Aperçu de l'encouragement à la propriété du logement (EPL)

Faits importants concernant l’encouragement à la propriété du logement (EPL)

L’achat d’un logement requiert en général le recours à des fonds étrangers en plus des fonds propres. Il s’agit souvent d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque, qui doit s’élever au maximum à 80% de la valeur d’avance. Il faut apporter au minimum 20% de fonds propres.

Parmi ces 20%, au moins 10% doivent provenir de fonds propres durs tels que des avoirs en compte ou des avoirs d’épargne, ou alors de fonds provenant de la vente de titres. Contrairement aux fonds de la caisse de pension, les fonds 3a sont également considérés comme des fonds propres durs. Le reste peut provenir d’un prélèvement anticipé ou d’une mise en gage des avoirs de caisse de pension. Les capitaux de prévoyance du 2^e pilier (prévoyance professionnelle) ou du pilier 3a (prévoyance individuelle liée) sont utilisés dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement (EPL).

Le prélèvement anticipé EPL de la caisse de pension doit être remboursé en cas de vente sauf si le produit de la vente est investi dans un nouveau logement à usage propre dans un délai de deux ans. Les remboursements peuvent se faire volontairement. Le choix entre le prélèvement anticipé et la mise en gage de capitaux de prévoyance a des conséquences sur la prévoyance et la charge fiscale.

Fonds étrangers dans l’achat d’un bien immobilier – l’hypothèque

Pour financer votre logement à usage propre, vous devez apporter au moins 20% de fonds propres. Les 80% restants de la valeur d’avance peuvent être financés au moyen d’un prêt hypothécaire. En cas de financement hypothécaire de 80%, l’hypothèque sera divisée en une première hypothèque (66% 2/3) et une deuxième hypothèque (13% 1/3). La deuxième hypothèque doit être amortie dans un délai de 15 ans ou en principe jusqu’au départ à la retraite.

Fonds propres durs et autres fonds propres

es fonds propres désignent le capital que vous apportez personnellement en tant qu’acheteur ou acheteuse pour financer un bien immobilier. Pour pouvoir financer votre logement à usage propre, vous devez apporter des fonds propres correspondant au minimum à 20% de la valeur d’avance. Au moins 10% doivent provenir de fonds propres durs tels que les éléments suivants:

• avoirs en compte de salaire, avoirs d'épargne ou titres
• avoirs du pilier 3a (comme par exemple le compte de prévoyance 3a ou le fonds de prévoyance lié)
• avance de la valeur de rachat des polices d’assurance (3a et 3b)
• avance d'hoirie ou donation
• prêt avec déclaration de postposition

Il existe également d’autres fonds propres que vous pouvez utiliser pour financer votre logement à usage propre. Il s’agit par exemple du prélèvement anticipé ou de la mise en gage du capital issu de la caisse de pension.

Règles concernant l’amortissement d’hypothèques

Tandis que l’amortissement de votre deuxième hypothèque doit être effectué dans un délai de 15 ans ou en principe jusqu’à l’âge de référence, aucun amortissement n’est obligatoire pour la première hypothèque si la capacité financière est garantie. Vous pouvez amortir directement ou indirectement votre hypothèque.

Dans le cas d’un amortissement direct de votre hypothèque, vous remboursez régulièrement une somme définie. Votre dette hypothécaire diminue ainsi à chaque versement. Par conséquent, vos charges d’intérêts ne cessent de diminuer. D’un autre côté, cela entraîne une réduction de vos déductions fiscales et donc une augmentation de votre impôt sur le revenu.

