Cosa fa parte del diritto esclusivo e cosa delle parti comuni?
Chi abita in una proprietà per piani è il re indiscusso delle proprie quattro mura e allo stesso tempo membro di una comunità. Si può decidere autonomamente soltanto all'interno del proprio appartamento. Il resto della casa, incluse le adiacenze, ossia scale, garage, giardino, ma anche la facciata, appartiene a tutti ed è necessario rispettare il regolamento della comunione dei comproprietari per piani.
Beobachter Edition
Dieser Ratgeber wurde zur Online-Publikation an Raiffeisen lizenziert.
Esempi di situazioni | |
|---|---|
| Esempio 1 – Beata C. | Beata C. mette dei grandi vasi di piante sul balcone del suo appartamento in proprietà e fissa delle cassette nella parte interna ed esterna della ringhiera. È contenta del suo piccolo paradiso. Un vicino si lamenta delle «erbacce sulla facciata» e solleva l'argomento durante l'assemblea dei proprietari per piani. Per fortuna il balcone fiorito piace alla maggior parte dei proprietari e le piante possono restare. |
| Esempio 2 – Herr O. | Il tetto dell'immobile ha delle perdite e deve essere urgentemente riparato. I proprietari per piani sostengono che lo debba mettere a posto il signor O., che abita nella mansarda, facendosi carico di tutte le spese. «Non è vero», afferma un'amica avvocatessa. «Il tetto fa parte delle parti comuni e pertanto i costi sono a carico della comunione». |
Nella proprietà per piani l'intero fondo, inclusa la casa e tutti i suoi componenti, sono di comproprietà di tutti i proprietari per piani. Sulle parti comuni può decidere soltanto la comunione dei proprietari per piani nel suo insieme. Rientrano obbligatoriamente tra le parti comuni:
- il terreno sul quale è costruito l'edificio, compresi i parcheggi all'aperto, il giardino o il parco giochi per bambini;
- tutte le parti della costruzione che sono importanti per l'esistenza e l'articolazione strutturale dell'edificio, quali fondamenta, muri portanti e tetto;
- tutte le parti che determinano l'aspetto esteriore dell'edificio, per esempio la facciata e le finestre;
- tutte le parti dell'immobile che vengono usate dalla maggioranza dei proprietari – ossia le scale e l'impianto di riscaldamento centrale.
I comproprietari per piani possono dichiarare comuni anche altre parti dell'immobile oltre a quelle obbligatorie, per esempio l'abitazione del portinaio o le stanze per gli hobby. Ciò avviene spesso già al momento della costituzione della proprietà per piani oppure in seguito sotto forma di un accordo sancito da atto pubblico.
Cosa rientra nel diritto esclusivo?
Nel vostro diritto esclusivo rientra in primo luogo il vostro appartamento e spesso anche il ripostiglio in cantina o nel sottotetto. L'unità deve però essere indipendente in termini di spazio e disporre di un proprio accesso. Pertanto né il giardino né il parcheggio possono essere oggetto del diritto esclusivo. I diritti esclusivi sono fissati nell'atto costitutivo e nei piani di ripartizione.
Nelle vostre quattro mura potete fare quello che volete, purché non disturbiate gli altri proprietari. Come in un appartamento in affitto, è dunque proibita la musica ad alto volume fino a tarda notte. Le regole sono spesso contenute in un regolamento interno. Naturalmente siete liberi di ristrutturare il vostro appartamento, per esempio di rinnovare la cucina. Non potete però modificare arbitrariamente le parti edilizie con funzione portante o che determinano l'aspetto dell'edificio. Senza il consenso della comunione non potete quindi installare nuovi telai delle finestre, sostituire le tende da sole o rimuovere muri portanti del vostro appartamento.
Cosa rientra nel diritto di utilizzo esclusivo?
Alcune parti del fondo sono obbligatoriamente comuni, come il giardino o il garage sotterraneo. Tuttavia, per consentire ai proprietari degli appartamenti con giardino di usare il proprio cortile con posto a sedere solo per sé, viene concesso un diritto d'uso esclusivo, detto anche diritto d'uso speciale. Ciò non significa però che si possa allestire a piacere il cortile con posto a sedere e per esempio installare una casetta per giocare per bambini. A tal fine è necessario il consenso della comunione.
Attenzione: Anche se per esempio siete da tempo gli unici a usare la terrazza sul tetto, non vuol dire che disponete di un diritto d'uso esclusivo. Tale diritto deve essere sancito nell'atto costitutivo o nel regolamento della proprietà per piani. Se volete acquistare un appartamento con diritto d'uso esclusivo, prima di firmare il contratto dovete verificare che tale diritto sia effettivamente previsto.
La quota di valore
Come proprietari per piani siete comproprietari dell'intero immobile. Non vi appartiene pertanto solo il vostro appartamento, ma anche una parte del valore dell'intera casa. L'ammontare di tale parte determina la quota di valore. In genere viene espressa in millesimi, per esempio potete possedere 115/1000 dell'immobile. Per determinare l'ammontare della quota di valore si considerano da un lato la superficie dell'appartamento e i diritti d'uso speciali (cortile con posto a sedere in giardino, parcheggio), e dall'altro aspetti quali posizione, altitudine, insolazione, vista.
Quando acquistate un appartamento, le quote di valore sono in genere già state fissate. Dovete comunque valutare con attenzione la vostra quota, perché è di fondamentale importanza: le spese comuni vengono in genere ripartite in base alle quote di valore e anche il contributo da versare nel fondo di rinnovazione viene stabilito in base ad esse. Inoltre, per alcune operazioni la deliberazione dell'assemblea dei proprietari per piani richiede non solo una maggioranza per teste, ma anche per quota di valore.
