La promozione della proprietà d'abitazioni (PPA) in sintesi

Informazioni importanti sulla promozione della proprietà d'abitazioni (PPA)

L'acquisto di una proprietà di abitazione richiede solitamente, oltre a fondi propri, anche capitale di terzi. Tale capitale viene di solito richiesto sotto forma di prestito ipotecario a una banca e può ammontare al massimo all'80% del valore di anticipo. Almeno il 20% deve provenire da fondi propri.

Di questi, almeno il 10% deve provenire da fondi propri di qualità primaria, ad esempio averi in conto e di risparmio o patrimonio dalla vendita di titoli. A differenza degli averi della cassa pensioni, gli averi del pilastro 3a sono considerati fondi propri di qualità primaria. La parte rimanente può essere ottenuta tramite un prelievo anticipato o una costituzione in pegno degli averi della cassa pensioni. È possibile utilizzare gli averi previdenziali del 2° pilastro (previdenza professionale) o del pilastro 3a (previdenza individuale vincolata) nell'ambito della promozione della proprietà d'abitazioni (PPA).

Il prelievo anticipato PPA dalla cassa pensioni deve essere rimborsato in caso di vendita, a meno che il provento non venga investito in una nuova abitazione di proprietà entro due anni. Il rimborso può essere effettuato su base volontaria. La scelta tra prelievo anticipato e costituzione in pegno dell'avere previdenziale ha conseguenze sulla previdenza e sull'onere fiscale.

Capitale di terzi per l'acquisto di un immobile: l'ipoteca

Per finanziare la vostra abitazione di proprietà, è necessario disporre almeno del 20% di fondi propri. Potete finanziare il restante 80% del valore di anticipo accendendo un'ipoteca. In caso di finanziamento ipotecario dell'80%, l'ipoteca viene suddivisa in un'ipoteca di primo rango (66 2/3%) e in un'ipoteca di secondo rango (13 1/3%). L'ipoteca di secondo rango deve essere ammortizzata entro 15 anni o, in linea di principio, entro il raggiungimento dell'età di pensionamento.

Fondi propri primari e altri fondi propri

I fondi propri descrivono il capitale che l'acquirente deve reperire da solo per finanziare un immobile. Per poter finanziare la vostra abitazione di proprietà, dovete disporre di fondi propri pari almeno al 20% del valore di anticipo. Di questi, almeno il 10% deve provenire da fondi propri cosiddetti «di qualità primaria».

Fra i fondi propri «di qualità primaria» figurano:

• averi su conti di risparmio o conti salario e averi in titoli
• averi del pilastro 3a (come il conto previdenza 3a o fondi previdenziali vincolati)
• anticipo del valore di riscatto delle polizze assicurative (3a e 3b)
• acconto della quota ereditaria o donazione
• prestiti con dichiarazione di postergazione.

Oltre a ciò esistono altri fondi propri che potete impiegare per il finanziamento della vostra abitazione di proprietà. Ad esempio il capitale della cassa pensioni che potete prelevare in anticipo o costituire in pegno.

Regole per l'ammortamento delle ipoteche

Mentre l'ammortamento della vostra ipoteca di secondo rango deve avvenire entro 15 anni o, in linea di principio, entro il raggiungimento dell'età di riferimento, non vi è alcun obbligo di ammortamento della vostra ipoteca di primo rango, purché sia data la sostenibilità. L'ammortamento dell'ipoteca può essere diretto o indiretto.

Con l'ammortamento diretto della vostra ipoteca rimborsate regolarmente una somma definita. Il vostro debito ipotecario si riduce quindi a ogni versamento. Di conseguenza diminuiscono costantemente anche gli interessi che vi vengono addebitati. Dall'altra parte, ciò comporta minori detrazioni fiscali e quindi un aumento dell'imposta sul reddito.

