Qu’est-ce qui relève du droit exclusif et qu’est-ce qui appartient aux parties communes?
Le propriétaire par étages est le roi dans ses quatre murs, mais en même temps membre d'une communauté. Il ne peut agir de son propre chef que dans son appartement. Le reste de la maison et ce qui l'entoure – cage d'escalier, garage souterrain, jardin et façades – appartient à tous les propriétaires qui doivent respecter le règlement de la communauté des copropriétaires.
Beobachter Edition
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Exemples de situations
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| Exemple 1 – Beata C. | Beata C. pose de grands bacs à plantes sur le balcon de son appartement en propriété et fixe des petites jardinières à l'intérieur et l'extérieur de la balustrade. Elle se réjouit de son petit paradis. Un voisin s'oppose à l'idée de voir «cette verdure sur la façade» et aborde le thème lors de l'assemblée des copropriétaires par étages. Heureusement, la majorité des propriétaires trouvent le balcon fleuri joli et les plantes peuvent y rester telles quelles. |
| Exemple 2 – M. O. | Le toit de l'immeuble fuit et doit être rénové au plus vite. Les autres propriétaires par étages prétendent que monsieur O., propriétaire de l'appartement en mansarde, doit s'en charger et assumer les frais. «C'est faux», affirme une amie avocate. «Le toit appartient aux parties communes, la communauté entière doit donc se charger des coûts.» |
Pour la propriété par étages, l'ensemble du terrain y compris la maison et toutes ses parties sont la copropriété de tous les propriétaires par étages. Seule la communauté des copropriétaires peut prendre des décisions concernant les parties communes. Appartiennent nécessairement aux parties communes :
- le sol sur lequel l'immeuble se trouve, y compris les places de stationnement extérieures, le jardin ou les aires de jeu;
- toutes les parties déterminantes pour la structure et la disposition du bâtiment, comme les fondations, les murs porteurs et le toit;
- toutes les parties qui définissent l'aspect extérieur du bâtiment, comme la façade et les fenêtres;
- toutes les parties de l’immeuble qui sont utilisées par la majorité des propriétaires – la cage d’escalier ou l’installation de chauffage central
Outre les parties nécessairement communes, une communauté peut également déclarer communes un nombre quelconque d'autres parties de l'immeuble – par exemple un appartement de concierge ou des ateliers de bricolage. Cela se fait souvent lors de la constitution de la propriété par étages ou sinon, ultérieurement à titre d'accords établis en la forme authentique.
Qu'est-ce qui relève du droit exclusif ?
Votre propre appartement fait notamment partie de votre droit exclusif, et la plupart du temps, le compartiment de la cave ou du grenier aussi. Les unités en question doivent être indépendantes et disposer d'un propre accès. C'est pourquoi, ni le jardin ni une place de stationnement ne peuvent faire l'objet du droit exclusif. Les droits exclusifs sont consignés dans la déclaration de constitution et dans les plans de partage.
Dans vos quatre murs, vous pouvez faire ce que vous voulez, dans la mesure où vous ne dérangez pas les autres propriétaires. Tout comme dans un immeuble locatif, écouter de la musique trop forte pendant la nuit fait partie des choses proscrites. Les règles sont généralement consignées dans un règlement intérieur. Vous pouvez bien sûr faire des travaux dans votre appartement et par exemple rénover votre cuisine. Mais vous ne pouvez pas modifier de votre propre chef les parties qui ont une fonction portante ou qui définissent l'aspect du bâtiment. Sans l'accord de la communauté, vous ne pouvez donc pas poser de nouveaux cadres de fenêtre ni remplacer les stores ou enlever des murs porteurs dans votre appartement.
Qu'est-ce qui relève du droit d'utilisation exclusif ?
Certaines parties du terrain sont certes nécessairement communes, comme par exemple le jardin ou le parking souterrain, mais pour que les propriétaires des appartements avec jardin puissent utiliser leur espace détente seuls, ils ont un droit d'utilisation exclusif – également appelé droit d'utilisation privatif. Toutefois, cela ne signifie pas que l'on peut modifier de manière quelconque l'espace détente et installer une maison de jeux pour les enfants, par exemple. La communauté doit donner son accord.
Attention: Même si vous utilisez seul depuis longtemps la terrasse sous le toit, par exemple, cela ne signifie pas que vous en avez un droit d'utilisation exclusif. Ce droit doit être consigné dans la déclaration de constitution ou dans le règlement de la communauté des copropriétaires. Si vous souhaitez acheter un appartement avec un droit d'utilisation exclusif, vous devez vous assurer que ce droit est vraiment consigné avant de signer.
La quote-part
En qualité de propriétaire par étages, vous êtes copropriétaire de l'ensemble de l'immeuble. Non seulement votre propre appartement, mais également une part de la valeur de l'immeuble vous appartient. La hauteur de cette part est définie par la quote-part. En général, elle est fixée en millièmes – par exemple 115/1000 de l'immeuble vous appartiennent. La quote-part dépend entre autres de la superficie de base de votre appartement et des droits d'utilisation privatifs (espace détente dans le jardin, place de stationnement). Par ailleurs, des aspects comme la situation, la hauteur, l'ensoleillement, la vue sont également pris en compte.
Lorsque vous achetez un appartement, les quotes-parts sont souvent déjà fixées. Pourtant, vous devriez passer votre quote-part au crible car elle est essentielle: en règle générale, les coûts communs sont répartis en fonction des quotes-parts dont dépendent d'ailleurs même la part du fonds de rénovation. Et pour certaines affaires, non seulement la majorité des voix est nécessaire pour les décisions prises au sein de l'assemblée des copropriétaires par étages, mais également la majorité des quotes-parts.
