Risques en matière de succession: pour que votre propre logement ne se transforme pas en cauchemar
On construit une maison non seulement pour soi, mais également pour les générations futures. Pour que la propriété ne soit pas un fardeau après un décès, les propriétaires doivent prendre des dispositions en temps utile et avec les bons instruments. S'ils ne font rien, ou ce qu'il ne faut pas, cela peut conduire à des litiges successoraux. Les personnes survivantes peuvent aussi être confrontées à des risques financiers.
Logement à usage propre: un rêve qui comprend des risques
Nombreuses sont les personnes pour qui, avoir leur propre maison est le rêve de toute une vie. Il est compréhensible que la plupart des propriétaires souhaitent transmettre leur maison ou leur appartement à leurs enfants et petits-enfants. Mais la transmissions d'une génération à l'autre est un chemin semé d'embûches – comme le montre l’exemple d'Ernst et de Rosa Hagen.
Le couple Ernst et Rosa Hagen possède une maison individuelle et a trois enfants adultes – Samuel, Beat et Irène. Que se passe-t-il si Ernst Hagen décède subitement sans que le transfert de la maison ne soit réglé? Et quelles seraient les conséquences si le couple Hagen transférait la maison à la génération suivante de leur vivant?
Situation 1
Le testateur n'a rien réglé
Si Ernst décède sans laisser de testament, sa part de la maison familiale revient à ses héritiers légaux: son épouse Rosa hérite de 50%, les trois enfants se partagent les 50% restant. Comme la moitié de la maison appartenait à sa femme avant le décès d'Ernst, elle possède alors trois quarts du bien immobilier, Samuel, Beat et Irene respectivement un douzième.
Cette situation peut susciter des conflits: l'épouse et les enfants forment maintenant une communauté d'héritiers. Ils doivent se charger de la succession du défunt ensemble et convenir de ce qui advient de la maison: Rosa continuera-t-elle d'y habiter? Faut-il la vendre? Est-ce que l'un des enfants reprend la maison? S'ils ne se mettent pas d'accord, les litiges deviennent inévitables.
Si tous les membres de la famille acceptent le partage successoral, une étape importante a été franchie. Cependant, les risques ne sont pas complètement éliminés car un bien immobilier ne peut pas être divisé. Si Rosa garde la maison, elle doit verser à ses enfants leur part respective. Si la maison vaut 1,2 million de francs, Samuel, Beat et Irene recevront chacun 100’000 francs. Si cela dépasse les possibilités financières de Rosa, il sera difficile de conserver la maison.
Bon à savoir
Se protéger avec un testament, un contrat de mariage et un pacte successoral
Un testament élimine certaines difficultés. Le testateur peut déterminer, par exemple, qui doit recevoir quoi après sa mort. Cela permet d'éviter les litiges entre les héritiers. Ou bien il favorise son ou sa partenaire autant que possible dans le cadre des possibilités légales. Les droits aux réserves héréditaires des enfants doivent toutefois être respectés. Si presque tout le patrimoine se trouve dans la maison, cette marge de manœuvre est très limitée. Il est préférable de régler l'héritage de la maison par contrat de mariage supplémentaire ou par pacte successoral. Dans le pacte successoral, par exemple, un propriétaire peut définir que la totalité de son héritage, y compris le bien immobilier, soit attribuée à sa femme – et aux enfants seulement après son décès.
Situation 2
Le propriétaire cède la maison de son vivant
Ernst et Rosa veulent clarifier les conditions en temps utile. Après leur départ à la retraite, ils emménagent dans un petit appartement qu'ils louent. Ils remettent la maison en avance d'hoirie à Beat qui a déjà des enfants. Les frères et sœurs sont d’accord: Samuel ne veut pas être lié à un lieu en particulier. Quant à Irène, elle est étudiante et ne veut pas non plus de bien immobilier.
La situation se complique après la mort des parents. Il faut alors compenser l’avance d’hoirie de Beat. Autrement dit, il doit verser à ses frères et sœurs un tiers de la valeur actuelle du bien immobilier. Si Beat n'a pas cet argent et que les frères et sœurs ne trouvent pas un autre accord, il faudra peut-être vendre la maison.
Même si Samuel et Irène reçoivent également une avance d'hoirie du même montant au moment de la remise de la maison, par exemple sous forme d'argent, les pièges financiers ne sont pas tous éliminés. Car lors du partage successoral ultérieur, la valeur actuelle du bien immobilier est toujours déterminante pour les paiements compensatoires, et non la valeur au moment de l'avance d'hoirie. Si la valeur de la maison augmente entretemps, Beat fait à nouveau face à un problème similaire. Il doit compenser l'augmentation de la valeur à ses frères et sœurs.
Bon à savoir
Se protéger grâce à un pacte successoral
Il est seulement possible d’éviter une telle situation avec un pacte successoral. Dans celui-ci, par exemple, il est possible de convenir d'une compensation entre les héritiers au moment de l'avance d'hoirie. On renonce alors à un paiement compensatoire au moment du partage successoral. Cela permet de mieux prendre en compte la situation financière des parties prenantes. Important: contrairement à un testament, un pacte successoral n'est pas une affaire unilatérale. En d'autres termes: toutes les parties doivent accepter l'accord.
Que se passerait-il avec mon logement s'il m'arrivait quelque chose?
La planification successorale n'est qu'un aspect d'une prévoyance globale. Dans notre guide «Protéger ce qui nous est cher», vous découvrirez ce à quoi vous devez faire attention pour préserver votre bien immobilier.