Con un ammortamento indiretto della vostra ipoteca non riducete il debito ipotecario bensì potete versare l'importo dell'ammortamento concordato nella vostra soluzione 3a costituita in pegno. L'effettivo rimborso della somma ipotecaria da ammortizzare avviene in un secondo momento, al più tardi al momento dell'estinzione del conto previdenza o della polizza di previdenza in occasione del vostro pensionamento. Potete continuare a detrarre gli interessi per l'intera ipoteca nella vostra dichiarazione fiscale. Inoltre il vostro capitale e i proventi da interessi sul conto previdenza sono esenti da imposte. Le imposte sono dovute solo al momento del successivo prelevamento a un'aliquota ridotta.

Anche se l'ammortamento diretto può darvi la sensazione di ridurre attivamente il vostro debito, l'ammortamento indiretto potrebbe rivelarsi finanziariamente vantaggioso per voi. Ciò dipende dall'entità della vostra ipoteca, dall'addebito degli interessi, dal vostro reddito e dal rendimento ottenibile a lungo termine.

Cosa tenere a mente in caso di promozione della proprietà d'abitazioni con gli averi previdenziali

La promozione della proprietà d'abitazioni (PPA) vi consente di prelevare anticipatamente gli averi previdenziali del 2° pilastro (cassa pensioni) e del 3° pilastro (3a) per agevolare l'acquisto di una proprietà di abitazione a uso proprio. Offre quindi un sostegno finanziario per realizzare il sogno di un'abitazione di proprietà. Gli averi previdenziali possono essere utilizzati solo per finanziare l'abitazione di proprietà principale a uso proprio. Appartamenti di vacanza, oggetti a reddito, ecc., non possono essere finanziati con gli averi previdenziali.

Esiste una base giuridica che stabilisce chi è legittimato a effettuare un prelievo PPA. Sono inoltre previsti ulteriori requisiti:

• Fino all'età di 50 anni è possibile prelevare l'intero capitale di risparmio. A partire dall'età di 50 anni, è possibile prelevare al massimo la metà del capitale di previdenza accumulato o l'importo disponibile al momento del compimento del 50° anno di età, a seconda di quale sia l'importo più alto. L'importo massimo del prelievo è indicato nel certificato della cassa pensioni o può essere richiesto alla cassa pensioni, se necessario.
• Il prelievo anticipato deve ammontare ad almeno 20'000 franchi; per il pilastro 3a non ci sono limitazioni.
• Il prelievo anticipato deve essere effettuato al più tardi tre anni prima dell'insorgere del diritto alle prestazioni di vecchiaia. Alcune casse pensioni adottano un'interpretazione meno rigida a questo proposito.
• Prelievi PPA singoli devono essere effettuati a distanza di almeno cinque anni l'uno dall'altro.
• I versamenti aggiuntivi nella cassa pensioni possono essere prelevati in anticipo non prima di 3 anni. In caso contrario, è previsto il pagamento di un'imposta aggiuntiva.
• L'istituto di previdenza può stabilire nel proprio regolamento che la costituzione in pegno o il prelievo anticipato possano essere ridotti o rifiutati del tutto in caso di sottocopertura.
• È necessario il consenso scritto del coniuge o del partner registrato.

Vantaggi e svantaggi del prelievo e della costituzione in pegno

2° pilastro: il prelievo anticipato comporta una riduzione delle prestazioni di vecchiaia

Esistono due modi per utilizzare l'avere previdenziale per l'abitazione a uso proprio: il prelievo anticipato o la costituzione in pegno. Un prelievo anticipato dal 2° pilastro senza un successivo rimborso comporta una riduzione delle prestazioni di vecchiaia, in quanto l'avere di vecchiaia della cassa pensioni viene ridotto dell'importo prelevato in anticipo e non vengono più accreditati interessi. La riduzione o meno delle prestazioni di rischio in caso di decesso o invalidità dipende dalla cassa pensioni.

