Wohneigentumsförderung (WEF) im Überblick

Wichtige Fakten zur Wohneigentumsförderung (WEF)

Der Kauf von Wohneigentum erfordert in der Regel neben eigenen Mitteln auch Fremdkapital. Dieses wird meist als Hypothekendarlehen bei einer Bank aufgenommen und darf maximal 80 Prozent des Belehnungswerts betragen. Mindestens 20 Prozent müssen aus eigenen Mitteln eingebracht werden.

Davon müssen mindestens 10 Prozent aus harten Eigenmitteln stammen, zum Beispiel Konto- und Sparguthaben oder Vermögen aus dem Verkauf von Wertschriften. Im Gegensatz zu den Pensionskassengeldern gelten die 3a-Gelder ebenfalls als harte Eigenmittel. Der Rest kann durch Vorbezug oder Verpfändung von Pensionskassenguthaben beschafft werden. Der Einsatz von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule (berufliche Vorsorge) oder Säule 3a (gebundene Selbstvorsorge) erfolgt im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF).

Der WEF-Vorbezug aus der Pensionskasse muss bei einem Verkauf zurückgezahlt werden, ausser der Erlös wird innert zwei Jahren in ein neues Eigenheim investiert. Rückzahlungen können freiwillig erfolgen. Der Entscheid zwischen Vorbezug und Verpfändung von Vorsorgegeldern hat Folgen für die Vorsorge sowie die Steuerbelastung.

Fremdkapital beim Immobilienkauf – die Hypothek

Um Ihr Eigenheim zu finanzieren, benötigen Sie mindestens 20 Prozent an eigenen Mitteln. Die restlichen 80 Prozent des Belehnungswerts können Sie durch die Aufnahme einer Hypothek finanzieren. Bei einer 80 Prozent Hypothekarfinanzierung wird die Hypothek in eine 1. Hypothek (66 2/3%) und eine 2. Hypothek (13 1/3%) aufgeteilt. Die 2. Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder grundsätzlich bis zur Pensionierung amortisiert werden. 

Harte und weitere Eigenmittel

Die eigenen Mittel beschreiben das Kapital, welches Sie als Käufer oder Käuferin selbst zur Finanzierung eines Wohneigentums aufbringen müssen. Um Ihr Eigenheim finanzieren zu können, brauchen Sie Eigenmittel von mindestens 20 Prozent des Belehnungswerts. Mindestens 10 Prozent müssen aus den sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen.

Als «harte» Eigenmittel gelten folgende Mittel:

• Guthaben auf Spar-, Lohnkonten und Wertschriftenguthaben
• Säule 3a-Guthaben (wie z.B. Vorsorgekonto 3a oder gebundene Vorsorgefonds)
• Belehnung des Rückkaufwerts von Versicherungspolicen (3a und 3b)
• Erbvorbezug oder Schenkung
• Darlehen mit Nachrangigkeitserklärung

Daneben gibt es weitere Eigenmittel, welche Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims einsetzen können. Zum Beispiel das Kapital, das Sie aus der Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden.

Regeln zur Amortisation von Hypotheken

Während die Amortisation Ihrer 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder grundsätzlich bis zum Erreichen des Referenzalters erfolgen muss, besteht für Ihre 1. Hypothek keine Verpflichtung zur Amortisation, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Ihre Hypothek können Sie direkt oder indirekt amortisieren.

Bei der direkten Amortisation Ihrer Hypothek zahlen Sie regelmässig eine definierte Summe zurück. Ihre Hypothekarschuld reduziert sich somit mit jeder Einzahlung. Dementsprechend nimmt Ihre Zinsbelastung laufend ab. Auf der anderen Seite führt dies zu tieferen steuerlichen Abzügen und damit zu einer Erhöhung Ihrer Einkommenssteuern.

Mit einer indirekten Amortisation Ihrer Hypothek reduzieren Sie nicht die Hypothekarschuld, sondern können die vereinbarte Amortisationssumme auf Ihre verpfändete 3a-Lösung einzahlen. Die effektive Rückzahlung der zu amortisierenden Hypothekensumme erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt, spätestens bei Auflösung des Vorsorgekontos bzw. Ihrer Vorsorgepolice anlässlich Ihrer Pensionierung. Sie können nach wie vor die Zinsen für die ganze Hypothek in Ihrer Steuererklärung zum Abzug bringen. Zudem sind Ihr Kapital und die Zinserträge auf dem Vorsorgekonto von der Steuer befreit. Die Steuern fallen erst bei der späteren Auszahlung zu einem reduzierten Steuersatz an.

Die direkte Amortisation mag Ihnen vielleicht das gute Gefühl geben, Ihre Schulden aktiv abzubauen – jedoch könnte eine indirekte Amortisation für Sie von finanziellem Vorteil sein. Dies hängt von der Höhe Ihrer Hypothek, der Zinsbelastung, Ihrem Einkommen und der langfristig erzielbaren Rendite ab.

Das gilt es bei der Wohneigentumsfinanzierung mit WEF zu beachten

Die Wohneigentumsförderung (WEF) ermöglicht Ihnen den Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule (Pensionskasse) und 3. Säule (3a), um den Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum zu erleichtern. Sie bietet somit eine finanzielle Unterstützung den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Die Verwendung von Vorsorgegeldern sind ausschliesslich zur Finanzierung von selbstgenutztem Hauptwohneigentum zulässig. Ferienwohnungen, Renditeobjekte etc. können nicht mit Vorsorgegeldern finanziert werden.

