In der Wintersession 2024 wurde im Parlament die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Was Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer jetzt dazu wissen müssen.
National- und Ständerat diskutierten mehr als sieben Jahre lang über eine Abschaffung des Eigenmietwerts. In der Wintersession 2024 wurde nach einer intensiven Debatte inklusive Einigungskonferenz folgender Entscheid beschlossen:
Aktuell besteht für Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer kein Handlungsbedarf: Ob und wann der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft wird, steht noch nicht fest.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wurde auch eine Verknüpfungsklausel eingefügt, die eine vollständige Systemumstellung bei der Wohneigentumsbesteuerung nur in Kombination mit der Einführung einer neuen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften auf kantonaler Ebene ermöglicht.
Damit kommt es nun zwingend zu einer Volksabstimmung. Denn für die Einführung der Objektsteuer auf Zweitliegenschaften braucht es eine Zustimmung von Volk und auch von den Ständen. Durch die vorgesehene Verknüpfungsklausel wird der vollständige Systemwechsel nur dann erfolgen, wenn diese neue Objektsteuer angenommen wird. Somit wird die Thematik auch ohne Referendum gegen die Abschaffung des Eigenmietwerts vors Volk kommen. Gegen den Systemwechsel der Wohneigentumsbesteuerung kann zudem das fakultative Referendum ergriffen werden. Mit einer Volksabstimmung ist frühestens im Herbst 2025 zu rechnen. Die Übergangsfrist für das Inkrafttreten ist noch zu definieren und beträgt mindestens zwei Jahre.
Wohnen im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung gilt in der Schweiz als Einkommen – als sogenanntes Naturaleinkommen. Dabei fliesst zwar kein Geld, einen Wert hat es trotzdem. Dieser Eigenmietwert muss zusammen mit anderen Einkommen wie Lohn oder Rente versteuert werden. Im Gegenzug können Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer Steuerabzüge für Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Reparaturkosten geltend machen.
Die Höhe des Eigenmietwerts unterscheidet sich von Immobilie zu Immobilie. Basis ist eine Schätzung der Mieteinnahmen, die pro Jahr erzielt werden könnten, wenn das Haus oder die Wohnung vermietet würde. Der Eigenmietwert beträgt je nach Kanton 60 bis 70 Prozent dieser fiktiven Einnahmen.
Gut zu wissen
Der Eigenmietwert wurde 1934 in der Zwischenkriegszeit und als Reaktion auf die Weltwirtschaftskrise per Notrecht als «eidgenössische Krisenabgabe» zur Erholung des Bundeshaushalts erhoben und schliesslich 1958 ins reguläre Recht übernommen. Seither wird auf politischer Ebene immer wieder über eine Abschaffung debattiert.
Mit der Parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (17.400)» sollte der Eigenmietwert auf selbstbewohntes Wohneigentum abgeschafft werden. Die beiden Räte waren sich lange Zeit uneins, ob die Steuer ebenfalls bei Zweitliegenschaften abgeschafft sowie ob bestehende Abzüge beibehalten werden sollen. Kritisch haben sich bisher auch eine Mehrheit der Kantone – insbesondere die Tourismuskantone - positioniert. Sie befürchteten sinkende Steuereinnahmen, wenn der Eigenmietwert auf Zweitliegenschaften wegfallen würde, und haben eine komplette Systemumstellung bei der Wohneigentumsbesteuerung deshalb abgelehnt. Der Ständerat ist den Kantonen entgegengekommen und hat bis zur Wintersession 2024 nur eine Teilumstellung, somit nur die Abschaffung des Eigenmietwerts auf den Erstwohnsitz, gutgeheissen. Der Nationalrat hingegen will den Eigenmietwert für Haupt- und Zweitwohnsitze abschaffen.
Nach einer langen Phase der Differenzbereinigung hat die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates (WAK-S) vor der Wintersession 2024 ihren Widerstand aufgegeben und die Position des Nationalrates übernommen. Der Eigenmietwert soll auf Haupt- und Zweitwohnsitze abgeschafft werden. Neu soll der Systemwechsel aber nur zusammen mit der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften auf kantonaler Ebene (22.454) in Kraft treten können. Die WAK-S kam somit den Tourismuskantonen entgegen und wollte die zu erwartenden Steuereinbussen abmildern. Auch beim Schuldzinsenabzug schloss sich die WAK-S dem neuen Konzept des Nationalrats an (quotal-restriktive Methode).
In der Wintersession 2024 wurde hitzig debattiert. Der Ständerat folgte der Empfehlung der WAK-S nicht und auch der Nationalrat hielt an seinen Punkten fest. Der Antrag der Einigungskonferenz für die Haltung des Nationalrates wurde im Anschluss von Stände- wie auch Nationalrat angenommen und in der Schlussabstimmung bestätigt.
Weitere Informationen finden Sie auf der Seite der eidgenössischen Steuerverwaltung.
Auf den ersten Blick wäre die Abschaffung des Eigenmietwerts eine gute Nachricht für Wohneigentumsbesitzerinnen und Wohneigentumsbesitzer: Die selbstbewohnte Immobilie würde nicht mehr als Einkommen zählen. Ob Hauseigentümer aber tatsächlich profitieren würden, hängt einerseits von der finalen Ausgestaltung der Gesetzesänderung, andererseits von individuellen Faktoren ab.
Als Faustregel gilt: Das bestehende System kommt denjenigen entgegen, die hohe Ausgaben für Hypothekarzinsen und den Liegenschaftsunterhalt haben. Sie können hohe Abzüge geltend machen, die den Eigenmietwert übersteigen. Sie wären bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts steuerlich schlechter gestellt. Für Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben und keine grösseren Investitionen in den Unterhalt planen, wäre eine Abschaffung hingegen von Vorteil. Denn ihnen bietet das bestehende System kaum noch Abzugsmöglichkeiten. Dennoch könnte der Marktwert von älteren Eigenheimen sinken, weil zukünftige notwendige Ersatzinvestitionen steuerlich nicht mehr abzugsfähig sind und damit der steuerliche «Rabatt» entfällt.
Zusammenfassung
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde in der Wintersession 2024 beschlossen. Nun kommt die Thematik in einer Abstimmung vors Volk. Das müssen Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer wissen:
Mit unserem Newsletter bleiben Sie jederzeit über die neusten Entwicklungen in Bundesbern zum Thema «Eigenmietwert» informiert.