Se non volete rischiare riduzioni e potete permettervelo in base ai criteri di sostenibilità, vi conviene optare per la costituzione in pegno. In questo caso, l'avere di vecchiaia rimane nella cassa pensioni e serve solo come garanzia del prestito ipotecario. In contropartita, la banca concede un prestito ipotecario più elevato. La parte di prestito ipotecario garantita dall'avere della cassa pensioni è anch'essa da ammortizzare al fine di poter di nuovo sbloccare in un momento successivo gli averi della cassa pensioni e di evitare così lacune nelle prestazioni di vecchiaia. Le prestazioni di vecchiaia della persona costituente il pegno possono essere ridotte solo per insolvenza; in questo caso, il creditore ipotecario può disporre degli averi previdenziali mediante realizzazione del pegno. Sono possibili riduzioni delle prestazioni di rischio in caso di costituzione in pegno, se la banca insiste sulla garanzia costituita in pegno e se la cassa pensioni calcola le prestazioni in caso di invalidità o di decesso secondo il principio del primato dei contributi.

Inoltre, la costituzione in pegno presenta un vantaggio rispetto al prelievo anticipato indipendente dalla cassa pensioni: l'imposta sulle prestazioni in capitale dovuta in caso di prelievo degli averi di previdenza viene riscossa infatti solo in caso di realizzazione del pegno.

Pilastro 3a: le considerazioni sul rendimento sono fondamentali

In caso di utilizzo del patrimonio 3a per finanziare la proprietà di abitazione, le considerazioni sul rendimento sono fondamentali per decidere se effettuare un prelievo anticipato o una costituzione in pegno. Se il rendimento del patrimonio 3a al netto delle imposte è superiore a quello del debito ipotecario al netto delle imposte, la costituzione in pegno è più vantaggiosa dal punto di vista finanziario, a condizione che la sostenibilità sia data. In particolare, i clienti che provvedono alla previdenza con titoli, possono beneficiare a lungo termine di un ammortamento indiretto con il pilastro 3a, in quanto possono aspettarsi un rendimento più elevato. L'ammortamento indiretto può avere senso anche per coloro che, al netto dei pagamenti dell'ammortamento, non hanno più fondi liberi per versare l'importo massimo nel pilastro 3a. Grazie all'ammortamento indiretto essi potranno versare l'importo massimo e beneficiare interamente della detrazione fiscale.

Rimborso di un prelievo anticipato PPA dalla cassa pensioni

La proprietà di abitazione finanziata con gli averi della cassa pensioni è soggetta a una limitazione del diritto di alienazione, che deve essere annotata nel registro fondiario. In caso di vendita della proprietà di abitazione, l'importo prelevato in anticipo deve essere restituito. Il prelievo anticipato PPA deve essere rimborsato anche nel caso in cui vengano concessi diritti sulla proprietà di abitazione che siano finanziariamente equivalenti a un'alienazione (ad esempio, la costituzione di un usufrutto).

Se si desidera utilizzare il ricavato della vendita per una nuova abitazione di proprietà entro due anni, il prelievo anticipato PPA non deve essere restituito (acquisto sostitutivo). L'importo può essere trasferito su un conto di libero passaggio e prelevato nuovamente al momento dell'acquisto della nuova abitazione di proprietà. Non siete obbligati a rimborsare l'importo se il provento della vendita viene effettivamente reinvestito in una nuova proprietà di abitazione entro questo periodo di due anni.

Avete anche la possibilità di rimborsare volontariamente il prelievo anticipato. Questo avviene direttamente tramite la vostra cassa pensioni. L'importo minimo di rimborso è di 10'000 franchi. Il rimborso PPA non è considerato un acquisto e non è quindi fiscalmente deducibile.

Ricordate: è possibile richiedere alle autorità fiscali il rimborso delle imposte pagate al momento del prelievo anticipato. La relativa domanda deve essere presentata entro tre anni dal rimborso. Il rimborso viene effettuato dalle autorità fiscali senza interessi.

Il rimborso volontario del prelievo anticipato PPA è possibile:

• fino al compimento del 65° anno di età.
• fino al verificarsi di un caso di previdenza (invalidità o morte).
• fino al pagamento in contati della prestazione di libero passaggio al momento dell'uscita dalla cassa pensioni.

Nel pilastro 3a non è possibile il rimborso.

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