Es gibt gesetzliche Grundlagen, wer einen WEF-Bezug tätigen darf. Zudem gibt es weitere Vorgaben:

• Bis zum Alter von 50 Jahren können Sie das gesamte Sparkapital beziehen. Ab dem Alter von 50 Jahren können Sie höchstens die Hälfte des angesparten Vorsorgekapitals oder den Betrag, der zum Zeitpunkt des 50. Geburtstags vorhanden war, beziehen – je nachdem, welcher Betrag höher ist. Die maximale Bezugshöhe ist beim Pensionskassenausweis festgehalten oder kann bei Bedarf bei der Pensionskasse erfragt werden.
• Der Vorbezug muss mindestens 20'000 Franken betragen; bei der Säule 3a gibt es keine Beschränkungen.
• Der Vorbezug muss spätestens drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen geltend gemacht werden. Einige Pensionskassen haben diesbezüglich eine weniger strenge Auslegung.
• Einzelne WEF-Bezüge müssen mindestens fünf Jahre auseinander liegen.
• Zusätzliche Einzahlungen in die Pensionskasse dürfen frühestens nach drei Jahren vorbezogen werden. Ansonsten ist eine Nachzahlung von Steuern erforderlich.
• Die Vorsorgeeinrichtung kann in ihrem Reglement vorsehen, dass bei Unterdeckung die Verpfändung oder der Vorbezug reduziert oder ganz verweigert werden kann.
• Die schriftliche Zustimmung Ihres Ehegatten bzw. Ihrer Ehegattin oder eingetragenen Partners bzw. eingetragenen Partnerin wird benötigt.

Vor- und Nachteile von Bezug und Verpfändung

2. Säule – Vorbezug führt zu gekürzten Altersleistungen

Es gibt zwei Möglichkeiten, Vorsorgegelder für selbstgenutztes Wohneigentum einzusetzen: Der Vorbezug oder die Verpfändung. Ein Vorbezug aus der 2. Säule führt ohne spätere Rückzahlung zu tieferen Altersleistungen, da sich das Altersguthaben in der Pensionskasse um den vorbezogenen Betrag reduziert und darauf auch keine Zinsen mehr gutgeschrieben werden. Ob zudem die Risikoleistungen bei Tod oder Invalidität geschmälert werden, hängt von der Pensionskasse ab.

Wer keine Kürzungen riskieren möchte und es sich aufgrund der Tragbarkeitskriterien leisten kann, fährt mit einer Verpfändung besser. Bei dieser bleibt das Altersguthaben in der Pensionskasse und dient nur als Sicherheit für das Hypothekardarlehen. Im Gegenzug gewährt die Bank ein höheres Hypothekardarlehen. Der durch das Pensionskassenguthaben gesicherte Teil des Hypothekardarlehens ist ebenfalls zu amortisieren, damit die Pensionskassengelder zu einem späteren Zeitpunkt wieder freigegeben werden können und somit keine Lücken bei den Altersleistungen entstehen. Die Altersleistungen des Verpfänders können im Falle einer Zahlungsunfähigkeit reduziert werden; in diesem Fall kann der Hypothekargeber mittels Pfandverwertung auf die Vorsorgegelder zugreifen. Kürzungen der Risikoleistungen sind bei einer Verpfändung möglich, falls die Bank auf der verpfändeten Sicherheit besteht und die Pensionskasse die Leistungen im Invalidität- oder Todesfall nach dem Beitragsprimat berechnet.

Zudem hat die Verpfändung einen Vorteil gegenüber dem Vorbezug unabhängig von der Pensionskasse: Die beim Bezug von Vorsorgegeldern anfallende Kapitalauszahlungssteuer wird nur im Falle einer Pfandverwertung erhoben.

Rückzahlung eines WEF-Vorbezugs aus der Pensionskasse

Das mit Pensionskassengeldern finanzierte Wohneigentum unterliegt einer Veräusserungsbeschränkung, welche im Grundbuch angemerkt werden muss. Bei einem Verkauf des Wohneigentums muss der vorbezogene Betrag zurückbezahlt werden. Der WEF-Vorbezug muss auch zurückbezahlt werden, wenn Rechte an diesem Wohneigentum eingeräumt werden, die wirtschaftlich einer Veräusserung gleichkommen (beispielsweise Errichtung einer Nutzniessung).

Falls Sie den Verkaufserlös innerhalb von zwei Jahren für ein neues Eigenheim einsetzen möchten, muss der WEF-Vorbezug nicht zurückbezahlt werden (Ersatzkauf). Den Betrag können Sie auf ein Freizügigkeitskonto überweisen und beim Kauf des neuen Eigenheims wiederum beziehen. Sie sind nicht zur Rückzahlung verpflichtet, wenn der Erlös aus dem Verkauf innerhalb dieser Zweijahresfrist effektiv in ein neues Wohneigentum reinvestiert wird.

Sie haben auch die Möglichkeit, Ihren Vorbezug freiwillig zurückzuzahlen. Dies läuft direkt über Ihre Pensionskasse. Der Mindestbetrag für die Rückzahlung beträgt 10'000 Franken. Eine WEF-Rückzahlung gilt nicht als Einkauf und ist daher steuerlich nicht abzugsfähig.

Daran denken: Bei Ihrer Steuerbehörde können Sie die Rückerstattung der beim Vorbezug bezahlten Steuern beantragen. Ein entsprechender Antrag ist innerhalb von drei Jahren nach Rückzahlung zu stellen. Die Rückerstattung erfolgt durch die Steuerbehörde und ohne Zinsen. 

Eine freiwillige Rückzahlung des WEF-Vorbezugs ist möglich:

• bis zu Ihrem 65. Altersjahr.
• bis zum Eintritt eines Vorsorgefalls (Invalidität oder Tod).
• bis zur Barauszahlung Ihrer Freizügigkeitsleistung bei Austritt aus der Pensionskasse.

Eine Rückzahlung ist bei der Säule 3a nicht möglich.

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