessel | 20 Jahre | 1 x jährlich |
| Bodenheizung | 30 Jahre | 1 x jährlich |
| Abwasserleitungen | 50 Jahre | alle 5 Jahre |
| Ziegeldach | 50 Jahre | 1 x jährlich |
| Flachdach | 30 Jahre | 1 x jährlich |
| Kunststoff- und Metallfenster | 25 Jahre | alle 6 - 8 Jahre |
| Holzfenster | 30 Jahre | alle 10 Jahre |
| Lamellenstoren | 25 Jahre | alle 7 - 8 Jahre |
| Lavabo/WC/Keramik | 35 Jahre | |
| Kühlschrank mit Tiefkühler | 10 Jahre |
Die Lebenszykluskosten, also die Kosten für die gesamte Lebensdauer einer Immobilie, werden meist nicht richtig eingeschätzt und in der Regel unterschätzt. Oft machen die Baukosten während der Realisierungsphase gerade einmal 20% der Gesamtkosten aus. Diese Phase beeinflusst jedoch massgeblich die weiteren 80% der Kosten, die erst nach der Fertigstellung des Gebäudes anfallen.
Um diese laufenden Betriebskosten unter Kontrolle zu halten, braucht es regelmässige Sanierungsmassnahmen. Diese sind zwar mit einem entsprechenden Kapitaleinsatz verbunden, sie beeinflussen den Werterhalt aber entscheidend. Rückstellungen sind dabei das A und O! Um im richtigen Moment die notwendigen Sanierungsmassnahmen finanziell auch tragen und schliesslich umsetzen zu können, sollten Eigenheimbesitzer von Beginn an jährliche Rückstellungen in Höhe von 1% bis 1,5% des Gebäudewerts vorsehen. Es ist wichtig, parallel zur konkreten Aufstellung des künftigen Sanierungsbedarfs auch eine entsprechende Budgetplanung in Angriff zu nehmen und über die Jahre im Auge zu behalten.
Besprechen Sie künftige Sanierungsvorhaben und deren Finanzierung auch frühzeitig mit Ihrer Bank. Raiffeisen bietet mit dem Modernisierungsplaner ein exklusives und kostenloses Analyse-Tool, um den potenziellen Investitionsbedarf für die geplanten Sanierungsmassnahmen, inklusive der dafür verfügbaren Fördermittel des Bundes und der Kantone, möglichen Steuereinsparungen und schliesslich dem Energieeinsparpotenzial zusammenzustellen. Diese Ergebnisse sollten unbedingt in die Budgetplanung mit einfliessen.
Investitionen lohnen sich!
Regelmässige, sinnvolle Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen haben einen relevanten Einfluss auf einen späteren Verkauf oder die Weitergabe an die Kinder.
Der Verkaufspreis erhöht sich beispielsweise um über 15%, wenn sich das Objekt in einem guten statt nur durchschnittlichen Zustand befindet. Bei einem überdurchschnittlich guten Zustand (unter anderem durch den Einbau von Multifunktionsküchen, verbesserten Nasszellen oder hochwertigen Bodenbelägen) lässt sich der Verkaufspreis bei Eigentumswohnungen sogar um über 45% steigern.
Es gilt also, aufgrund der vorhandenen Eckdaten zur Lebensdauer der einzelnen Bauteile einen idealen Sanierungsfahrplan zu erstellen, der das Verhältnis von Kosten und Kapitaleinsatz einerseits sowie Werterhaltung und -steigerung andrerseits optimiert. Einfach ist diese Aufgabe nicht, zumal neben der berechneten Restlebensdauer auch persönliche Interessen, finanzielle Möglichkeiten, Finanzierungskonditionen sowie gesetzliche Bestimmungen eine Rolle dabei spielen, ob und wann welcher Teil der Immobilie saniert wird. Die Bandbreite der Varianten reicht vom bewussten Abwarten, bis eine Renovation unumgänglich wird, über eine einfache «Pinselrenovation» bis hin zum Ersatzneubau.
Nachgefragt: Experte Robert Eberle im Interview
Wie präsent sind Überlegungen zu Lebenszykluskosten heute bei den Kunden, wenn sie sich bei Raiffeisen in Sachen Sanierungsfinanzierung beraten lassen?
