«Documenter immédiatement les vices lors de la remise des clés»
Pour s'éviter les problèmes et les mauvaises surprises coûteuses, un acheteur doit rester extrêmement attentif lors de la remise des clés. L'expert Raiffeisen Robert Eberle nous explique dans une interview pourquoi il est justifié de se faire accompagner et conseiller par un expert dès la première visite.
Robert Eberle
Responsable du service Logement & Financement chez Raiffeisen Suisse
Experte Robert Eberle im Interview
M. Eberle, un jeune couple a réalisé son rêve d'un logement en propriété et s'est offert un bien immobilier. Comment se préparer à la remise des clés?
Il est absolument essentiel que les acheteurs puissent disposer de toutes les informations concernant l'objet immobilier, même s'ils donnent l'impression de faire du zèle. Cela inclut une estimation officielle, un extrait du registre foncier actuel, de la police d'assurance bâtiment ainsi que les plans de surface. Si disponible, il faudra également se procurer un rapport de sécurité des installations électriques, des informations sur les frais de chauffage et annexes, les schémas de conduite ainsi qu'un listing exhaustif de tous les investissements effectués. Dans la mesure du possible, tous ces documents devront être remis au nouvel acheteur avant l'acte de vente. Il conviendra de les rassembler et de les conserver dans un dossier.
Qu'en est-il des vices et autres défauts?
Tout vice constaté sur l'immeuble doit être abordé aussitôt qu'il est découvert et documenté par écrit, car il risque d'impacter le prix d'achat. En effet, une fois l'immeuble vendu ou notarié, il serait particulièrement difficile et pénible pour l'acquéreur de faire imposer les corrections des défauts.
Lors du changement de propriétaire, le transfert de la jouissance et des risques n’a lieu qu’au moment de la remise des clés. Avant cette date, tous les dommages éventuels relèvent de la responsabilité du vendeur. Quels sont les contrats qui doivent concrètement être mis en œuvre pour que le bien immobilier appartienne juridiquement aux nouveaux propriétaires?
Il convient d'établir un contrat de vente dans les règles, pour que l'acquisition de l'immeuble soit validée et que la propriété afférente puisse être transférée. Selon les cantons ou les communes, ce contrat est établi soit par le registre foncier soit devant notaire. Un accord de réservation précédant le contrat de vente ne peut être valide que s'il est également notarié. L'opinion fortement répandue selon laquelle une réservation serait juridiquement contraignante, même sans cet acte authentique, est donc erronée.
Est-il justifié, selon vous, de se faire accompagner d'un expert pour la remise des clés?
Absolument, mais pas uniquement à ce moment-là. Je recommande de se faire accompagner d'un expert (par exemple un architecte ou un évaluateur agréé) dès que l'on est intéressé et dès la première visite d'un bien immobilier. Celui-ci pourra évaluer les éventuels investissements nécessaires et les montants correspondant à budgétiser, avant même la décision d'achat finale. Cela permet au nouvel acquéreur d'intégrer ces devis à son budget.
En cas de vices de construction évidents apparus après la conclusion du contrat et constatés lors de la remise des clés, comment faut-il réagir en tant qu'acheteur?
Ce genre de situation peut survenir en effet. Dans tous les cas, il convient de signaler aussitôt les vices constatés et de clarifier ensuite la responsabilité des vices ou des dommages constatés et s'il existe des assurances correspondantes. Pour des immeubles existants, en règle générale la garantie pour l'ensemble des vices de fait et de droit est exclue dans le contrat de vente. L'acheteur doit donc pouvoir prouver que le vendeur a lui-même provoqué les vices constatés et les a intentionnellement cachés. Cela s'avère particulièrement compliqué et laborieux dans la pratique.
Le système de chauffage rend l'âme entre la signature du contrat d'achat et la remise des clés. Qui en est responsable.
Le transfert de propriété est établi après la signature ou l'acte authentique du contrat de vente devant notaire au registre foncier. Cette phase correspond au changement de propriétaire en tant que tel. Mais le transfert des avantages et risques associé aux biens immobiliers ne se fait que lors de la remise des clés. Jusque-là, le vendeur est responsable de tous les vices éventuels. Donc dans le cas présent, c'est le vendeur qui est responsable du chauffage défectueux.
A quelles autres embûches l'acheteur peut-il être confronté?
Ce parcours compliqué d'un changement de propriétaire peut confronter l'acquéreur à de nombreux obstacles. Les gros vices de construction constituent assurément l'embûche la plus problématique, notamment ceux constatés après l'acte authentique le cas échéant après la remise des clés. Par ailleurs, il faut mentionner en particulier l'impôts sur les gains immobiliers, qui, en cas de non-paiement par le vendeur, seront à la charge du l'acquéreur. Le service cantonal des impôts établit alors un droit de gage sur le terrain. Par conséquent, c'est l'acquéreur qui, au final, doit assumer l'impôt sur les gains immobiliers qui peut atteindre 100'000 francs ou plus.