Gut zu wissen
Wohnung sanieren: So überzeugen Sie die Eigentümerversammlung
Wohnung sanieren – häufig scheitert dieses Vorhaben an der Stockwerkeigentümerversammlung. Wir zeigen Ihnen mögliche Hindernisse und gute Argumente, mit denen Sie Ihre Nachbarschaft von einer Sanierung überzeugen.
Zuhause in den eigenen vier Wänden und gleichzeitig Mitglied einer Gemeinschaft: Stockwerkeigentum (STWEG) gibt es in der Schweiz seit 1965. Damit sind viele der ersten STWEG-Gebäude heute mehr als fünfzig Jahre alt und entsprechend sanierungsbedürftig. Doch wenn es darum geht, die Wohnung zu sanieren – und vor allem um die Kosten für Renovationen – entsteht in Stockwerkeigentümergemeinschaften häufig Konfliktpotenzial. Die Folge: Können sich die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer nicht über eine Erneuerungsstrategie einigen, kommt es häufig zum Sanierungsstau . Dagegen helfen die nötige Weitsicht, überzeugende Argumente – und unsere Tipps, wie Sie die Gemeinschaft von Ihrem Renovierungsvorhaben überzeugen.
Tipp 1: Ausreichenden Erneuerungsfonds schaffen
Einer der Hauptgründe für eine verhinderte Wohnungssanierung ist fehlendes Geld. Kein Wunder: Wohnungen zu renovieren, ist teuer. So kostet etwa eine Dachsanierung rund CHF 100.- pro Quadratmeter. Wer beispielsweise eine Pelletheizung einbauen möchte, muss mit Kosten von rund CHF 30‘000.- bis 40‘000.- rechnen.
Im Gegensatz zu den Wohnungstüren oder Böden der einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses, gehören das Dach und die Heizung zum Gemeinschaftseigentum. Sanierungen des Gemeinschaftseigentums werden von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gemeinsam getragen. Um sie zu finanzieren, gibt es sogenannte Erneuerungsfonds.
Gut zu wissen: Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern, jährlich mindestens 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes als Einlagen für Renovationen zurückzulegen. Langfristig sollte der Erneuerungsfonds so auf 6 bis 8 Prozent des Gebäudeversicherungswertes anwachsen.
Der Grund: Sind für eine Sanierung zu wenig Mittel im Erneuerungsfonds vorhanden, müssen die beteiligten Eigentümerinnen und Eigentümer zusätzliche Beiträge einschiessen. Das sorgt dafür, dass Sanierungsprojekte potenziell eher abgelehnt werden.
Tipp 2: Wohnung sanieren nur, wenn die Mehrheit zustimmt
Ist die Ablehnung zu gross, ist das Vorhaben in Gefahr, die Wohnung zu sanieren. Denn notwendige bauliche Massnahmen, um den Wert und die Gebrauchsfähigkeit der Immobilie zu erhalten, benötigen immer ein einfaches Mehr der Eigentümerversammlung – und damit die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümerinnen und -eigentümer.
Für wertsteigernde Massnahmen ist sogar ein qualifiziertes Mehr erforderlich – zum Beispiel, wenn Solarkollektoren installiert werden sollen. In diesem Fall muss nicht nur die Mehrheit der Miteigentümerinnen und -eigentümer zustimmen – sie müssen selbst auch die Mehrheit der Anteile am Stockwerkeigentum besitzen.
Kann sich die Eigentümergemeinschaft nicht einigen, sollte sie externe Hilfe beiziehen. Dies kann eine externe verwaltende Person sein –aber auch eine spezielle Mediationsperson. Sie unterstützen die Gemeinschaft dabei, einen Konsens zu finden.
Bevor Sie externe Hilfe in Anspruch nehmen, lohnt es sich, die Gemeinschaft mit guten Argumenten davon zu überzeugen, die Wohnungen zu sanieren. Welche das sind, haben wir in einem Merkblatt für sie zusammengefasst – und Ihnen weiter unten in diesem Artikel verlinkt. So bereiten Sie sich optimal auf die Stockwerkeigentümerversammlung vor.
Tipp 3: Im Notfall vor Gericht ziehen
Kommt trotz allem kein Mehr zustande, hält das Zivilgesetzbuch (ZGB) noch eine Tür offen. Gemäss Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 kann nämlich jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer verlangen, «dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden». Einfach gesagt: Ihr Anliegen, die Wohnung zu renovieren, geht dann vor Gericht. Zuständig ist in der Regel das Gericht am Ort der Liegenschaft. Tipp: Möchten Sie diesen Weg gehen, sollten Sie juristische Hilfe in Anspruch nehmen.
Kommt ein Mehr zustande und die Sanierung wird beschlossen, besteht immer noch die Gefahr, dass sie doch noch scheitert. Zum Beispiel, wenn eine oder mehrere beteiligte Parteien es sich finanziell schlichtweg nicht leisten können, die Wohnung zu sanieren. In diesem Fall können Eigentümerinnen und Eigentümer von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gezwungen werden, ihren Beitrag zu leisten – auch wenn das dazu führen würde, dass sie ihren Anteil verkaufen müssen. In der Praxis wird das aber kaum gemacht. Denkbar ist es allerdings, das Sanierungsprojekt zu verschieben oder in Etappen einzuteilen, um Zeit zu gewinnen, die finanziellen Mittel zu beschaffen.
Bestenfalls spricht sich aber eine (qualifizierte) Mehrheit dafür aus, die Wohnung zu sanieren, die Finanzierbarkeit ist gegeben und Sie können mit der Planung beginnen. Wie Sie dabei am besten vorgehen? Wir haben für Sie zusammengestellt, wie Sie Ihre erfolgreiche Sanierung planen – in 5 Schritten.
