Molti progetti di risanamento rischiano di naufragare già all'assemblea dei proprietari per piani. Vi illustriamo i possibili ostacoli e vi proponiamo valide argomentazioni che vi aiuteranno a convincere i vostri vicini del risanamento.
A casa tra le proprie quattro mura e allo stesso tempo membro di una comunità: la proprietà per piani (CCPP) esiste in Svizzera dal 1965. Ciò significa che molti dei primi edifici della CCPP hanno ormai più di cinquant'anni e necessitano quindi di un risanamento. Al momento di risanare gli appartamenti, incombono spesso potenziali conflitti nelle comunioni di comproprietari di proprietà per piani, soprattutto per quanto riguarda i costi di ristrutturazione. Di conseguenza, se i proprietari per piani non riescono a trovare un accordo su una strategia di ristrutturazione, spesso si crea un accumulo di oneri di risanamento. La necessaria lungimiranza, le argomentazioni convincenti e i nostri suggerimenti su come convincere la comunità del vostro progetto di ristrutturazione sono strumenti utili.
Uno dei motivi principali che impediscono il risanamento è la mancanza di denaro. Non c'è da stupirsi: i risanamenti degli appartamenti sono cari. Un risanamento del tetto costa circa CHF 100.– al metro quadro e chi desidera installare un sistema di riscaldamento a pellet deve mettere in conto costi compresi tra CHF 30'000.– e CHF 40'000.–.
A differenza delle porte o dei pavimenti dei singoli appartamenti di una casa plurifamiliare, il tetto e l'impianto di riscaldamento sono di proprietà comune. I costi dei relativi risanamenti vengono sostenuti congiuntamente dalla comunione di comproprietari di proprietà per piani. Per finanziarli esistono i cosiddetti fondi di rinnovazione.
Informazioni utili: l'Associazione svizzera dei proprietari per piani raccomanda ai proprietari per piani di accantonare annualmente almeno lo 0.3 per cento del valore dell'assicurazione stabili come deposito per ristrutturazioni. Nel lungo periodo, il fondo di rinnovazione dovrebbe quindi aumentare fino a raggiungere il 6-8 per cento del valore dell'assicurazione stabili.
Questo perché se nel fondo di rinnovazione non è disponibile una somma sufficiente per il risanamento, i proprietari interessati devono versare ulteriori contributi, con conseguente aumento del rischio di possibile rifiuto del progetto.
Se molti si oppongono, il progetto di risanamento è a rischio. Le misure edili necessarie a conservare il valore dell'immobile e a mantenerlo idoneo all'uso richiedono infatti sempre la maggioranza semplice dell'assemblea dei proprietari, ossia il consenso della maggior parte dei comproprietari.
Per le misure che ne incrementano il valore, come l'installazione di collettori solari, è addirittura necessaria la maggioranza qualificata. In questo caso, non è sufficiente l'approvazione della maggioranza dei comproprietari, ma gli stessi devono essere anche in possesso della maggioranza delle quote della proprietà per piani.
Qualora la comunione dei comproprietari per piani non raggiunga un accordo, deve ricorrere a un aiuto esterno. Può trattarsi dell'amministratore esterno, ma anche di uno specifico mediatore che aiuti la comunione a trovare un'intesa.
Prima di adottare tale misura, vale la pena cercare di convincere la comunità del risanamento degli appartamenti utilizzando argomentazioni adeguate. Le trovate riassunte nel nostro promemoria, disponibile al link riportato di seguito in questo articolo. Così potrete prepararvi al meglio all'assemblea dei proprietari per piani.
Se, malgrado tutto, non si ottiene la maggioranza, il Codice civile (CC) offre un'ulteriore soluzione. Secondo l'art. 647 cpv. 2 cifra 1, ogni comproprietario ha infatti la facoltà «di chiedere e, se occorre, di far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso». In altre parole, la questione del risanamento dell'appartamento viene vagliata dal tribunale. Di norma il tribunale competente è quello del luogo in cui è ubicato l'immobile. Suggerimento: se decidete di portare la questione in tribunale, dovreste ricorrere a un'assistenza legale.
Nel caso in cui si raggiunga la maggioranza e si opti per il risanamento, vi è ancora il rischio che l'attuabilità non sia garantita. Questo succede quando una o più parti interessate non sono in grado di garantire la sostenibilità finanziaria del risanamento dell'appartamento. In tal caso, la comunione di comproprietari di proprietà per piani può costringere i proprietari a versare il loro contributo, anche se ciò significasse dover vendere la propria quota. Nella pratica, tuttavia, non si procede mai in questo senso. È però ipotizzabile rinviare il progetto di risanamento o suddividerlo in fasi, in modo da guadagnare tempo per il reperimento dei fondi.
Nel migliore dei casi, comunque, una maggioranza (qualificata) si pronuncia a favore del risanamento, la finanziabilità è garantita e potete avviare la pianificazione. Come procedere al meglio? Abbiamo riassunto per voi come pianificare efficacemente un risanamento – in 5 fasi.
Buono a sapersi
Fate parte di una comunione di comproprietari di proprietà per piani, siete amministratori o pianificate l'acquisto di un appartamento nella CCPP? Per evitare che il risanamento naufraghi già in fase di pianificazione, vi offriamo una vasta gamma di servizi con la nostra consulenza per la proprietà d'abitazione.
