Tutto ciò che occorre sapere
Il reddito ridotto dopo il pensionamento incide sulla sostenibilità del finanziamento dell'abitazione di proprietà.
L'ipoteca di secondo rango deve essere sempre ammortizzata entro il raggiungimento dell'età di riferimento.
La Banca verifica regolarmente se la sostenibilità a lungo termine è garantita.
L'abitazione di proprietà viene solitamente finanziata con un credito ipotecario. L'importo massimo possibile dell'ipoteca può cambiare dopo il pensionamento a causa del reddito più basso. Di norma, le rendite dell'AVS e della cassa pensioni ammontano a circa il 60-70% dell'ultimo salario percepito.
Raiffeisen ipotizza un limite di sostenibilità del 38% in età AVS. Ciò significa che i costi abitativi possono raggiungere il 38% del reddito disponibile, ipotizzando un tasso d'interesse a lungo termine del 5% (interesse indicativo). Se la sostenibilità è garantita dopo il pensionamento, l'ipoteca di primo rango non deve essere ammortizzata. Invece l'ipoteca di secondo rango deve essere normalmente rimborsata antro l'età del pensionamento.
In linea di principio, nel caso di un'abitazione di proprietà a uso proprio almeno il 20% del valore dell'immobile deve essere pagato con fondi propri. Il restante 80% del prezzo di acquisto può essere finanziato con un'ipoteca. Il finanziamento da parte della Banca viene suddiviso in ipoteca di primo rango (66 2/3%) e ipoteca di secondo rango (13 1/3%). A seconda della situazione finanziaria, l'ipoteca di secondo rango può essere inferiore oppure l'immobile viene ipotecato con la sola ipoteca di primo rango. L'ipoteca di secondo rango deve essere ammortizzata entro 15 anni o, in linea di principio, entro il raggiungimento dell'età di riferimento.
Riguardo ai costi, per l'abitazione di proprietà a uso proprio vale la stessa regola generale dell'affitto. I costi per l'abitazione di proprietà non dovrebbero rappresentare più di un terzo del reddito. I costi comprendono gli interessi ipotecari, la somma di ammortamento concordata e i costi di manutenzione dell'immobile, come i premi d'assicurazione e le spese di riscaldamento ed elettricità. Per il calcolo della sostenibilità non vengono presi in considerazione i tassi d'interesse correnti, ma un tasso d'interesse indicativo, attualmente pari al 5%. In questo modo viene garantita la sostenibilità del finanziamento anche in caso di aumento dei tassi d'interesse (cfr. anche Sostenibilità di un'ipoteca). Dopo il pensionamento, i costi abitativi possono ammontare al 38% invece che al 33 1/3% perché dal reddito da rendita non vengono più detratte le deduzioni sociali.
Anche dopo il pensionamento, l'abitazione di proprietà in Svizzera viene normalmente finanziata con un credito ipotecario. Se dopo il pensionamento la sostenibilità non è garantita, ossia se i costi abitativi indicativi ammontano a più del 38% del reddito, una parte dell'ipoteca deve essere ammortizzata. Il denaro necessario può provenire dai risparmi o dal pilastro 3a.
I costi indicativi prima del pensionamento ammontano a 35'000 franchi. Ciò significa che la coppia spende il 26.9% del proprio reddito per l'abitazione. La sostenibilità è garantita.
Dopo il pensionamento
Poiché il reddito dopo il pensionamento è di 80'000 franchi, con un tasso d'interesse ipotecario del 5% (interesse indicativo) la coppia spenderebbe il 43.8% per l'abitazione. La sostenibilità non è più garantita.
La coppia dell'esempio decide di ammortizzare 100'000 franchi, in modo che i costi indicativi siano solo 30'000 franchi, ovvero il 37.5%.
La Banca verifica regolarmente se la sostenibilità a lungo termine è garantita. Pianificando per tempo, è possibile evitare difficoltà finanziarie e ammortamenti straordinari.
Consigli per l'ipoteca durante la pensione
Ponete per tempo le basi giuste così da poter vivere a lungo e sereni nella vostra casa. Prestate attenzione ai seguenti punti:
Analisi della situazione a partire dai 50 anni: calcolate con il vostro consulente alla clientela a quanto può ammontare al massimo la vostra ipoteca, in modo che rimanga sostenibile durante il pensionamento con le prestazioni dell'AVS e della cassa pensioni. Considerate anche se il vostro immobile soddisferà le vostre esigenze in età avanzata, se sono necessari ammodernamenti e come volete finanziarli. Se doveste accorgervi che le risorse finanziarie non sono sufficienti, avrete ancora abbastanza tempo per adottare le misure necessarie. È consigliabile crearsi un cuscinetto di sicurezza per gli imprevisti.
Ammortamento supplementare: spesso i proprietari di abitazioni vorrebbero utilizzare una quota considerevole degli averi della cassa pensioni per estinguere l'ipoteca al momento del pensionamento. In questo modo, però, si riducono le altre prestazioni della cassa pensioni, con conseguente peggioramento della sostenibilità. Verificate con attenzione se vale la pena attingere alle prestazioni della cassa pensioni per ammortizzare la maggior parte o la totalità dell'ipoteca, in quanto ciò ridurrà il reddito da pensione e le deduzioni fiscali. Inoltre, per effetto dell'ammortamento perdereste margine di manovra finanziario.
Modelli ipotecari adatti alla vostra pensione: le ipoteche fisse a lungo termine garantiscono la sicurezza della pianificazione. Un'ipoteca a breve termine o un'ipoteca variabile, invece, offre flessibilità, ad esempio in caso di trasloco in un appartamento in proprietà o di cessione dell'immobile alla famiglia. Questo perché occorre tener conto degli eventuali indennizzi per scadenza anticipata nel caso in cui l'ipoteca fissa venga rimborsata anticipatamente. Tali indennizzi, in caso di vendita dell'immobile o di divisione dell'eredità in un secondo momento possono determinare dei costi aggiuntivi. A seconda dell'età e della situazione individuale esistono altre soluzioni. Scopritele insieme al vostro consulente.
Sintesi
Calcolo della sostenibilità in età avanzata
In linea di principio, nel caso di acquisto di un'abitazione di proprietà a uso proprio almeno il 20% del valore dell'immobile deve essere pagato con fondi propri. Anche dopo il pensionamento, l'abitazione di proprietà viene normalmente finanziata con un credito ipotecario. Se dopo il pensionamento la sostenibilità non è garantita, è necessario ammortizzare una parte dell'ipoteca.
Porre per tempo le basi giuste
Pianificate per tempo, così da poter vivere a lungo e sereni nella vostra casa. È necessario considerare tre elementi: l'analisi della situazione a partire dai 50 anni, l'ammortamento supplementare e il modello ipotecario adatto alla pensione. Chiarite per tempo le vostre esigenze abitative in età avanzata, in modo che al momento del pensionamento sia già tutto regolato.
