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Acquisto di immobile: le ripercussioni fiscali

Acquistare un immobile comporta una serie di vantaggi e spese fiscali. Leggete qui i punti più importanti di cui essere al corrente. Dall'ammortamento al prelievo anticipato.

Avete acquistato un immobile e volete sapere quali costi di acquisto sono deducibili dalle imposte? Vi state chiedendo quando potete utilizzare un prelievo dalla cassa pensioni o dal conto previdenza 3a come capitale proprio? E cosa occorre tenere presente in caso di finanziamento con prelievo anticipato o costituzione in pegno del 2° e 3° pilastro? 

 

Rispondiamo alle vostre domande principali sulle ripercussioni fiscali dell'acquisto di un immobile:

  • Prelievo anticipato o costituzione in pegno del 2° o 3° pilastro
  • Imposta immobiliare
  • Imposta sul passaggio di proprietà
  • Valore locativo
  • Ammortamento indiretto
  • Informazioni utili: Quali sono le imposte che posso detrarre per il mio immobile?

Prelievo anticipato o costituzione in pegno del 2° o 3° pilastro

Il sistema di previdenza per la vecchiaia svizzero è composto da: 

  • previdenza statale (1° pilastro), 

  • previdenza professionale (2° pilastro) e 

  • previdenza privata (3° pilastro).

Per averi previdenziali si intendono gli averi della previdenza professionale obbligatoria depositati presso la cassa pensioni o sul conto di libero passaggio (2° pilastro), nonché gli averi della previdenza volontaria vincolata di una polizza di previdenza o del conto previdenza (pilastro 3a).

Spesso è possibile finanziare una parte del capitale proprio per il vostro immobile con un prelievo anticipato e/o una costituzione in pegno dell'avere del 2° o 3° pilastro. Nei seguenti casi un prelevamento dalla cassa pensioni o dal conto previdenza 3a può essere impiegato per uso proprio:

  • per l'acquisto e la costruzione di proprietà di abitazione a uso proprio 

  • per finanziare una ristrutturazione che crea plusvalore e conserva il valore dell'abitazione di proprietà

  • come rimborso del vostro debito ipotecario

  • per l'acquisto di quote di una cooperativa edilizia

Prelievo anticipato

In caso di prelievo anticipato dalla cassa pensioni o dalla previdenza vincolata 3a, prelevate una parte del vostro capitale di previdenza come capitale proprio: 

  • Il pagamento viene effettuato alla banca o direttamente al venditore dell'immobile.

  • L'avere prelevato anticipatamente viene tassato separatamente.

  • Le prestazioni di vecchiaia della cassa pensioni vengono ridotte di conseguenza. 

  • Le prestazione di rischio della cassa pensioni possono subire una riduzione, ad esempio a seguito di una vendita o di un divorzio (la vostra cassa pensioni vi potrà fornire informazioni in merito).

  • In caso di locazione o alienazione dell'immobile, si ha l'obbligo di rimborso.

L'importo prelevato anticipatamente viene registrato come prestazione in capitale con l'imposta sul reddito. Il calcolo dell'imposta per il prelievo anticipato viene trattato separatamente dal restante reddito. La tassazione del prelievo anticipato sulla base dell'aliquota speciale o di rendita, dipende dal rispettivo cantone di residenza.

Sulla base di una tabella pubblicata dall'Amministrazione federale delle contribuzioni, il prelievo anticipato viene trattato come una rendita vitalizia. Esso viene utilizzato come base per la tassazione di una rendita fittizia.

Valgono i seguenti principi:

  • Un'aliquota speciale inferiore alle aliquote normali.

  • Il prelievo anticipato è tassato a un'aliquota inferiore rispetto a quella ordinaria.

  • L'ammontare delle imposte può variare.

  • L'aliquota fiscale di base è la base dell'aliquota del rispettivo comune di residenza. Può quindi variare di anno in anno.

Costituzione in pegno

Al posto di un prelievo anticipato per la proprietà di abitazione, il conto previdenza può essere costituito in pegno anche a favore della banca, ossia depositato come garanzia. In questo caso valgono le stesse condizioni quadro del prelievo anticipato. In caso di costituzione in pegno, il capitale rimane investito nella cassa pensioni o nella previdenza vincolata 3a.

In concreto, ciò significa:

  • La banca può richiedere in qualsiasi momento il pagamento per ridurre il debito.

  • Non vengono percepiti fondi, quindi non sono dovute imposte.

  • Le prestazioni di vecchiaia e di rischio della cassa pensioni continuano a sussistere in toto, finché non subentra un caso di previdenza.

