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Acheter un bien immobilier: les conséquences fiscales

L’achat d’un bien immobilier apporte toute une série d’avantages fiscaux et de dépenses. Lisez ici les points les plus importants auxquels vous devez faire attention: depuis l’amortissement jusqu’à un prélèvement anticipé.

Vous avez acquis un bien immobilier et vous aimeriez savoir quels sont les coûts fiscalement déductibles pour cet achat? Vous vous demandez: quand puis-je recourir à un prélèvement anticipé dans ma caisse de pension ou de mon compte de prévoyance 3a en tant que capitaux propres? Que faut-il prendre en compte dans le cadre d’un financement avec un prélèvement anticipé ou une mise en gage des 2e et 3e piliers? 

Nous répondons à vos questions les plus importantes sur les conséquences fiscales de votre achat immobilier:

  • Prélèvement anticipé ou mise en gage du 2e ou du 3e pilier
  • Impôt immobilier
  • Coûts du changement de propriétaire
  • Valeur locative
  • Amortissement indirect
  • Bon à savoir: ce que je peux déduire fiscalement pour mon bien immobilier

Prélèvement anticipé ou mise en gage du 2e ou du 3e pilier

Le système suisse de la prévoyance vieillesse est composé de: 

  • la prévoyance étatique (1er pilier), 

  • la prévoyance professionnelle (2e pilier), ainsi que de 

  • la prévoyance privée (3e pilier).

Les capitaux de prévoyance sont des fonds de la prévoyance professionnelle obligatoire versés dans la caisse de pension ou sur un compte de libre passage (2e pilier) ainsi que des fonds de la prévoyance liée volontaire versés dans une police de prévoyance ou sur un compte de prévoyance (pilier 3a).

Il est fréquent que le financement d’une partie des capitaux propres soit assuré par le prélèvement anticipé et/ou par une mise en gage des avoirs du 2e ou du 3e pilier. Dans les cas suivants, il est possible d’effectuer un versement depuis la caisse de pension ou le compte de prévoyance 3a pour un usage propre:

  • acquisition et construction d’un logement habité par le propriétaire; 

  • financement de rénovations accroissant et préservant la valeur dans votre logement à usage propre;

  • remboursement de votre dette hypothécaire;

  • acquisition de parts sociales dans une coopérative de construction de logements.

Prélèvement anticipé

En cas de prélèvement anticipé de la caisse de pension ou de la prévoyance liée 3a, vous retirez une partie de votre capital de prévoyance sous forme de capitaux propres. 

  • Le prélèvement a lieu au profit de la banque ou du vendeur du bien immobilier directement.

  • L’avoir perçu de manière anticipée est imposé séparément.

  • Les prestations de vieillesse de la caisse de pension peuvent être diminuées en conséquence. 

  • Les prestations de risques de la caisse de pension peuvent être réduites, par exemple suite à une vente ou à un divorce (votre caisse de pension vous en informe).

  • En cas de mise en location ou d’aliénation du bien, vous avez l’obligation de rembourser.

Le prélèvement par anticipation est enregistré sous la forme d’une prestation en capital avec l’impôt sur le revenu. L’évaluation de l’impôt est traitée séparément du reste des revenus pour le prélèvement anticipé. En fonction du canton de résidence, le prélèvement anticipé est imposé à un taux spécial ou au taux de rente.

D’après un tableau publié par l’Administration fédérale des contributions, le prélèvement anticipé est traité comme une rente à vie. Il sert de base à l’imposition d’une rente fictive.

Le principe est le suivant:

  • Un taux spécial plus bas que les taux normaux est appliqué

  • Le prélèvement anticipé est imposé à un taux plus bas que le taux d’imposition ordinaire.

  • Le montant de l’impôt peut varier.

  • La base fiscale constitue la base du taux d’imposition de chaque commune de résidence. Elle peut varier d’une année à l’autre.

Mise en gage

En lieu et place d’un versement anticipé pour une propriété du logement, il est également possible de mettre en gage le compte de prévoyance au profit de la banque, autrement dit de le déposer en garantie. Les conditions générales applicables sont alors identiques à celles du prélèvement anticipé. Lors d’une mise en gage, le capital reste investi dans la caisse de pension ou la prévoyance liée 3a.

Cela signifie concrètement que:

  • La banque peut à tout instant demander le paiement à des fins d’une réduction de dettes.

  • Rien n’est retiré, si bien qu’aucun impôt n’est exigible.

  • Les prestations de vieillesse et de risque de la caisse de pension restent complètes tant qu’aucun cas de prévoyance ne survient.

