Financer l'acquisition de son logement avec ses avoirs de prévoyance

Lorsqu’on achète un logement à usage propre, il faut que le ratio entre les fonds propres et l’hypothèque soit équilibré et que la capacité financière soit assurée à long terme. Pour pouvoir financer votre logement, vous devez apporter au moins 20% de fonds propres, dont au moins 10% de d’actifs autres que les fonds issus du 2^e pilier. Les 80% restants de la valeur d’avance peuvent être financés au moyen d’un prêt hypothécaire. En cas de financement hypothécaire à hauteur de 80%, l’hypothèque sera divisée en une hypothèque de premier rang (66% 2/3) et une hypothèque de second rang (13% 1/3). Cette dernière doit être amortie dans un délai de 15 ans ou en principe jusqu’à l’âge de référence. 

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Pour acheter votre logement à usage propre, vous pouvez choisir d’effectuer un prélèvement anticipé de votre avoir de la caisse de pension (2^e pilier) ou de mettre cet avoir en gage.

Un prélèvement anticipé de la caisse de pension sans remboursement ultérieur réduit vos prestations de vieillesse et, pour certaines caisses de pension, également les rentes de survivants ou les prestations d’invalidité. De plus, vous devez vous acquitter de l’impôt sur le versement du capital si vous effectuez un retrait anticipé de votre avoir de caisse de pension. Cet impôt est toutefois appliqué à un taux d’imposition réduit et séparément du reste du revenu. L'acquisition d’un logement financé avec les fonds de la caisse de pension est soumis à une restriction du droit d’aliéner qui doit faire l’objet d’une mention du registre foncier.

Dans le cas d’une mise en gage de l’avoir de caisse de pension, l’argent reste dans la caisse de pension, et vous conservez l’intégralité de vos prestations assurées. L’avoir de la caisse de pension mis en gage sert de garantie et n’est pas versé, contrairement à un prélèvement anticipé. Cependant, la banque peut accéder à l’avoir de la caisse de pension mis en gage si, en tant que preneur ou preneuse de crédit, vous ne respectez pas vos obligations.

Ce à quoi il faut veiller lorsque vous financez l'acquisition de votre logement avec des capitaux de prévoyance

Pour acheter votre logement à usage propre, vous pouvez choisir d’effectuer un prélèvement anticipé de vos capitaux de prévoyance du pilier 3a ou de mettre ces capitaux en gage. Les capitaux provenant du pilier 3a sont considérés comme des fonds propres durs. 

Un prélèvement anticipé des fonds du pilier 3a n’entraîne pas de diminution des prestations d’assurance, contrairement à un prélèvement anticipé de l’avoir de la caisse de pension. Toutefois, il n’est pas possible de rembourser ultérieurement ces fonds. Vous devez vous acquitter de l’impôt sur le versement du capital si vous effectuez un retrait anticipé. Cet impôt est toutefois appliqué à un taux d’imposition réduit et séparément du reste du revenu. 

Dans le cas d’une mise en gage des capitaux du pilier 3a, l’argent reste dans votre solution de prévoyance. Le montant mis en gage sert de garantie et n’est pas versé, contrairement au prélèvement anticipé. Cependant, la banque peut accéder aux capitaux du pilier 3a mis en gage si, en tant que preneur ou preneuse de crédit, vous ne respectez pas vos obligations. Lorsque les fonds mis en gage sont utilisés ultérieurement pour le remboursement du prêt hypothécaire, des impôts sur les prestations en capital sont également dus. 

Ce à quoi il faut veiller lorsque vous financez l'acquisition de votre logement avec des capitaux de prévoyance

Les fonds propres désignent le capital que vous apportez personnellement en tant qu’acheteur ou acheteuse pour financer un bien immobilier. Pour pouvoir financer votre logement à usage propre, vous devez apporter des fonds propres correspondant au minimum à 20% de la valeur d’avance. Vous devez également faire attention au fait que le prix d’achat ne correspond pas toujours à la valeur d’avance du bien immobilier fixée par la banque. Au moins 10% doivent provenir de fonds propres durs tels que:

• avoirs en compte de salaire, avoirs d'épargne ou titres
• avoirs du pilier 3a (comme par exemple compte de prévoyance 3a ou fonds de prévoyance liée)
• avance de la valeur de rachat des polices d’assurance (3a et 3b)
• avance d'hoirie ou donation
• prêt avec déclaration de postposition

Il existe également d'autres fonds propres que vous pouvez utiliser pour financer votre logement à usage propre. Il s’agit par exemple du prélèvement anticipé ou de la mise en gage du capital issu de la caisse de pension.

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Lorsque l’on finance l'acquisition son logement en effectuant un prélèvement anticipé du 2^e  pilier et du pilier 3a, l’impôt sur le versement du capital est dû. Ce dernier est perçu séparément du reste du revenu aux niveaux suivants: Confédération, canton, commune et église. Selon le canton et le montant du capital prélevé, l’impôt est compris entre 3 et 10% du patrimoine prélevé. Important: ces impôts ne peuvent pas être payés avec les fonds de prévoyance prélevés de manière anticipée.

Contrairement au pilier 3a, les fonds de la caisse de pension prélevés de manière anticipée peuvent être remboursés. Le remboursement lève à nouveau la restriction du droit d’aliéner inscrite au registre foncier. Vous pouvez rembourser le capital prélevé de manière anticipée en totalité ou en partie à une date ultérieure, et demander à l’autorité fiscale le remboursement de l’impôt sur le capital initialement payé. Cet impôt sur les prestations en capital, payé lors du versement, peut être réclamé dans un délai de trois ans après le remboursement. Pour ce faire, une demande écrite doit être adressée à l’autorité fiscale qui avait perçu l’impôt lors du prélèvement anticipé.

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