Vantaggi della costituzione in pegno

Gli interessi ipotecari più elevati possono essere dedotti dal reddito imponibile. Il debito ipotecario non viene ridotto, ma solo garantito. Di conseguenza le rendite di vecchiaia e le prestazioni di rischio continuano a sussistere in toto finché non subentra un caso di previdenza.

Imposta immobiliare

L'imposta immobiliare viene riscossa per le persone fisiche e giuridiche che sono iscritte nel registro fondiario come proprietari di un immobile alla fine dell'anno civile. L'imposta immobiliare è anche nota come imposta sui terreni o imposta fondiaria. 

L'aliquota dell'imposta immobiliare è stabilita dal comune e non può superare l'1.5 per mille del valore ufficiale. Alcuni cantoni (Zurigo, Svitto, Glarona, Zugo, Soletta, Basilea Campagna e Argovia) non applicano l'imposta immobiliare.

Come viene calcolata l'imposta immobiliare?

Si tratta di un'imposta proporzionale. Ciò significa che: l'ammontare di imposta è sempre proporzionale al valore del fondo; l'ammontare di imposta può essere calcolato direttamente sulla base dell'aliquota; l'aliquota dell'imposta immobiliare non viene moltiplicata per un'aliquota fiscale di base (stessa procedura di calcolo dell'imposta sulla sostanza).

Esempio: Con un'aliquota dell'1 per mille e un valore fiscale del fondo di 500'000 franchi, si ottiene un'imposta pari a 500 franchi.

Ammortamento indiretto

Con un ammortamento indiretto della vostra ipoteca non riducete il vostro debito ipotecario, bensì potete collocare la somma di ammortamento concordata su un conto previdenza del 3° pilastro. Il rimborso effettivo della somma ipotecaria da ammortizzare avviene in un secondo momento.

Con l'ammortamento indiretto potete continuare a detrarre gli interessi per l'intera ipoteca nella vostra dichiarazione fiscale. Inoltre, il vostro capitale e i proventi da interessi sul conto previdenza sono esenti da imposte. Le imposte sono dovute solo al momento del successivo prelevamento, peraltro a un'aliquota ridotta.

Imposta sul passaggio di proprietà

Si parla di passaggio di proprietà quando un oggetto cambia proprietario, cioè passa in altre mani. Il passaggio di proprietà comporta la modifica dell'iscrizione del proprietario nel registro fondiario. In alcuni cantoni, questo passaggio di proprietà è soggetto all'imposta sul passaggio di proprietà. 

Il passaggio di proprietà può comportare altri costi o tasse. L'imposta sul passaggio di proprietà non è più prevista in tutti i cantoni.

A quanto ammontano le spese per il passaggio di proprietà?

L'ammontare dell'imposta sul passaggio di proprietà viene calcolato in base al prezzo d'acquisto. Attualmente l'imposta è compresa tra l'1.5% e il 3.3%, a seconda del cantone.

A ciò si aggiungono i costi per l'emissione del titolo di pegno immobiliare (= garanzie, ad esempio cartelle ipotecarie cartacee, cartella ipotecaria registrale o obbligazione al portatore con ipoteca), nonché le tasse per l'iscrizione nel registro fondiario e gli onorari notarili. Nel complesso i costi legati a un acquisto immobiliare possono rappresentare fino al 5% secondo la prassi cantonale.

Valore locativo

Per le persone soggette all'obbligo fiscale con abitazione di proprietà, il valore locativo viene aggiunto al reddito. Il valore locativo è calcolato sulla base sull'importo che il proprietario percepirebbe se l'immobile fosse dato in locazione a terzi o che il locatario dovrebbe pagare come affitto. Il valore locativo viene stabilito dai comuni.

È vero che le spese per interessi di un'ipoteca e tutti i costi di manutenzione volti a conservare il valore dell'immobile possono essere dedotti fiscalmente. Tuttavia, nell'attuale contesto di interessi ipotecari bassi, il valore locativo, alla fine dei conti, si traduce in un reddito imponibile leggermente superiore rispetto alla locazione.

Buono a sapersi

Cosa si può detrarre fiscalmente per un immobile?

- Interessi ipotecari 

- Investimenti volti a conservare il valore dell'immobile: ristrutturazione di facciata, tetto, ecc. 

- Riparazioni come lavori di lattoneria, sanitari, di tinteggiatura e falegnameria 

- Sostituzione di lavatrici, frigoriferi e altri elettrodomestici integrati 

- Investimenti in misure di risparmio energetico 

- Smaltimento delle acque reflue o tasse di base sull'acqua (a seconda del cantone) 

- Manutenzione stradale 

- Premi di assicurazione cose come l'assicurazione stabili e l'assicurazione di responsabilità civile per immobili
 

Suggerimento: Conservate sempre tutti i giustificativi di riparazioni e ristrutturazioni. Solo così potrete detrarre i costi esatti dalle imposte.

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