Les avantages de la mise en gage

Les intérêts hypothécaires élevés peuvent être déduits du revenu imposable. Ainsi, la dette hypothécaire n’est pas réduite mais uniquement couverte. Les prestations de vieillesse et de risque restent donc inchangées tant qu’un cas de prévoyance ne survient pas.

Impôt immobilier

L’impôt immobilier est prélevé pour les personnes morales et physiques qui, à la fin d’une année civile, sont inscrites au registre foncier comme propriétaires d’un bien immobilier. L’impôt immobilier est également connu sous le terme d’impôt foncier. 

Le taux de l’impôt immobilier est fixé par la commune et ne peut excéder 1,5 pour mille de la valeur officielle. Certains cantons (Zurich, Schwyz, Glaris, Zoug, Soleure, Bâle-Campagne et Argovie) renoncent au prélèvement de cet impôt.

Comment l’impôt immobilier est-il calculé?

Il s’agit d’un impôt proportionnel. Cela signifie que le montant de l’impôt est toujours proportionnel à la valeur du terrain. Le montant de l’impôt peut être directement calculé à partir du taux. Le taux d’imposition de l’impôt immobilier n’est pas multiplié par la base fiscale (procédure identique à celle applicable au calcul de l’impôt sur la fortune).

Exemple: pour un taux d’imposition de 1 pour mille et une valeur fiscale du terrain de CHF 500’000.–, le montant de l’impôt s’élève á CHF 500.–.

Amortissement indirect

L’amortissement indirect de votre hypothèque ne diminue pas votre dette hypothécaire, mais vous avez la possibilité de placer le montant de l’amortissement convenu sur un compte de prévoyance du 3e pilier. Le remboursement effectif du montant de l’hypothèque à amortir intervient ultérieurement.

Dans l’amortissement indirect, vous pouvez toujours déduire les intérêts dans votre déclaration d’impôts, et ce, pour la totalité de l’hypothèque. Par ailleurs, votre capital et les produits des intérêts sur le compte de prévoyance sont exonérés d’impôt. Les impôts sont dus uniquement lors du prélèvement ultérieur, qui plus est à un taux d’imposition réduit.

Coûts du changement de propriétaire

On parle de changement de propriétaire lorsqu’un objet est transféré à un autre propriétaire. Le changement de propriétaire correspond au changement de l’inscription au registre foncier du propriétaire. Dans certains cantons, ce changement doit être taxé de droits de mutation. 

D’autres frais ou taxes liés au changement de propriétaire peuvent s’appliquer. Les droits de mutation ne sont plus perçus dans tous les cantons.

Quels sont les coûts de changement de propriétaire?

Le montant des droits de mutation se calcule sur la base du prix d’achat. L’imposition se situe actuellement entre 1,5 et 3,3% selon les cantons.

S’ajoutent les frais liés à la création de titres de gage immobilier (= garanties, p. ex. cédules hypothécaires, cédules hypothécaires de registre ou obligations au porteur), des taxes pour l’enregistrement au registre foncier et les honoraires du notaire. Globalement, les coûts liés à une acquisition d’un bien immobilier peuvent s’élever à jusqu’à 5% selon les pratiques cantonales.

Valeur locative

Pour les contribuables propriétaires d’un logement, la valeur locative est ajoutée aux revenus. Cette valeur locative est basée sur le montant que la ou le propriétaire devrait percevoir dans le cadre d’une location à des tiers ou que la ou le locataire devrait payer en tant que loyer. Elle est déterminée par les communes.

Certes, les charges d’intérêts pour l’hypothèque et tous les frais d’entretien occasionnés pour maintenir la valeur de la propriété sont déductibles fiscalement. Toutefois, en cette période d’intérêts hypothécaires actuellement bas, le revenu imposable reste encore légèrement plus élevé que pour le locataire en raison de la valeur locative.

Bon à savoir

Quelles sont les déductions fiscales liées à mon bien immobilier?

- Intérêts hypothécaires 

- Investissements préservant la valeur: rénovations de la façade, du toit, etc. 

- Réparations comme les travaux de plomberie, sanitaires, de peinture et de menuiserie 

- Remplacement du lave-linge, du réfrigérateur et d’autres appareils encastrés 

- Investissements dans des mesures visant à réduire la consommation d’énergie 

- Traitements des eaux usées et taxe de base pour l’eau (en fonction du canton) 

- Entretien des routes 

- Primes d’assurances de choses comme l’assurance bâtiment et la responsabilité civile bâtiment
 

Conseil: conservez obligatoirement tous les justificatifs de réparations et rénovations. Vous pourrez ainsi déduire les coûts exacts des impôts.

Nos conseillères et conseillers clientèle sont là pour vous!

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