L’amortissement indirect de votre hypothèque ne diminue pas votre dette hypothécaire, mais vous avez la possibilité de verser le montant de l’amortissement convenu sur votre solution 3a mise en gage. Le remboursement effectif du montant de l’hypothèque à amortir intervient ultérieurement, au plus tard lors de la dissolution de votre compte de prévoyance ou de votre police de prévoyance lors de votre départ à la retraite. Vous pouvez toujours déduire les intérêts de la totalité de l’hypothèque dans votre déclaration d’impôts. Par ailleurs, votre capital et les produits des intérêts sur le compte de prévoyance sont exonérés d’impôt. Les impôts sont dus uniquement lors du prélèvement ultérieur, qui plus est à un taux d’imposition réduit.

L’amortissement direct peut vous donner le sentiment positif de réduire activement votre dette. Pourtant, un amortissement indirect pourrait vous procurer des avantages financiers. Plusieurs facteurs entrent ici en ligne de compte: le montant de votre hypothèque, la charge d’intérêts, vos revenus et le rendement pouvant être obtenu à long terme.

Ce à quoi il faut veiller pour le financement de la propriété du logement avec des fonds de prévoyance

L’encouragement à la propriété du logement (EPL) vous permet d’effectuer un prélèvement anticipé des capitaux de prévoyance du 2^e pilier (caisse de pension) et du 3^e pilier (3a) pour faciliter l’achat d’un logement à usage propre. Il offre donc un soutien financier pour réaliser le rêve d’achat d’un bien à usage propre. L’utilisation de capitaux de prévoyance est autorisée uniquement à des fins de financement d’un logement principal d’habitation à usage propre. Les appartements de vacances, objets de rapport, etc. ne peuvent pas être financés par le biais des capitaux de prévoyance.

Il existe des bases juridiques indiquant qui peut effectuer un retrait EPL. Par ailleurs, d’autres dispositions s’appliquent également:

• Jusqu’à l’âge de 50 ans, vous pouvez retirer l’ensemble du capital d’épargne. A partir de l’âge de 50 ans, vous ne pouvez retirer au maximum que la moitié du capital de prévoyance épargné ou le montant qui était disponible à la date du 50^e anniversaire (selon le montant qui est le plus élevé). Le montant maximal du retrait est défini dans le certificat de caisse de pension ou vous pouvez au besoin le demander auprès de la caisse de pension.
• Le prélèvement anticipé doit s’élever au moins à 20’000 francs. Il n’existe pas de limitations pour le pilier 3a.
• Il faut faire valoir le prélèvement anticipé au plus tard trois ans avant la naissance du droit à des prestations de vieillesse. Certaines caisses de pension ont une interprétation moins stricte à ce sujet.
• Un intervalle de cinq ans doit être respecté entre des retraits EPL.
• Des versements supplémentaires dans la caisse de pension ne peuvent être effectués qu’après 3 ans. Sinon, il faudra procéder à des paiements ultérieurs d’impôts.
• Dans son règlement, l’institution de prévoyance peut prévoir qu’en cas de découvert, la mise en gage ou le prélèvement anticipé soit réduit·e ou entièrement refusé·e.
• Le consentement écrit de votre conjoint·e ou de votre partenaire enregistré·e est requis.

Avantages et inconvénients du prélèvement anticipé et de la mise en gage

2^e pilier: effectuer un prélèvement anticipé entraîne une réduction des prestations de vieillesse

Il y a deux moyens d’utiliser des capitaux de prévoyance pour financer un logement en propriété à usage propre: le prélèvement anticipé ou la mise en gage. Sans remboursement ultérieur, un prélèvement anticipé du 2^e pilier entraîne une réduction des prestations de vieillesse car les avoirs de vieillesse dans la caisse de pension sont réduits du montant anticipé prélevé, et plus aucun intérêt n’est crédité. Selon la caisse de pension, les prestations de risque en cas de décès ou d’invalidité pourront également être réduites.