Oft wird bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum zu wenig für zukünftige Sanierungen zurückgelegt. Kunden sollten lange vor der ersten Sanierungsmassnahme die Rücklagen für die Erneuerungszyklen jährlich bilden, damit schlussendlich genügend Kapital, zumindest die notwendigen Eigenmittel, vorhanden ist. In Situationen, in denen sich Kunden explizit nach Sanierungsfinanzierungen erkundigen, sind sie sich meistens der Lebenszykluskosten bewusst oder bewusst geworden. Kunden, die ein bestehendes Objekt erwerben möchten, sehen die möglicherweise versteckten Sanierungskosten noch nicht so häufig. Diese Kunden sind für die Hinweise der Raiffeisenbank sehr dankbar.
Welche Elemente einer Immobilie werden im Rahmen einer Sanierungsetappe sinnvollerweise am häufigsten zusammengefasst?
Das sind gemeinhin Elemente, die nach der Sanierung des einen Bauteils anschliessend nur noch mit erneut grösserem Aufwand saniert werden können und mit gemeinsamer Sanierung günstiger ausfallen und zusätzlich optimal aufeinander abgestimmt werden können. Aufgrund der engen und direkten Verbindungen wird die Sanierung einer Fassade (Erneuerung der Fassade, Dämmung) am besten zeitgleich mit der Erneuerung der Fenster vorgenommen. Eine nachträgliche Erneuerung der Fenster hätte sonst Auswirkungen auf die bereits erneuerte Fassade und die alten Fenster passen von den Dämmwerten her auch nicht auf die neue Fassade. Allenfalls sollte auch gleich das Beschattungssystem (Läden, Storen) gleichzeitig saniert werden.
Auch der Ersatz einer Heizung wird sinnvollerweise zusammen mit bzw. nach einer Dämmung in Angriff genommen, da so eine kleiner dimensionierte Heizung zu geringeren Kosten aufgrund des kleineren Verbrauchs ausreicht.
Wie geht Raiffeisen bei der Planung der Finanzierung von langfristigen Sanierungsplänen vor? Welches sind die zentralen Eckpunkte?
Als zentraler und erster Eckpunkt gilt die aktuelle Finanzierung der Immobilie: Wie hoch wird der aktuelle Wert geschätzt? Wie hoch sind die Hypothek und somit auch die Belehnung? Aber natürlich auch die Bonität des Eigentümers ist ausschlaggebend: Welche Finanzierung ist für ihn langfristig tragbar? Dann kommen bereits die geplanten Sanierungsmassnahmen ins Spiel: Welcher Teil gilt als wertvermehrend und hat somit Auswirkung auf den zukünftigen Wert der Immobilie und welcher Teil als werterhaltend? Weiter gilt zu beachten, wie diese Sanierungsmassnahmen finanziert werden sollen: Welcher Anteil wird vom Eigentümer selbst beglichen und wie hoch ist die benötigte Finanzierung durch die Bank? Beim Finanzierungsvorschlag berücksichtigt Raiffeisen dann die geplanten Sanierungsetappen und den entsprechenden Finanzierungsbedarf sowie die steuerlichen Auswirkungen und Möglichkeiten der steuerlichen Geltendmachung.
Nur wenn all diese Punkte und deren Wechselwirkung berücksichtigt werden, kann eine langjährige Finanzierung von mehrjährigen Sanierungsmassnahmen geplant werden.
Von welchen Mehrwerten und Vorteilen profitieren Kunden dank einer solchen Budget- und Sanierungsplanung?
Durch eine solche langjährige Finanzierungsplanung kann sich der Kunde sicher sein, dass seine geplanten Sanierungsmassnahmen auch morgen noch finanziert werden und nicht mitten in der Sanierung das Geld ausgeht. Des Weiteren können so die Massnahmen und ihre Finanzierung optimal auf die steuerliche Situation ausgerichtet und die steuerliche Belastung minimiert werden.
Zudem hilft die langfristige Planung der Sanierungsmassnahmen, Fehler in der Reihenfolge der Umsetzung und somit unnötige Kosten und Umtriebe zu vermeiden.
Robert Eberle
Abteilungsleiter Wohnen & Finanzieren bei Raiffeisen Schweiz
