Rénover son appartement: voici comment convaincre l’assemblée des copropriétaires

Etre chez soi entre ses quatre murs tout en étant membre d’une communauté: la propriété par étages (PPE) existe en Suisse depuis 1965. La plupart des premiers bâtiments en PPE ont aujourd’hui plus de cinquante ans et ont donc besoin d’être rénovés. Mais lorsqu’il s’agit de rénovation, et notamment des coûts de rénovation, d’éventuels conflits peuvent survenir au sein des communautés des propriétaires par étages. Conséquence: si les propriétaires par étages ne parviennent pas à s’entendre sur une stratégie de rénovation, cela entraîne souvent un retard de rénovation. La clairvoyance nécessaire, des arguments convaincants et nos conseils pour convaincre la communauté de votre projet de rénovation sont des aides précieuses dans cette situation.

Conseil n° 1: créer un fonds de rénovation suffisant

L’une des raisons principales empêchant la rénovation d’un logement est le manque d’argent. Rien d’étonnant: rénover un logement coûte cher. Ainsi, rénover une toiture coûte environ CHF 100.– le mètre carré. Autre exemple: pour installer un chauffage à pellets, il faut compter environ CHF 30’000.– à CHF 40’000.–.

Contrairement aux portes ou aux sols des différents appartements d’un immeuble locatif, le toit et le chauffage font partie de la propriété de la communauté (parties collectives). Les rénovations des parties collectives sont assumées par la communauté de propriétaires par étages. Des fonds de rénovation existent spécialement pour financer ces rénovations. 

Bon à savoir: l’Association suisse des propriétaires par étages recommande aux propriétaires par étages de placer en dépôt 0,3% de la valeur d’assurance bâtiment pour les rénovations. A long terme, le fonds de rénovation devrait ainsi atteindre 6 à 8% de la valeur de l’assurance bâtiment.

Explication concernant la pertinence de ce fonds: si l’argent disponible dans le fonds de rénovation est insuffisant pour une rénovation, les copropriétaires impliqués devront verser des contributions supplémentaires. Cela pourrait éventuellement entraîner le rejet des projets de rénovation.

Conseil n° 2: ne rénover le logement que si la majorité est d’accord

Si le refus est trop important, le projet de rénovation du logement est en danger. En effet, les mesures de construction permettant de maintenir la valeur et la possibilité d’usage du bien immobilier requièrent toujours une majorité simple de l’assemblée des copropriétaires et donc le consentement de la majorité de l’ensemble des copropriétaires. 

Pour des mesures permettant d’augmenter la valeur du bien, c’est même la majorité qualifiée qui est requise, par exemple lorsque des collecteurs solaires doivent être installés. Dans ce cas, non seulement la majorité de l’ensemble des copropriétaires doit donner son accord, mais ils doivent eux-mêmes également posséder la majorité des parts de la propriété par étages.

Si la communauté de copropriétaires ne parvient pas à se mettre d’accord, elle doit faire appel à une aide externe. Il peut s’agir d’une personne externe chargée de la gestion ou d’un médiateur spécial. Cette personne aidera la communauté à trouver un consensus. 

Avant de faire appel à une aide externe, il convient de convaincre la communauté avec de bons arguments pour qu’elle accepte de procéder à la rénovation du logement. Nous avons regroupé ces arguments dans un mémento que vous trouverez en lien plus bas dans cet article. Cela vous permettra de bien vous préparer pour l’assemblée des copropriétaires.

Conseil n° 3: porter le cas devant les tribunaux

Si aucun accord ne peut malgré tout être trouvé, le code civil (CC) propose une alternative. Chaque copropriétaire peut invoquer l’art. 647, al. 2, ch. 1 en vertu duquel «les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose doivent être réalisés et peuvent être ordonnés par le juge». En bref: votre demande de rénovation du logement est portée devant les tribunaux. Généralement, le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble. Conseil: si vous choisissez cette voie, vous devrez faire appel à une aide juridique.

Si une majorité est constituée et si la décision de rénovation est prise, il existe encore un risque que le projet n’aboutisse pas. Ce sera par exemple le cas si une ou plusieurs parties impliquées ne peuvent tout simplement pas apporter leur contribution financière à la rénovation du logement. Dans ce cas, les copropriétaires concernés peuvent être contraints par la communauté de copropriétaires par étages de payer leur contribution même si cela doit impliquer la vente de leur part. En pratique, ce cas est très rare. Il arrive en revanche que le projet de rénovation soit reporté ou divisé en plusieurs étapes afin de gagner du temps pour trouver les moyens financiers.

Dans le meilleur des cas, une majorité (qualifiée) est d’accord pour rénover le logement, le financement est disponible, et vous pouvez débuter la planification. Comment procéder au mieux dans cette démarche? Nous avons résumé pour vous la manière dont vous pouvez planifier efficacement votre rénovation – en cinq étapes.