Si vous ne voulez pas courir le risque de subir des réductions et si les critères de capacité financière vous le permettent, il est plus avantageux de recourir à une mise en gage. En y recourant, les avoirs de vieillesse restent dans la caisse de pension et ne servent que de garantie pour le prêt hypothécaire. En contrepartie, la banque octroie un prêt hypothécaire plus élevé. La partie du prêt hypothécaire garantie par l’avoir de la caisse de pension doit également être amortie, afin que les fonds de la caisse de pension puissent être libérés ultérieurement et qu’il n’y ait ainsi pas de lacunes dans les prestations de vieillesse. Les prestations de vieillesse du donneur de gage ne peuvent être réduites qu’en cas d’incapacité de paiement. Dans ce cas, le bailleur d’hypothèque peut accéder aux capitaux de prévoyance via la réalisation de gage. Des réductions des prestations de risque sont possibles pour une mise en gage si la banque exige la garantie mise en gage et si la caisse de pension calcule les prestations en cas d’invalidité ou de décès selon la primauté des cotisations.

En outre, la mise en gage a un avantage par rapport au prélèvement anticipé indépendamment de la caisse de pension: l’impôt sur le versement du capital qui s’applique lors du retrait de capitaux de prévoyance n’est perçu qu’en cas de réalisation de gage.

Pilier 3a – les considérations de rendements sont déterminantes

En recourant au patrimoine 3a pour le financement de la propriété du logement, les considérations de rendements sont déterminantes pour choisir entre prélèvement anticipé et mise en gage. Sur le plan financier, il est plus avantageux, pour les personnes qui, considérant les impôts sur le patrimoine 3a, visent des rendements plus élevés que le montant de la dette hypothécaire après impôts, de recourir à une mise en gage si la capacité financière est garantie. Notamment la clientèle qui possède des titres pour sa prévoyance peut, à long terme, profiter d’un amortissement indirect avec le pilier 3a car elle peut compter sur des rendements plus élevés. L’amortissement indirect peut également être avantageux pour les personnes ne disposant plus de fonds libres après déduction des paiements d’amortissement pour verser le montant maximal dans le pilier 3a. Grâce à l’amortissement indirect, elles peuvent verser le montant maximal afin de profiter pleinement de la déduction fiscale.

Remboursement d’un prélèvement anticipé EPL de la caisse de pension

La propriété du logement financée avec les fonds de la caisse de pension est soumise à une restriction du droit d’aliéner qui doit faire l’objet d’une mention dans le registre foncier. En cas de vente de la propriété du logement, le montant du versement anticipé doit être remboursé. Le prélèvement anticipé EPL doit également être remboursé si des droits sont octroyés à cette propriété du logement qui équivalent économiquement à une vente (par exemple création d’un usufruit).

Le prélèvement anticipé EPL ne doit pas être remboursé si le produit de la vente est investi dans un nouveau logement à usage propre dans un délai de deux ans (achat de remplacement). Vous pouvez virer le montant sur un compte de libre passage et le retirer lors de l’achat d’un nouveau logement à usage propre. Le remboursement n’est pas obligatoire si le produit de la vente est effectivement réinvesti dans un nouveau logement à usage propre dans un délai de deux ans.

Vous pouvez également rembourser volontairement votre prélèvement anticipé. Ce remboursement s’effectue directement via la caisse de pension. Le montant minimal du remboursement s’élève à 10’000 francs. Un remboursement EPL n’est pas considéré comme un rachat et n’est donc pas déductible des impôts.

N’oubliez pas: vous pouvez demander le remboursement des impôts payés pour le prélèvement anticipé auprès de votre autorité fiscale. Une demande correspondante doit être effectuée dans un délai de trois ans après le remboursement. Le remboursement s’effectue via l’autorité fiscale et sans intérêts. 

l est possible d’effectuer un remboursement volontaire du prélèvement anticipé EPL:

• jusqu'à l'âge de 65 ans.
• jusqu'à la survenue d'un cas de prévoance (invalidité ou décès).
• jusqu'au paiement en espèces de votre prestation de libre passage lorsque vous quittez la caisse de pension.

Un remboursement pour le pilier 3a est impossible.

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